TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/07570 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRKR

Minute n° 25/00023

Grosse délivrée

le : 16/04/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE SEIZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 12 Mars 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Avril 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. CASA FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

Société AEW COMMERCES EUROPE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Dominique COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 17 juin 2003, la SNC [Localité 2] SAINTE EULALIE a donné à bail commercial à la SA CASA FRANCE, pour une durée de 10 ans à compter du 11 octobre 2004, un local situé local n°2- parc d’activités commerciales [Localité 3] Tour à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 43.810 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de décoration de la maison, petits meubles.

Le 26 septembre 2017, la SCPI ACTIPIERRE EUROPE, venant aux droits de la SNC [Localité 2] SAINTE EULALIE, a fait signifier au preneur, la SAS CASA FRANCE, un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2018, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 86.400 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la valeur locative.

Le 30 mars 2018, la SAS CASA FRANCE a fait signifier au bailleur son acceptation du principe du renouvellement du bail, et sollicité que le loyer annuel du bail soit fixé à la somme de 48.000 euros hors taxes.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 03 octobre 2018 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 27 octobre 2020, la SA CASA FRANCE a fait assigner la société ACTIPIERRE EUROPE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018.

Par jugement du 09 juin 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2018, et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [W] [Z].

L’expert a déposé son rapport le 7 juin 2022.

Le 03 avril 2024, le dossier a fait l’objet d’un retrait du rôle à la demande des parties.

Le 24 juillet 2024, la société CASA a sollicité la réinscription au rôle.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS CASA FRANCE, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 05 février 2025 et déposé au greffe le 06 février 2025 sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

fixer le montant de la partie fixe du loyer du bail renouvelé à compte du 1er avril 2018 à la somme annuelle de 62.886,55 euros hors taxes et hors charges, pour une durée de neuf ans,condamner la société AEW COMMERCE EUROPE au paiement des dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN, en application de l’article 699 du code de procédure civile, condamner la société AEW COMMERCE EUROPE à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la société CASA FRANCE fait valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le principe de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est pas discuté. Elle expose que le local est situé à environ 10 kilomètres en périphérie nord-est de [Localité 2], qu’il dépend d’un bâtiment comprenant d’autres enseignes commerciales, que la surface à retenir est de 553,33 m²p, correspondant à 538,74m² pour le rez-de-chaussée et 29,19m² à laquelle un coefficient de pondération doit être appliquée pour la mezzanine.

La société CASA France prétend à l’application d’abattements au titre des obligations respectives des parties, dès lors qu’il ne peut être soutenu que l’ensemble des baux de référence retenus pour déterminer la valeur locative seraient similaires, en ce que l’existence d’une unité autonome de marché ne signifie pas que les baux soient tous conclus aux mêmes clauses et conditions, et que les dispositions de l’article R145-8 du code de commerce ne distinguent pas selon la localisation du bien en pied d’immeuble, en centre-ville ou en centres commerciaux. Elle conteste au bailleur la possibilité d’invoquer l’article R145-7 du code de commerce, qui aurait pour conséquence de priver d’effet l’article R145-8, étant au surplus relevé qu’il ne renvoie pas à cette disposition. Ainsi, elle prétend à un abattement, au titre des clauses exorbitantes, peu important qu’elles soient imputées à d’autres locataires du même centre commercial, soit 10% au titre des clauses lui transférant la charge des honoraires de gestion, des travaux de l’article 606 du code civil relatifs au local loué, des travaux de mise aux normes du local loué, des travaux de l’article 606, ravalements et travaux de mise en conformité relatifs aux parties communes, et des primes d’assurance. Elle sollicite également l’application d’un abattement de 5% au titre de la clause de loyer variable, le contrat prévoyant un loyer binaire composé d’un loyer fixe d’une part, et d’un loyer variable correspondant à la différence entre 5% du chiffre d’affaires hors taxes et le loyer de base. Elle soutient qu’il importe peu que cette clause ait ou non été mise en œuvre. Elle réclame enfin la déduction du montant réel de la taxe foncière, soit la somme de 5.311,37 euros.

La société CASA FRANCE expose qu’au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire doit s’établir à la somme de 145 euros par m² hors taxes et hors charges, contestant la proposition du bailleur à 160 euros qu’elle estime surévaluée au regard des références et des critères de comparaison.

A l’audience, la SCPI AEW COMMERCES EUROPE (nouvelle dénomination de ACTIPIERRE EUROPE) soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 19 novembre 2024 et déposé au greffe le 05 novembre 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er avril 2018, pour une durée de 10 ans à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 88.533,60 euros,juger que le différentiel en résultant portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner la société CASA FRANCE au paiement des dépens.

La SCPI AEW COMMERCES EUROPE soutient que la valeur locative doit être établie, au regard des éléments de comparaison, notamment au titre du dernier renouvellement intervenu dans la même zone commerciale pour une superficie comparable, à la somme de 160 euros par m² pour la surface au sol de 538,74 m² et à 80 euros pour la mezzanine de 29,19m².

Pour s’opposer aux demandes d’abattement formulées par le preneur, le bailleur fait valoir, au visa de l’article R145-8 du code de commerce, que les locataires de référence règlent la taxe foncière et supportent les mêmes charges et obligations, ce qui doit conduire à retenir que le transfert de charge ne peut avoir aucune incidence sur la détermination de la valeur locative. La société AEW soutient, au visa de l’article R 145-7 du code de commerce, qu’il convient de comparer ce qui est comparable, sauf à aboutir à une valeur locative faussée et à un non-sens économique, et que lorsqu’il résulte des éléments de comparaison comme en l’espèce que toutes choses sont égales, il n’y a pas à appliquer d’abattement au titre des charges et obligations ou de la taxe foncière, sauf à majorer les valeurs de référence. S’agissant de l’abattement au titre de la clause de loyer variable, elle prétend que cette clause s’applique aux locataires de référence, que le preneur tente artificiellement de réduire la valeur locative et ne justifie pas du nombre de fois où le loyer variable a été appliqué.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque le bail initial était d’une durée supérieure à neuf ans.

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision du 09 juin 2021 l’accord des parties pour que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé, compte tenu de la durée du bail initiale, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local dépend d’un bâtiment commercial composé d’une dizaine de cellules, édifié en retrait de la rue. Il compote un rez-de-chaussée composé d’un local de vente, d’une réserve, de WC, et d’une mezzanine composée d’un palier, d’un bureau, d’une cuisine, et de vestiaires. Le local bénéficie d’une aire de livraison à l’arrière du bâtiment par une voie de service, et d’un parking extérieur avec espaces vert et piétonnier bénéficiant à l’ensemble des commerces.

Les locaux sont décrits comme étant en bon état général et bien entretenus.

La superficie commerciale GLA du local s’établit à 538,74 m² au rez-de-chaussée, et à 29,19 m² à l’étage. Sur cette seconde superficie, les parties acceptent la pondération proposée par l’expert, conformément au bail, à 0,5.

Par conséquent, il convient de retenir, conformément à l’expertise, une surface pondérée de 553,33 m².

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En application de ces dispositions, les charges liées à la propriété et refacturées sans contrepartie justifient l’application d’un facteur de minoration à la valeur locative déterminée, même dans les secteurs où il s’agit d’un usage de marché, notamment dans les centres commerciaux considérés comme des unités autonomes de marché.

En l’espèce, le bail comporte des clauses, qui, si elles ne sont pas exorbitantes de la pratique des baux commerciaux et des usages en matière de centres commerciaux, sont en revanche exorbitantes du droit commun dès lors qu’elles ont pour objet et pour effet de transférer sur le preneur des charges devant peser sur le bailleur.

Par ailleurs, l’article R145-7 du code de commerce invoqué par le bailleur n’a pas vocation à s’appliquer pour la détermination d’éventuels abattements ou facteurs de majoration, dès lors que son objet est d’identifier les valeurs de référence qui seront pertinentes au titre de la caractérisation du dernier critère de détermination de la valeur locative, à savoir les prix du voisinage. A cette fin, ce texte ne fait aucun renvoi aux dispositions susvisées de l’article R145-8 du code de commerce, mais uniquement aux autres critères à savoir les caractéristiques des locaux, la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité. Ces textes ne doivent dès lors pas s’appliquer de manière combinée, en ce qu’aucun élément ne permet de savoir si les obligations pesant sur les parties ont été utilisées pour déterminer le prix du loyer lors de la conclusion du bail servant de référence.

Toutefois, s’agissant de la demande d’abattement à hauteur de 10%, certaines des clauses invoquées par le preneur sont interdites depuis le 5 novembre 2014 et ne pourront être reprises dans le bail renouvelé le 1er avril 2018 dès lors qu’elles contreviennent aux dispositions de l’article R145-35 du code de commerce. Dès lors, aucun abattement ne pourra être prévu au titre des clauses transférant les travaux visés par l’article 606 du code civil tant pour la partie privative que pour les parties communes, ni les travaux de mise en conformité en ce qu’ils relèveraient des grosses réparations, ni les honoraires de gestion. Ainsi, seul le transfert des primes d’assurances de l’immeuble peut faire l’objet d’un abattement, dont la valeur sera appréciée ci-après.

S’agissant de la taxe foncière transférée par le bailleur au preneur, elle constitue une clause exorbitante de droit commun, qui, bien que légale, doit conduire à minorer la valeur locative à hauteur du coût réellement et effectivement supporté par le preneur, soit en l’espèce, la somme non contestée par le bailleur, de 5.311,37 euros.

Concernant l’existence d’une partie variable au loyer acquitté par la société CASA FRANCE, il convient de retenir que celle-ci constitue un surloyer, peu important que le seuil de franchissement du seuil de déclenchement de cette part variable ait ou non effectivement été atteint.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’appliquer une minoration de la valeur locative à hauteur de 7% au titre de la clause exorbitante et de l’existence d’une part variable du loyer, et à hauteur de 5.311,37 euros du transfert de la charge de la taxe d’habitation.

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise, que le local, desservi par un giratoire, est situé à 10kilomètres au nord-est de [Localité 2] à proximité de l’autoroute A10, dans une zone commercial étendue sur 78 hectares, face au centre commercial, et à proximité immédiates d’enseignes de restauration, équipement de la personne et de la maison.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que les loyers pratiqués au 31 mars 2018 dans la zone commerciale [Localité 3] Tour s’établissent entre 109 euros par m², mais pour des superficies deux fois supérieures, et 194 m², pour une superficie plus réduite, soit une moyenne s’établissant aux alentours de 150 euros par m². Le bail de la société orchestra dont le prix s’établit à 184 euros/m² n’a pas été écarté, mais ne peut servir de seule base de comparaison compte tenu de l’ancienneté de celui-ci.

En l’absence de tout élément probatoire permettant de contredire l’évaluation de l’expert, réalisé au regard des caractéristiques spécifiques du local et des facteurs locaux de commercialité favorables, mais également des conditions du bail telles qu’habituellement pratiquées dans des zones commerciales, dont il sera tenu compte dans le présent jugement au titre d’un facteur de minoration, il convient de retenir comme étant pertinente la valeur locative de 150 euros, à laquelle il convient d’appliquer les facteurs de minoration précédemment retenus.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, la valeur locative unitaire sera fixée à la somme de 150 euros par m², soit la somme totale de 82.999,50 euros (150X 553,33 m²p) dont il convient de déduire 5.809,96 euros au titre de l’abattement de 7% et la somme de 5.311,37 euros au titre de la taxe foncière, soit la somme annuelle de 71.878,17 euros à compter du 1er avril 2018, la détermination de la durée du nouveau bail ne relevant pas des pouvoirs du juge des loyers.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de la notification du premier mémoire en défense le 29 janvier 2021, la procédure ayant été engagée par le preneur. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SCPI AEW COMMERCES EUROPE et la SAS CASA FRANCE portant sur un local situé à local n°2- parc d’activités commerciales [Localité 3] Tour à [Localité 5] renouvelé le 1er avril 2018 à la somme annuelle de 71.878,17 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 29 janvier 2021 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer effectivement réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCPI AEW COMMERCES EUROPE à en payer la moitié et la SAS CASA FRANCE à en payer l’autre moitié, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN ;

Déboute la SCPI AEW COMMERCES EUROPE et la SAS CASA FRANCE de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE