TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 07 AVRIL 2025

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N° du dossier : N° RG 24/00400 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZFO

Minute : n° 25/149

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER RÉSIDENCE [Localité 11], sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le CABINET D’EXPERTISE AUBREE

Chez CABINET D’EXPERTISE AUBREE Syndic

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Kim RODRIGUEZ, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.C.I. MAJU prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Nina DORCHIES, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 10 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :08/04/2025

exécutoire & expédition

à :M^e RODRIGUEZ

expédition à :M^e DORCHIE

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. Maju était propriétaire, jusqu’au 22 octobre 2024, date de l’acte de vente de ce bien, d’un appartement constituant le lot n° 31 de la résidence “[Localité 12]”, située [Adresse 5] [Localité 15] (84) et régie par les règles de la copropriété.

Cette copropriété a été gérée en la forme coopérative de 2022 à 2024, le président du Conseil syndical exerçant le rôle de syndic. Lors de l’assemblée générale du 30 octobre 2024, les copropriétaires ont voté pour l’abandon de cette forme de gestion et pour le retour à un syndic professionnel, à savoir la S.A.S. Cabinet d’expertise Aubree à [Localité 4] (84).

Exposant que la S.C.I. Maju ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré les courriers de relance qui lui ont été adressés, et en particulier le courrier recommandé de mise en demeure de payer qui lui a été adressé le 1er septembre 2023 par son conseil, le [Adresse 14] “[Localité 12]” à [Localité 15] (84) a, par acte du 31 juillet 2024, fait citer la S.C.I. Maju devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner la S.C.I. Maju à payer au syndicat requérant la somme de 18 570,50 euros, somme à parfaire et arrêtée au 1er juillet 2024, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points sur cette somme à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner la S.C.I. Maju à payer au syndicat requérant les frais nécessaires exposés par le syndic pour le recouvrement des charges de copropriété,

— condamner la S.C.I. Maju à payer au syndicat requérant la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la S.C.I. Maju à payer au syndicat requérant la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ensemble les entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement en date du 23 décembre 2024, le président de ce tribunal a ordonné la réouverture des débats, a invité le syndicat des copropriétaires de la résidence “[13] (84) à s’expliquer sur certaines des sommes réclamées à la société copropriétaire et à produire certaines pièces, et a invité la S.C.I. Maju à produire certaines pièces, en particulier les actes de vente de ses lots.

À l’audience à laquelle l’affaire a été rappelée et retenue, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 10]" à [Localité 15] (84), qui est représenté, s’explique sur les sommes réclamées et précise qu’il lui est dû par la S.C.I. Maju la somme de 17 933,62 euros au 31 octobre 2024. Il demande que cette somme porte intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la signification de la décision à intervenir en raison du retard récurrent de ce copropriétaire à s’acquitter de ses charges. Il maintient ses autres demandes formées initialement au titre du préjudice subi du fait de la résistance abusive de la S.C.I. Maju, au titre des frais irrépétibles exposés, au titre des dépens et au titre de l’exécution provisoire.

Dans ses écritures en réponse, soutenues à l’audience, la S.C.I. Maju, qui est représentée, demande au président de ce tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [Localité 12] sis [Adresse 7] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [Localité 12] sis [Adresse 7] ne justifie de l’exigibilité des charges de copropriété appelées avant le 31 décembre 2022,

— dire et juger que la S.C.I. Maju doit payer la somme de 2 291,63 euros au titre des charges de copropriété au 1er octobre 2024,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [Localité 12] sis [Adresse 7] à payer à la S.C.I. Maju la somme de 2500,00 euros pour procédure abusive,

— dire et juger que la S.C.I. Maju sera dispensée de participer à la dépense commune des frais de la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 7] à payer la S.C.I. Maju la somme de 2500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LE TRIBUNAL :

Il sera précisé à titre liminaire qu’il n’est justifié, en suite de la vente du lot n°31 par la S.C.I. Maju le 22 octobre 2024, ni de l’opposition qui aurait été formée dans les délais légaux par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 12]” à [Localité 15] (84), sur le fondement de l’article 20 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, ni de la contestation de cette opposition, dans les délais légaux, par cette copropriétaire, de sorte que la présente procédure peut suivre son cours.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de résidence “[Localité 12]” à [Localité 15] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles” .

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (jurisprudence constante depuis 3ème Civ. 20 octobre 1993 et, pour un exemple récent, 3ème Civ. 12.01.2022).

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 12]” à [Localité 15] (84) verse aux débats, à l’appui de sa demande :

— les procès-verbaux des assemblées générales du 19 octobre 2021, du 29 novembre 2022, du 20 mai 2023, du 25 novembre 2023, du 20 avril 2024 et du 30 octobre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de divers travaux,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux pour les années 2023 à 2024,

— les récapitulatifs de charges pour les années 2021, 2022 et 2023, présentés sous une autre forme dans les documents intitulés “solde de charges 2021", “solde de charges 2022" et “solde de charges 2021",

— le décompte de la créance arrêté au 31 octobre 2024,

qui fondent sa demande en paiement, le règlement de copropriété du 26 octobre 1987, réclamé par la S.C.I. Maju et produit par le syndicat des copropriétaires, étant sans intérêt en l’espèce puisque le lot n°31 n’y figure pas, étant issu de la division du lot n°26 en trois lots.

L’acte de vente du lot n°31 du 22 octobre 2024 précise que la part des parties communes générales attachées à ce lot est de 108/1002èmes. Or, il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, et en particulier des “récapitulatifs de charges” pour les années 2021, 2022 et 2023, que c’est bien cette clé de répartition qui a été appliquée pour le calcul des charges incombant à la S.C.I. Maju pour ces trois années, de sorte que celle-ci ne peut plus contester les charges qui lui sont imputées, le montant des charges générales de chacune de ces années ayant été approuvé lors de l’approbation des comptes de chacun de ces exercices par l’assemblée générale des copropriétaires et le calcul de la part lui incombant ayant été correctement effectué au regard des tantièmes détenus.

Dès lors, il est démontré que la S.C.I. Maju est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 12]” à [Localité 15] (84) de la somme de 17 918,30 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024 (octobre – décembre 2024) et le règlement par ce copropriétaire de la somme de 923,64 euros. La S.C.I. Maju sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Il n’est nul besoin de préciser que, sauf intervention du juge de l’exécution, ce taux légal sera majoré de 5 points deux mois après le prononcé de la présente décision, assortie de l’exécution provisoire, puisque cette majoration n’est que l’application de l’article L.313-3 du code monétaire et financier.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, la S.C.I. Maju supportera les frais d’actes extra-judiciaires (assignation en justice …) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par cette copropriétaire. Par contre, aucune somme ne sera allouée au titre des “frais de relance impayé” des 1er avril 2023 et 29 décembre 2023 (7,66 euros x 2), le justificatif des sommes réclamées n’étant pas produit. En conséquence, ces sommes, facturées à tort, ne sont dues ni par la S.C.I. Maju, ni par la copropriété de la résidence “[Localité 12]” à [Localité 15] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 12]” à [Localité 15] (84) :

Le retard récurrent de la S.C.I. Maju dans le paiement de ses charges de copropriété depuis plusieurs années, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 12]” à [Localité 15] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui, sans pouvoir être pour autant qualifié de “résistance abusive”, doit être réparé par l’allocation d’une somme de 800,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.C.I. Maju, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 31 juillet 2024.

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 12]” à [Localité 15] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.C.I. Maju à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 12]” à [Localité 15] (84) les sommes suivantes :

— DIX SEPT MILLE NEUF CENT DIX HUIT EUROS ET TRENTE CENTIMES (17918,30 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 4ème trimestre de l’exercice 2024 (octobre – décembre 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— HUIT CENTS EUROS (800,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 12]” à [Localité 15] (84) de ses plus amples demandes,

CONDAMNE la S.C.I. Maju à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 12]” à [Localité 15] (84) la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. Maju aux dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation en justice du 31 juillet 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT