TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 21 AOUT 2025

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N° du dossier : N° RG 24/00595 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J45E

Minute : n° 25/341

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LES AUGUSTINS sis [Adresse 4] représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJ [B] & ASSOCIES

domiciliée : chez SELARL AJ [B] & ASSOCIES administrateur judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne-Isabelle GREGORI, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.C.I. SEROLU prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Louis-Alain LEMAIRE, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 30 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :21/08/2025

exécutoire & expédition

à :M^e GREGORI

expédition à :M^e LEMAIRE

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée, le 15 novembre 2024 devant le président du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON statuant selon la procédure accélérée au fond par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » à l’encontre de la S.C.I. SEROLU à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur ;

Faits et prétentions des parties,

La S.C.I. Serolu est propriétaire d’un local commercial constituant le lot n°1 de la résidence “[Adresse 8]” située [Adresse 2] à [Localité 6] (84) et régie par les règles de la copropriété.

Afin d’assainir la situation financière de cette copropriété, particulièrement obérée par un endettement important, la gestion de cette résidence a été assurée à compter du 25 janvier 2022 par la S.E.L.A.R.L. AJ [B] & Associés, administrateur provisoire désigné par ordonnance du président de cette juridiction de ce même jour et investi des pouvoirs de l’article 29-1 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, ce mandat ayant été renouvelé par ordonnances des 15 mars 2023 puis 21 mars 2024. Depuis le 14 mars 2025, la gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.S. FONCIA FABRE GIBERT.

Exposant que la S.C.I. Serolu ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré le courrier recommandé de mise en demeure de payer qui lui a été adressé le 12 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” à [Localité 6] (84), représenté par son administrateur provisoire, a, par acte du 15 novembre 2024, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— DÉBOUTER la SCI SEROLU de la fin de non-recevoir qu’elle soulève tirée de la prescription des appels de fonds antérieurs au 15 Novembre 2019 tenant la reconnaissance par cette dernière du droit contre lequel elle prescrit en l’état des versements qu’elle a effectués de manière échelonnée dans le temps en 2018, 2020, 2022 et 2024,

— ACCUEILLIR la demande de DONNER ACTE du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 9] représenté par son Administrateur Provisoire, la SELARL AJ [B] & ASSOCIES de ce que son action en recouvrement des appels de fonds antérieurs et postérieurs au 15 Novembre 2019 est recevable et bien-fondé,

— DÉBOUTER la SCI SEROLU de sa prétention selon laquelle la créance que détient le [Adresse 10] [Adresse 8] représenté par son Administrateur Provisoire, la SELARL AJ [B] & ASSOCIES à l’encontre de la SCI SEROLU ne revêt pas les caractères d’une créance recouvrable eu égard aux éléments produits par ledit Syndicat des Copropriétaires et éclaircissement apportés,

— DÉBOUTER de manière subséquente la SCI SEROLU de l’intégralité de ses conclusions, prétentions et fins,

— CONDAMNER la SCI SEROLU à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] situé sis [Adresse 3] représenté par son Administrateur Provisoire, la SELARL AJ [B] & ASSOCIES la somme 53.018,29 € au titre des charges de la copropriété pour la période allant du 01/07/2018 au 06/02/2025,

— CONDAMNER la SCI SEROLU aux intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2023 jusqu’au parfait paiement, MAINTENIR l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution, conformément à l’article 514-1 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la SCI SEROLU aux entiers dépens de l’instance y compris les frais de recouvrement et d’exécution forcée conformément à l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965,

— CONDAMNER la SCI SEROLU à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] situé sis [Adresse 3] représenté par son Administrateur Provisoire, la SELARL AJ [B] & ASSOCIES la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance en date du 7 avril 2025, le juge des référés de cette juridiction a débouté la S.C.I. Serolu de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription d’une partie de la demande en paiement des charges de copropriété, et, constatant la nécessaire transmission de pièces pour que la créance du syndicat des copropriétaires soit exigible, et pour que le tribunal puisse s’assurer du bien-fondé de la demande, a ordonné la réouverture des débats. Ces pièces ont été transmisses par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » le 30 avril 2025 et le jour de l’audience.

Dans ses conclusions après réouverture des débats, la S.C.I. SEROLU demande au juge des référés de :

— JUGER infondées les prétentions du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 9] à [Localité 6],

— DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de toutes les demandes, fins et conclusions,

— LE CONDAMNER à payer à la SCI SEROLU la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens SUBSIDIAIREMENT,

— ECARTER l’exécution provisoire s’il était fait totalement ou partiellement droit aux prétentions du Syndicat des Copropriétaires.

Deux notes en délibérés ont été déposées par les parties. Dans la sienne, la S.C.I. SEROLU conteste l’exactitude des chiffres retenus par le syndicat des copropriétaires ainsi que la réalité des investigations effectuées par ce dernier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles […]”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires ; qu’en conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

Les procès-verbaux des assemblées générales du 19 décembre 2018, du 8 décembre 2023, du 1er avril 2024, du 3 septembre 2024, du 10 février 2025 et du 13 mars 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de divers travaux,

Le décompte de la créance arrêté au 21 juillet 2025,

Le courrier recommandé de mise en demeure de payer du 12 décembre 2023, dont l’avis de réception a été retourné signé le 18 décembre 2023,

Les appels de fond.

Il est démontré par ces pièces que la S.C.I. SEROLU est redevable au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » de la somme de 52.236,00 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, au titre des charges prévisionnelles votées pour l’année 2025, arrêtées au 21 juillet 2025.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme dès lors qu’elle ne justifie pas d’un quelconque paiement, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023, date de signature de l’avis de réception du courrier recommandé, sur la somme de 51.985,15 euros, et à compter du 15 novembre 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, pour le surplus.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire ; qu’en application de ce texte, la S.C.I. SEROLU supportera le courrier recommandé de mise en demeure de payer nécessaire pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire, d’un montant de 6,99 euros.

Aucune somme ne sera allouée ni au titre des frais d’inscription d’hypothèque légale, ni au titre des frais de suivi contentieux, ni au titre des honoraires d’avocat, ces prestations, d’un montant de 156,00 euros, 78,00 euros, 78,00 euros 1.088,00 euros, soit 1.400,00 euros, cette somme n’étant due qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » ; qu’en conséquence, les sommes de 156,00 euros, 78,00 euros, 78,00 euros 1.088,00 euros, facturées à tort, ne sont pas dues par la S.C.I. SEROLU.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » apparaît donc fondé à solliciter sa condamnation à régler ces sommes dès lors que le statut de copropriété s’analyse comme un engagement contractuel de la part de l’acquéreur de lots.

Il s’en suit que la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Dès lors, la S.C.I. SEROLU sera condamnée au paiement de la somme de 50.836,00 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées au 21 juillet 2025 et au titre des charges prévisionnelles votées pour l’année 2025, et de la somme 6,99 euros au titre des différents frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023, date de signature de l’avis de réception du courrier recommandé, sur la somme de 50.585,15 euros, et à compter du 15 novembre 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

La S.C.I. SEROLU, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l’assignation en justice et de la lettre recommandée envoyée le 15 novembre 2024.

Une indemnité de 2.000 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.C.I. SEROLU à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » les sommes suivantes :

— CINQUANTE MILLE HUIT CENT TRENTE-SIX EUROS (50.836,00 euros) au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtés au 21 juillet 2025 et au titre des charges prévisionnelles votées pour l’année 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023, date de signature de l’avis de réception du courrier recommandé, sur la somme de 50.585,15 euros, et à compter du 15 novembre 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, pour le surplus.

— SIX EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES (6,99 euros) au titre des frais engagés pour le recouvrement des charges dues,

CONDAMNE la S.C.I. SEROLU à payer au [Adresse 11] [Adresse 8] » la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. SEROLU aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation en justice et de la lettre recommandée envoyée le 15 novembre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT