TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [Z] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Xavier VAN GEIT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05211 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76MQ

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

ALJT ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0377

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [I], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05211 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76MQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 25 janvier 2023, l’association pour le logement des jeunes travailleurs (ci-après désignée l’ALJT) a donné en location à Madame [Z] [I] un appartement meublé à usage d’habitation (foyer-logement) situé dans la résidence sociale du [Adresse 2]. Plusieurs avenants de renouvellement du contrat ont été signés entre les parties les 02 janvier 2024 et 15 avril 2024.

La redevance initiale mensuelle était de 662,74 euros, charges et prestations annexes incluses.

Des redevances étant demeurées impayées, l’ALJT a fait signifier par courrier de commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 2975,18 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 03 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 mai 2025 à étude, l’ALJT a fait assigner Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

juger que le contrat de séjour est résilié à compter du 04 avril 2025 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

condamner Madame [Z] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 4361 euros au titre des redevances et factures impayées arrêtées à la date de résiliation du contrat de séjour ;

la condamner à lui payer pour la période courant du 04 avril 2025 jusqu’au départ effectif des lieux (volontaire ou forcé) et la restitution des clefs, une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle (part assimilable aux loyers et charges locatives et part correspondant aux prestations annexes obligatoires incluses) au taux en vigueur dans la résidence mois par mois, étant précisé que la redevance s’élève, à la date de l’assignation, à la somme mensuelle de 705,36 euros, outre la somme de 2,75 euros au titre de l’assurance habitation ;

ordonner la libération des lieux par Madame [Z] [I] et tous occupants de son chef et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie ;

ordonner l’expulsion de Madame [Z] [I], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner la suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un lieu approprié aux frais, risques et périls de Madame [Z] [I] et à défaut de toute valeur procéder à leur destruction ;

assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clefs ;

se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

la condamner au paiement des intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées en application de l’article 1231-6 du code civil ;

juger que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux de l’intérêt légal en application de l’article 1343-2 du code civil ;

la condamner au paiement d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

A l’audience du 09 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, l’ALJT, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 6137,09 euros, hors frais du commandement, au 06 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Bien que régulièrement assigné à étude, Madame [Z] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [Z] [I] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [4]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil, quant à lui, prévoit que la résolution d’un contrat résulte, notamment, de l’application d’une clause résolutoire, et l’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Le titre d’occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Aux termes de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

cessation totale d’activité de l’établissement ;

cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 25 janvier 2023 entre l'[3] et Madame [Z] [I] a été renouvelé par deux avenants signés le 02 janvier 2024 et le 15 avril 2024. Si l’ALJT fait valoir dans ses écritures, sans en tirer de conséquences au titre de ses demandes, que le contrat est rompu depuis le 23 janvier 2025, faute de nouvel avenant de renouvellement, force est de constater que l’ALJT ne justifie pas que Madame [Z] [I] a été mise en demeure de quitter les lieux avant cette date. Elle a, en outre, continué de lui facturer la location des lieux après la date de fin de contrat alléguée, l’avis d’échéance pour le mois de mars 2025 produit par la demanderesse faisant ainsi mention des « loyers et charges » dus, et non des indemnités d’occupation. Au surplus, le commandement de payer du 03 mars 2025 vise la clause résolutoire insérée au contrat, ce qui induit que le contrat était, à cette date, encore en cours d’exécution.

Ce contrat stipule que le gestionnaire peut résilier le contrat en cas d’impayés de redevances et un mois après la délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse. L’ALJT a fait délivrer à Madame [Z] [I] le 03 mars 2025 une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 2975,18 euros, soit plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement.

Il ressort du décompte produit par l’ALJT que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois.

La résiliation de plein droit du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 04 avril 2025. En conséquence, Madame [Z] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis le 04 avril 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Une astreinte n’apparaît cependant pas nécessaire, la présente décision autorisant le recours à la force publique pour assurer son exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, qui n’est, à ce stade, que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Par ailleurs, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre pas la mauvaise foi de Madame [Z] [I]. Il n’apparaît, dès lors, pas justifié de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Par conséquent, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espère, Madame [Z] [I] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 04 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’ALJT que Madame [Z] [I] est redevable de la somme de 6137,09 euros au 06 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [Z] [I], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 03 mars 2025 sur la somme de 2975,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il n’y a, en revanche, pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts, la demanderesse ne justifiant pas de l’existence d’une clause contractuelle en ce sens.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espère, Madame [Z] [I], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Madame [Z] [I] sera condamnée à verser à l’ALJT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de l’association pour le logement des jeunes travailleurs ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 25 janvier 2023 entre l’association pour le logement des jeunes travailleurs et Madame [Z] [I] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 04 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de l’association pour le logement des jeunes travailleurs tendant à voir supprimer le délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association pour le logement des jeunes travailleurs pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] à verser à l’association pour le logement des jeunes travailleurs une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant de la redevance totale qui aurait été payée si le contrat s’était poursuivi (charges, taxes et assurance récupérables incluses) ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] à payer à l’association pour le logement des jeunes travailleurs la somme provisionnelle de 6137,09 euros (six mille cent trente-sept euros et neuf centimes), selon décompte arrêté au 06 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayées, avec intérêt au taux légal à compter du 03 mars 2025 sur la somme de 2975,18 euros (deux mille neuf cent soixante-quinze euros et dix-huit centimes) et à compter de l’assignation pour le surplus ;

REJETONS la demande au titre de la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] aux dépens ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] à payer à l’ALJT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection