TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 25/02670 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZKPG

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 10 Décembre 2025

S.A. D’HLM VILOGIA

C/

[X] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M.[G] [M], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR

Mme [X] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Octobre 2025

Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM VILOGIA est propriétaire de l’appartement sis [Adresse 2].

Par acte sous seing privé en date du 06.10.2021, la SA d’HLM VILOGIA a conclu avec Madame [X] [P] un bail à usage d’habitation portant sur cet immeuble moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 370,24 € outre une provision sur charges récupérables de 95,57 €.

Plusieurs loyers étant restés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [X] [P] le 26.11.2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24.02.2025, la SA d’HLM VILOGIA a fait assigner Madame [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing.

A l’appui de son action, la partie demanderesse invoquait notamment la délivrance au preneur du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, le bailleur sollicitait donc la constatation de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion immédiate de Madame [X] [P] avec si besoin le concours de la force publique, ainsi que sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  1618,18€ représentant l’arriéré de loyers et de charges arrêtés à la date du 30.01.2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme visée et de l’assignation pour le surplus ;

— l’actualisation des sommes dues au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges assorties et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La partie demanderesse sollicitait également que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10.10.2025.

La SA d’HLM VILOGIA indique que Madame [X] [P] bénéficie d’une procédure de surendettement et qu’il n’y a plus aucun paiement depuis le 07 octobre 2024. Elle maintient ses prétentions et son argumentation dans les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 5078,51 € ( 5494,18 € dont 415,67€ retenu au titre du dossier de surendettement) hors plan à la date du 10.10.2025. Elle se désiste de sa demande de résliation-expulsion pour défaut d’assurance.

En défense, Madame [X] [P], assignée à personne, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10.12.2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action de la SA d’HLM VILOGIA

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ,les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent pas faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux article L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En application du III de cet article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de cette résiliation lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative est, à peine d’irrecevabilité de la demande, notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse en tant que de besoin les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée six semaines avant l’audience à Monsieur le Préfet du Nord, ainsi qu’il en est justifié par la production aux débats de l’accusé de réception de la transmission électronique en date du 25.02.2025.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que la SA d’HLM VILOGIA a saisi l’organisme payeur des aides publiques au logement en vue du maintien du versement des aides le 22.11.2024, et que la situation d’arriéré locatif a persisté depuis ce signalement. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est donc réputée constituée conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 précitées.

L’action de la SA d’HLM VILOGIA est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 7 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

L’article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dispose notamment que :

« V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa dee l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI.-Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

Le juge ne peut accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, au débiteur dont le dossier de surendettement a été déclaré recevable que si deux conditions cumulatives sont réunies :

— la procédure de surendettement est ouverte au moment où le juge statue

— au jour de l’audience, le débiteur locataire a repris le paiement des loyers et des charges.

Madame [X] [P] doit respecter toutes les clauses du contrat et en particulier celle relative au paiement des loyers et charges.

La SA d’HLM VILOGIA remet le contrat de bail qui comporte une clause résolutoire.

Le 26.11.2024, la SA d’HLM VILOGIA a fait signifier à Madame [X] [P] un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 et reproduisant les mentions obligatoires.

Ce commandement portait sur une somme principale de 447,22 €.

Le décompte remis par la SA d’HLM VILOGIA montre que Madame [X] [P] ne s’est pas acquittée de sa dette dans les 2 mois suivant la signification du commandement, de sorte qu’aujourd’hui le bail se trouve résilié de plein droit par l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 26.01.2025.

Madame [X] [P] a déposé un dossier à la Commission de surendettement du Nord qui a été déclaré recevable le 26.02.2025.

Une mesure imposée recommandée prévoyant un report de l’ensemble des dettes a été adoptée par la commission de surendettement.

Le décompte des sommes dûes remis par la SA d’HLM VILOGIA montre que Madame [X] [P] n’a pas repris le paiement des loyers et des charges courants depuis l’ouverture de la procédure jusqu’à la date de l’audience.

En conséquence, il convient donc de constater la résolution du bail au 26.01.2025 et d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [P] ainsi que de tout occupant de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

L’occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

Or, le bail est résilié depuis le 26.01.2025.

Il y a donc lieu de condamner Madame [X] [P] à payer à la SA d’HLM VILOGIA chaque mois depuis le 26.01.2025 une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer courant et des charges, soit à 509,14 €.

Sur les sommes dûes

L’existence d’une mesure de surendettement n’empêche pas le créancier d’obtenir un titre exécutoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil (anciennement 1134 du code civil), celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute que “ Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.”

L’article 23 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dispose notamment que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En l’éspèce, la SA d’HLM VILOGIA produit un décompte démontrant que Madame [X] [P] reste devoir la somme de 5494,18 € à la date du 10.10.2025.

Madame [X] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SA d’HLM VILOGIA cette somme de 5494,18 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, étant précisé qu’actuellement, seule la somme de 5078,51 € peut faire l’objet d’un paiement, en dehors du plan de surendettement.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procedure civile

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Madame [X] [P] sera condamnée aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la SA d’HLM VILOGIA les frais irrépétibles par elle engagés.

La SA d’HLM VILOGIA sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,statuant après débats publics, par décision réputé contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la SA d’HLM VILOGIA de sa demande de résiliation-expulsion pour défaut d’assurance;

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 5494,18€ au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 10.10.2025 outre intérêts au taux légal à compter du 24.02.2025;

RAPPELLE cependant, que seule la somme de 5078,51 € peut actuellement faire l’objet d’un paiement compte tenu de la procédure de surendettement en cours, ce sous réserve de la mise en place d’un plan de remboursement et du respect de ses modalités ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant Madame [X] [P] à la SA d’HLM VILOGIA à la date du 26.01.2025;

ORDONNE l’expulsion des locaux précités de Madame [X] [P] de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, de ses biens, avec si besoin est, le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à la SA d’HLM VILOGIA une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, s’élevant actuellement à la somme mensuelle de 509,14 €, à compter du 26.01.2025 date de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque échéance pour les indemnités à échoir;

DIT que cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Madame [X] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA d’HLM VILOGIA de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection