TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 AVRIL 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00118 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KA7P

Minute : n° 25/143

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEURS

Monsieur [V] [W] [J] [H] [T]

né le 23 Novembre 1981 à [Localité 5] (VIETNAM)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [A] [W] [O] [L] épouse [J] [H] [T]

née le 09 Février 1983 à [Localité 6] (VIETNAM)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.C.I. VUAN prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Julie MIOT, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :07/04/2025

exécutoire & expédition

à :M^e BAUMHAUER-M^e MIOT

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation en référé d’heure à heure délivrée le 11 mars 2025 par monsieur [V] [W] [J] [H] [T] et madame [A] [B] épouse [J] [H] [T] à l’encontre de la SCI VUAN devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Vu les conclusions récapitulatives II déposées lors de l’audience du 17 mars 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes des époux [J] [H] [T] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions n°2 déposées lors de l’audience du 17 mars 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la SCI VUAN conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties :

Le 12 avril 2023, un bail commercial était régularisé par acte authentique entre la SCI VUAN, bailleresse, et Monsieur [J] et Madame [L], preneurs à bail.

Le local commercial qui permet l’exploitation d’un restaurant à l’enseigne le Tanoshi sis à [Adresse 4] est situé dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, dont le syndic de copropriété est la Société BATIM GESTION IMMOBILIERE.

Il était avéré dès la signature du bail que la terrasse sise au-dessus du local commercial présentait d’importants défaut d’étanchéité : un avis technique établit par le cabinet Socotec le 6 août 2024, relevait que le plafond du local faisait l’objet d’importantes infiltrations provenant de la terrasse ce qui avait entraîné de graves détériorations des poutres compromettant la résistance du plancher qui menace de s’effondrer.

le bail commercial stipulait les clauses suivantes :

En page 6 :

« CHARGES ET CONDITIONS ETAT DES LIEUX

(…)

Il est convenu entre les parties qu’un état des lieux sera établi entre les parties après la réalisation des travaux de réfection du plafond cuisine et salle et plancher salle de restaurant »

En page 8 :

« TRAVAUX

Sans préjudice de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, le preneur subira l’exécution de toutes les réparations, reconstruction, surélévation et travaux quelconques, qu’il soit d’entretien ou même de simples améliorations, que le syndicat des copropriétaires ferait exécuter en cours de bail, dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer, quel que soit l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait 40 jours, à la condition toutefois qu’il soit exécuté sans interruption, sauf le cas de force majeure.

Le preneur ne pourra prétendre à aucune réduction de loyer en cas de suppression temporaire ou de réduction des services collectifs tels que l’eau, le gaz, l’électricité, le téléphone et le chauffage.

Le bailleur précise qu’il n’a pas fait de travaux les 3 années précédentes.

Le bailleur déclare ce qui suit :

Que le local objet des présentes a fait l’objet d’infiltrations venant des étages supérieurs.

Le syndic de copropriété doit, à cet effet, réaliser des travaux afin de supprimer les causes d’infiltration.

Le preneur déclare en avoir connaissance et vouloir en faire son affaire personnelle.

Le bailleur autorise le preneur à démonter le monte-plat sans qu’il soit obligatoire de le réinstaller à la restitution des locaux. »

Page 17 :

«IMMATRICULATION

Le notaire soussigné à informer le preneur de l’obligation qui lui est faite de s’y matriculer au registre national des entreprises, ainsi que des conséquences du défaut d’immatriculation telles que le risque de se voir refuser le bénéfice du statut des baux commerciaux, le droit au renouvellement du bail et le droit à l’indemnité d’éviction.

Si le preneur est déjà immatriculé, il y aura lieu de déposer un dossier de modification de l’immatriculation.

L’immatriculation doit être effectuée au titre de celle effectivement permise et exercée dans les lieux loués.

En cas de pluralité de preneur dont l’un seul est exploitant, l’exploitant du fond bénéficie du statut des baux commerciaux même en l’absence d’immatriculation de ces copreneurs non exploitants. Et en cas de pluralité de preneurs exploitants, l’immatriculation s’impose à chacun d’eux.

Pour des époux communs en biens et lorsque le fonds n’est effectivement exploité que par l’un d’entre eux, lui seul est tenu de s’immatriculer. Lorsque le fond est exploité par les 2 époux, chacun d’eux doit être immatriculé

(…) »

Le 10 février 2025, le bureau d’études INGENIERIE 84 – STRUCTURES, représenté par M. [D] est venu accompagné de M. [N], ingénieur-chef de projet, pour établir leurs préconisations.

Le 19 février, le bureau d’étude INGENIERIE 847 STRUCTURES établissait son rapport.

Par courriel du 12 mars 2025, la Société BATIM GESTION IMMOBILIERE informait l’ensemble de la copropriété du commencement des travaux le 13 mars 2025.

Les demandeurs produisent cependant un procès-verbal de constat en date du 4 février 2025 dressé par maître [F] [P], commissaire de justice à [Localité 7], dressant l’état des lieux avant le début des travaux. Des cliches photographiques étaient également versés comportant une date inscrite au 9 février 2025 à 11h16, lesquels démontraient le début de travaux et la dépose des fonds plafond du restaurant Tanoshi.

Les époux [J] [H] [T] demandent au juge des référés de :

Débouter la SCI Vuan de sa prétention tendant à les voir déclarés irrecevables pour défaut d’intérêt à agir,

Déclarer Monsieur [V] [W] [J] [H] [T] et Madame [A] [W] [O] [L] épouse [J] [H] [T] recevables en la forme,

Ordonner la suspension de l’obligation de Monsieur [V] [W] [J] [H]

[T] et Madame [A] [W] [O] [L] épouse [J] [H] [T] au paiement du loyer et des charges du bail commercial conclu le 12 avril 2023 avec la SCI VUAN jusqu’a la restitution des lieux loués dans leur état initial tel que constate selon procès- verbal de constat d’Huissier du 4 février 2025;

Condamner la SCI VUAN à payer une somme de 3 680 euros a titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance, cette somme étant liquidée sur la base du loyer paye pour les mois de février et mars 2025 ;

Débouter Monsieur [V] [W] [J] [H] [T] et Madame [A] [W] [O] [L] épouse [J] [H] [T] de l’intégralité de leurs prétentions ;

Vu ensemble les articles 696 et 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la SCI VUAN à payer à Monsieur [V] [W] [J] [H] [T] et Madame [A] [W] [O] [L] épouse [J] [H] [T] une somme de 350 euros au titre du procès-verbal de constat d’Huissiers du 4 février 2025 ;

Condamner la SCI VUAN à payer à Monsieur [V] [W] [J] [H] [T] et Madame [A] [W] [O] [L] épouse [J] [H] [T] une somme de 1500 euros au titre des honoraires d’Avocat par eux exposés pour la défense de leurs intérêts ;

Condamner la SCI VUAN aux entiers dépens et frais d’instance.

La SCI VUAN demande quant à elle au juge des référés de :

— DECLARER Monsieur [J] et Madame [L] comme étant irrecevables en leurs demandes en ce qu’ils n’ont aucun intérêt à agir à titre purement personnel,

En tout état de cause,

— DÉBOUTER Monsieur [J] et Madame [L] de leur demande de suspension de l’obligation au paiement du loyer et charges un bail commercial conclu le 12 avril 2023 avec la SCI VUAN,

— DÉBOUTER Monsieur [J] et Madame [L] de leur demande de condamnation de la SCI VUAN au paiement de la somme de 3.680 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance, cette somme étant liquidée sur la base du loyer payé pour les mois de février et mars 2025,

— REJETER l’ensemble des demandes, moyens, fins et prétentions de Monsieur [J] et Madame [L]

— REJETER toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

— CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [L] à payer à la SCI VUAN la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [L] au paiement des entiers dépens

Sur la recevabilité de l’action des époux [J],

La SCI Vuan soutient que l’action des demandes est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir en l’absence d’immatriculation au registre du commerce contrairement aux stipulations du bail.

Cependant, si l’obligation du preneur à s’inscrire au registre national des entreprises figure effectivement page 17 du bail, Monsieur et madame [J] sont les signataires du bail commercial en leur nom propre. Ils disposent donc d’un intérêt à agir en exécution des clauses contractuelles et/ou en suspension du paiement des loyers dès lors qu’il n’est pas contesté qu’ils les preneurs au bail.

Le défaut d’immatriculation n’a ainsi pas d’effets directs sur la qualité à agir des preneurs qui ont signé le bail en leur nom personnel, aucune société n’étant constituée à la date de la signature. Il s’en déduit que leur action en suspension des loyers est recevable, la question de l’effet d’une absence d’immatriculation au registre des sociétés échappant au contrôle du juge des référés.

L’exception d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir n’apparaît donc pas fondée.

Il convient donc de débouter la SCI Vuan de sa prétention tendant à les voir déclarés irrecevables pour défaut d’intérêt à agir, et de déclarer Monsieur [V] [W] [J] [H] [T] et Madame [A] [W] [O] [L] épouse [J] [H] [T] recevables en la forme.

Sur la suspension de l’obligation de paiement des loyers,

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que le juge des référés peut suspendre le paiement des loyers et des charges d’un bail commercial dès lors que la preuve est rapportée que le bailleur n’assure pas son obligation de délivrance conforme des lieux et en assure la jouissance paisible.

Les dispositions de l’article 1719 du code civil ne sont pas d’ordre public et il peut y être déroger par voie conventionnelle sans toutefois exonérer totalement le bailleur de son obligation de délivrance.

En l’espèce, les preneurs avaient connaissance des infiltrations et de la nécessité pour la copropriété à réaliser des travaux afin de les supprimer et ils se sont engagés contractuellement à « en faire leur affaire » .

Il se déduit de cette mention que les preneurs ne pouvaient ignorer de la nécessité de réaliser des travaux qui pouvaient impacter le local commercial lequels étaient de nature à leur causer des nuisances.

Cependant, une telle clause n’est pas de nature à exonérer la SCI bailleresse de son obligation de délivrance conforme et il ne résulte pas d’une quelconque stipulation du bail que les époux [J] avaient consenti à suspendre temporairement l’exploitation du restaurant en raison des travaux qui concerne le bâti avec un risque d’effondrement du plafond.

La SCI bailleresse demeure donc titulaire d’une obligation de résultat quant à la jouissance paisible du local, c’est à dire qu’elle doit garantir l’exploitation commerciale au preneur.

Ainsi, dès lors que l’obligation de délivrance conforme n’est pas respectée, les époux [J] sont fondés à obtenir la suspension de leur obligation de payer les loyers pendant toute la durée des travaux.

Les parties ne s’accordent pas sur la date de début des travaux mais les pièces versées permettent de démontrer que les faux plafonds ont été démontés à compter du 16 février. Les demandeurs sont donc bien fondés à obtenir la suspension des travaux pour les mois de février et mars 2025 et jusqu’à la fin des travaux, celle-ci devant être dûment justifiée par un constat d’huissier.

Le surplus des demandes sera rejetée.

Sur la demande de provision présentée par les époux [J];

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l’obligation de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Monsieur et madame [J] sollicitent la condamnation de la bailleresse à payer une somme de 3680 euros soit l’équivalent des loyers de février et mars 2025 en réparation de leur préjudice de jouissance sur le fondement de l’article 1719 du code civil.

Cependant, il est constant que les preneurs avaient connaissance de la nécessité de réaliser des travaux lors de la signature du bail. Ils ont contractuellement convenu avec leur bailleur que le preneur déclarait vouloir faire son affaire personnelle des infiltrations qui nécessitaient des travaux. Dès lors, il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter la portée précise de la clause signée par les parties ni l’application des dispositions de l’article 1719 du code civil au bail signé le 12 avril 2023 en l’état d’une stipulation claire.

Cette mention présente au bail s’analyse donc comme une contestation sérieuse s’opposant au versement d’une provision par la SCI Vuan.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SCI VUAN qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera aux demandeurs qui ont été contraints d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

Déboutons la SCI Vuan de sa prétention tendant à les voir déclarés irrecevables pour défaut d’intérêt à agir,

Déclarons Monsieur [V] [W] [J] [H] [T] et Madame [A] [W] [O] [L] épouse [J] [H] [T] recevables en la forme,

Ordonnons la suspension de l’obligation de Monsieur [V] [W] [J] [H] [T] et Madame [A] [W] [O] [L] épouse [J] [H] [T] au paiement du loyer et des charges du bail commercial conclu le 12 avril 2023 avec la SCI VUAN à compter du mois de février 2025 jusqu’à la restitution des lieux loués dans leur état initial tel que constate selon procès-verbal de constat du 4 février 2025, dûment constaté par procès-verbal de commissaire de justice.

Déboutons Monsieur [V] [W] [J] [H] [T] et Madame [A] [W] [O] [L] épouse [J] [H] [T] de leur demande de condamnation provisionnelle ;

Condamnons la SCI VUAN à payer à Monsieur [V] [W] [J] [H] [T] et Madame [A] [W] [O] [L] épouse [J] [H] [T] une somme de 1500 euros au titre des honoraires d’Avocat par eux exposés pour la défense de leurs intérêts ;

Condamnons la SCI VUAN aux entiers dépens ;

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT