TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 JUIN 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00014 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6FY

Minute : n° 25/229

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Société INTRA MUROS, SNC agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Guillaume FORTUNET, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [R], entrepreneur individuel

né le 01 Janvier 1979

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Nadia EL BOUROUMI, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 19 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :10/06/2025

exécutoire & expédition

à :M^e FORTUNET

expédition à :M^e EL BOUROUMI

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 7 janvier 2025 par la société INTRAMUROS à l’encontre de [P] [R] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Vu les conclusions responsives déposées lors de l’audience du 19 mai 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la société Intra Muros conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions déposées lors de l’audience du 19 mai 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de monsieur [P] [R] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties :

Par acte sous seing privé avec prise d’effet au 15 février 2019 et pour une durée de 9 ans, la SNC INTRA MUROS, bailleresse, a consenti à Monsieur [R] [P], preneur, un bail portant sur un local commercial sis [Adresse 2] sur la Commune d'[Adresse 7] [Localité 1] comprenant :

— Un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, formant le lot 6 de la copropriété,

— Une cave située au sous-sol dudit immeuble, formant le lot 14 de la copropriété.

Le bail fixe un loyer mensuel de :

—  0€ pendant la période du 15/02/2019 au 31/05/2019 correspondant à la période

de réalisation des travaux d’aménagement des locaux,

—  500 € HT par mois du 01/06/2019 au 31/12/2019

—  550 € HT par mois du 01/01/2020 au 30/06/2020

—  600€ HT par mois à compter du 01/07/2020 pendant toute la durée restante du

bail.

— La TVA au taux en vigueur s’ajoutera au moment de ce loyer (actuellement 20%)

Le contrat de bail prévoit, notamment une clause résolutoire.

Le preneur a rapidement eu des difficultés à régler le loyer, le premier impayé remontant à janvier 2020.

Le preneur a cessé tout règlement depuis décembre 2020.

Par acte extrajudiciaire du 26 août 2024, la SNC INTRA MUROS, confrontée à la carence du preneur Monsieur [R] [P], a alors fait délivrer un commandement de payer la somme de 34.833,10€ à parfaire au titre des arriérés de loyers et charges, ce commandement visant la clause résolutoire. M [R] n’a pas réglé ses arriérés.

La société Intra Muros demande au juge des référés de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire

— Constater la résiliation de plein droit du bail consenti par la SNC INTRA MUROS au preneur Monsieur [R] [P]

— Ordonner l’expulsion du preneur [R] et de tout occupant de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et ce sous une astreinte qui ne saurait être inférieure à 150€ par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir

— Dire que tous les meubles garnissant les lieux pourront être transportés aux frais du locataire par le commissaire de justice instrumentaire dans un garde meuble désigné par le locataire et à défaut par la bailleresse en cas d’exécution forcée

— Condamner le preneur [R] à verser à la SNC INTRA MUROS une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer contractuel majoré de 50% jusqu’à complète libération des lieux

— Condamner subsidiairement, le preneur [R] à verser à la SNC INTRA MUROS une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer contractuel jusqu’à complète libération des lieux

— Condamner le preneur [R] à verser à la SNC INTRA MUROS la somme de 37.952,76€ de provision à valoir sur le paiement des arriérés de loyers et de charges

— Débouter Monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Condamner enfin le preneur [R] à verser à la SNC INTRA MUROS la somme de 5000€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et à prendre en charge les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Monsieur [P] [R] demande quant à lui au juge des référés de :

— Entendre débouter la SNC INTRA MUROS de l’intégralité de ses demandes

A titre reconventionnel,

Entendre désigner tel expert avec pour mission de :

— De se rendre sur les lieux

— Dresser un état des lieux du local commercial situé [Adresse 2] dans lequel Monsieur [P] [R] prend bail ;

— Se prononcer sur la conformité de l’immeuble au regard des obligations de décence et de salubrité ;

— De décrire les travaux à réaliser à raisons des désordres constatés par Me [J] [X] tant à la charge de la bailleresse que de la locataire.

— De chiffrer le coût des travaux à réaliser.

— De chiffre les préjudices en présence

— De faire toutes observations techniques utiles à la solution du litige.

— Entendre condamner la SNC INTRA MUROS à prendre en charge les frais d’expertise

— Entendre ordonner la suspension du paiement des loyers à compter du 15 février 2019 dans l’attente de la réalisation des travaux par le bailleur

— Entendre condamner la SNC INTRA MUROS à verser à Monsieur [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

MOTIFS

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”;

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” .

L’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce dispose « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Il est constant qu’en cas de mise en demeure de payer, le montant des loyers dus doit figurer au commandement. Un décompte des sommes réclamées doit permettre au preneur d’appréhender les causes exactes des créances alléguées.

De plus, la mention d’une somme supérieure à la dette véritable n’emporte pas la nullité du commandement. Ce dernier reste valable à due concurrence pour la partie qui n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part du débiteur, et ce quelle que soit l’importance de la disproportion entre les sommes réclamées et réellement dues.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie ne peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est suffisamment exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est enfin constant que l’exception d’inexécution opposée par le locataire qui refuse de régler son loyer n’est admise qu’en cas d’impossibilité absolue de jouir du bien loué et ce du fait du bailleur. Ainsi, le locataire n’est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués.

Le bail commercial dont est titulaire la snc Intra Muros signé le 15 février 2019 contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements tel que le non-respect de la clause de destination, le non-paiement à son échéance de l’un des termes du loyer ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation de payer ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire.

En l’espèce, la demanderesse soutient que monsieur [R] a cessé de payer les loyers à compter de décembre 2020, ce qui n’est pas contesté. Il n’a pas davantage contesté le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 août 2020 lequel relève effectivement l’absence de paiement du loyer de 720 euros, puis 758,68 euros à compter de décembre 2020, soit un montant total de 39 755,12 euros.

M [R] soutient que dès la prise d’effet du bail, les locaux n’étaient pas exploitables et produit à l’appui de sa prétention un procès-verbal de constat dressé le 25 février 2025 qui établit un grand état d’insalubrité des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 6] avec délabrement des poutres, des trous dans le mur, un plafond en très mauvais état. Madame la commissaire de justice maître [X] indique d’ailleurs dans son procès verbal que la pièce n’est pas exploitable en l’état.

Il résulte du bail que des travaux étaient expressément mis à la charge du preneur, sans que ces derniers ne soient précisés.

Cependant, il est manifestement que M [R] a commencé à exécuter le contrat de bail et à occuper les locaux du mois de janvier 2019 au mois de décembre 2020 sans soulever de difficultés.

Le procès-verbal dressé le 25 février 2025 est largement postérieur à la prise de possession des lieux et ne démontre donc pas que l’état des lieux résulte ainsi d’un manquement du bailleur à ses obligations.

De plus, monsieur [R] n’a jamais contesté le commandement de payer et ne produit aucune pièce de nature à démontrer que le local était inexploitable. Ainsi, il succombe à démontrer l’impossibilité absolue de jouir du bien loué et ce du fait du bailleur, et n’est donc pas fondé à opposer une exception d’inexécution pour justifier le défaut de paiement des loyers.

La société Intra Muros apparaît donc fondée à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Compte tenu de l’ancienneté de la dette du défendeur et de l’état actuel des locaux, une expertise n’apparaît pas justifiée alors que M [R] occupe les lieux sans régler un quelconque loyer depuis décembre 2020. Il convient donc de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion du défendeur, le prononcé d’une astreinte n’apparaissant pas nécessaire compte tenu du caractère exécutoire de la présente ordonnance.

Concernant le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l’obligation de M [R] de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de M [R] s’élève à la somme de 37 952,76 euros, représentant le montant des loyers et des charges dus, jusqu’au mois de novembre 2024.

Cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner le défendeur à payer cette somme à la société Intra Muros à titre provisionnel.

Compte tenu de la clause spécifique figurant dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement majorée de 10 % à compter du mois où la locataire est sans droit ni titre jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M [R] qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la société demanderesse qui a été contraint d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

Déboutons monsieur [R] de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions.

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire

Constatons la résiliation de plein droit du bail consenti par la SNC INTRA MUROS au preneur Monsieur [R] [P]

Ordonnons l’expulsion du preneur [R] et de tout occupant de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Disons que tous les meubles garnissant les lieux pourront être transportés aux frais du locataire par le commissaire de justice instrumentaire dans un garde meuble désigné par le locataire et à défaut par la bailleresse en cas d’exécution forcée,

Condamnons monsieur [R] à verser à la SNC INTRA MUROS une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer contractuel majoré de 10% jusqu’à complète libération des lieux,

Condamner monsieur [R] à verser à la SNC INTRA MUROS la somme de 37.952,76€ de provision à valoir sur le paiement des arriérés de loyers et de charges,

Débouter monsieur [P] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamnons monsieur [P] [R] à payer à la SNC Intra Muros la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons monsieur [R] aux entiers dépens,

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT