COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00038 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KBGF

Minute N° : 25/00400

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA L’HORLOGE, SARL au capital de 50 600,00 € immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 349 759 647, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e PHILIPPE CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Jean-christophe TIXADOR, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [S], [Y] [E]

née le 22 Janvier 1951 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 13/5/25

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [E] est propriétaire de trois lots (n°31, 39 et n°47) dans une copropriété, la [Adresse 10] sise [Adresse 2].

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la SARL CITYA L’HORLOGE, syndic en exercice du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], a fait délivrer à Madame [S] [E] un commandement de payer la somme de 2 260,69 euros, hors frais, correspondant aux charges de copropriété non réglées.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 février 2025, le conseil du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a mis en demeure Madame [S] [E] de régler à son client la somme d 3 319,28€, sous trente jours.

Par exploit délivré le 27 mars 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représentée par la SARL CITYA L’HORLOGE a fait citer Madame [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal afin qu’il la condamne à lui payer les sommes suivantes :

— la somme de 1 997,18€ au titre des charges de copropriété dues au 18 mars 2025 et la somme de 1 520,10€ au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date du commandement de payer ;

— la somme de 1 500€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— la somme de 2 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire est fixée et plaidée à l’audience du 13 mai 2025.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a comparu, représenté et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sous réserve d’une actualisation de sa créance à la somme de 5 181,77€ au 05 mai 2025.

Madame [S] [E] n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

La décision est mise en délibéré au 08 juillet 2025.

Madame [S] [E] a été citée à étude.

En application des dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue en premier ressort et réputée contradictoire.

MOTIFS

Attendu qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

1/ Sur les charges de copropriété

Attendu que l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ; que lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses et que chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ;

Que l’article 10-1 de la même loi indique que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire ; que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; que le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ;

Qu’en l’espèce, il apparaît que par exploit d’huissier en date du 13 décembre 2024, la SARL CITYA L’HORLOGE, syndic en exercice du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], a fait délivrer à Madame [S] [E] un commandement de payer la somme de 2 260,69 euros, hors frais, correspondant aux charges de copropriété non réglées ;

Que les comptes de la copropriété ont été approuvés par l’Assemblée Générale des copropriétaires dont les procès-verbaux des 20 juillet 2023 et 20 juin 2024 ont été produits par le demandeur ; que les résolutions adoptées par cette assemblée n’ont fait l’objet d’aucune contestation ;

Que force est de constater que malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées, aucun paiement n’a eu lieu de la part de Madame [S] [E] puisque son dernier versement date du 11 juillet 2024 ;

Que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] produit un décompte de charges arrêté au 1er avril 2025 qui indique que Madame [S] [E] est débitrice envers lui de la somme totale de 5 181,77€, en ce compris les frais nécessaires détaillés dans le décompte du 18 mars 2025 qui s’élèvent à la somme de 1 520,10€ ainsi que ceux relatifs à l’assignation et au commandement de payer, la part correspondant aux charges de copropriété étant de 2 457,72€ ;

Qu’en conséquence de l’ensemble de ces éléments, Madame [S] [E] sera condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2 457,72€ au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025 et la somme de 1 520,10€ au titre des frais nécessaires, soit la somme totale de 3 977,82€ ;

Que cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter du 13 décembre 2024, date du commandement de payer ;

2/ Sur la demande indemnitaire

Attendu que l’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît que la carence de la défenderesse à honorer sa part de charges de copropriété a nécessairement causé un préjudice à l’ensemble des copropriétaires, raison pour laquelle il sera alloué au demandeur la somme de 1 000€ en réparation.

3/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Qu’en conséquence, Madame [S] [E] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [S] [E] à verser une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire,

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [S] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2 457,72€ au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025 et la somme de 1 520,10€ au titre des frais nécessaires, soit la somme totale de 3 977,82€, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de ce dernier du fait de sa carence ;

CONDAMNE Madame [S] [E] à régler au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1 000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Madame [S] [E] aux entiers dépens ;;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 08 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge