Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 25/03079 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KGWA

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble dénommé LES SOURCES TRANSVAAL pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA l’HORLOGE, [Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Christophe TIXADOR, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat laidant

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [R].

née le 30 Août 1967 à [Localité 8] (ALGERIE)

[Adresse 7]

[Localité 2]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente ,

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE a tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Le juge rapporteur a rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 02 Décembre 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, , Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :M^e Jean-Christophe TIXADOR

Expédition à :

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [R] est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un parking constituant les lots n° 3, 13 et 335 de la résidence “[Adresse 4]” située [Adresse 6] à [Localité 3] (84), régie par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.R.L. Citya L’Horloge.

Exposant que Mme [R] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré l’envoi le 1er juillet 2025 puis le 17 juillet 2025 de deux courriers recommandés de mise en demeure de payer, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” à [Localité 3] (84), a, par acte du 14 octobre 2025, fait citer cette copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de :

— condamner Mme [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les Sources Transvaal” sis [Adresse 7] à [Localité 3] (84) :

• la somme en principal de 17 455,20 euros au titre des charges de copropriété dues au 18 septembre 2025,

• la somme de 886,00 euros au titre des frais nécessaires,

le tout avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025, date de la mise en demeure,

— condamner Mme [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les [Adresse 9] Transvaal” sis [Adresse 7] à [Localité 3] (84) la somme de 2500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Mme [D] [R] au paiement d’une somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Quoique régulièrement citée, Mme [D] [R] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” à [Localité 3] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” à [Localité 3] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 janvier 2020, 5 mars 2021, 6 décembre 2021, 5 décembre 2022, 27 novembre 2023 et 20 novembre 2024 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice de l’année à venir, et adoption de divers travaux,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux,

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer adressé à la débitrice le 1er juillet 2025 et retourné à l’expéditeur avec la mention “Destinataire inconnu à l’adresse”,

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer adressé à la débitrice le 17 juillet 2025 et retourné à l’expéditeur avec la mention “Pli avisé et non réclamé”,

— le décompte de la créance arrêté au 18 septembre 2025,

il est établi que Mme [R] est redevable envers la copropriété de la résidence “[Adresse 4]” à [Localité 3] (84) de la somme de 17 455,20 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel du troisième trimestre 2025 (juillet – septembre 2025), premier appel de fonds trimestriel de l’exercice budgétaire, fixé du 1er juillet de l’année en cours au 30 juin de l’année suivante. Cette copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, à défaut de réception des courriers recommandés de mise en demeure de payer qui lui ont été adressés.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, Mme [D] [R] supportera les frais d’actes de commissaire de justice (assignation en justice du 14 octobre 2025) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par cette copropriétaire, ainsi que le coût des courriers recommandés de mise en demeure de payer adressés à ce débiteur, d’un montant total de 13,45 euros. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des divers courriers qui auraient été adressés à cette copropriétaire en 2020, 2021 et 2022, aucun justificatif de l’envoi de ces courriers n’étant produit, ni au titre des honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires qui a rédigé les courriers de mise en demeure de payer des 1er juillet et 17 juillet 2025, aucun justificatif n’étant produit, ni au titre de frais de contentieux du 9 septembre 2025, d’un montant de 480,00 euros, ces frais n’étant dus, selon l’article 9 du contrat de syndic versé aux débats, qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas le syndic, qui n’a fait que transmettre à son avocat habituel la copie des pièces qu’il détient (procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds…), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par la copropriétaire. En conséquence, les sommes facturées à ce titre par ce syndic ne sont dues ni par Mme [R], ni par la copropriété de la résidence “[Adresse 4]” à [Localité 3] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Sources Transvaal” sise à [Localité 3] (84) :

Le retard récurrent de Mme [D] [R] dans le paiement de ses charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” à [Localité 3] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme [D] [R], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 14 octobre 2025.

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Sources Transvaal” à [Localité 3] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” à [Localité 3] (84), représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes:

— DIX SEPT MILLE QUATRE CENT CINQUANTE CINQ EUROS ET VINGT CENTIMES (17 455,20 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 18 septembre 2025 (appel de fonds pour le premier trimestre de l’exercice 2025 / 2026), avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025,

— TREIZE EUROS ET QUARANTE CINQ CENTIMES (13,45 EUR) au titre du coût des courriers recommandés de mise en demeure de payer adressés les 1er et 17 juillet 2025 à cette copropriétaire,

— MILLE EUROS (1 000,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les [Adresse 9] Transvaal” à [Localité 3] (84) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Mme [D] [R] aux dépens, lesquels comprendront le coût des actes délivrés par commissaire de justice,

CONDAMNE Mme [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “Les [Adresse 9] Transvaal” à [Localité 3] (84), représenté par son syndic en exercice, la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT