TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 25/03269 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBITQ

N° MINUTE : 25/00730

JUGEMENT

DU 22 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— ---------------

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT ET DE GESTION D’IMMOBILIER SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par madame [Y] [N], responsable du contentieux, munie d’un mandat écrit

à :

Madame [F] [O], demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

Monsieur [V] [X], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

DÉBATS : A l’audience publique du 27 Octobre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier lors des débats et de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier lors du prononcé.

CE à la SODEGIS

CCC à [F] [O]

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 30 mai 2022, la Société de Développement et de Gestion d’Immobilier Social (ci-après la SODEGIS), dûment représentée par son représentant légal, a donné à bail à Mme [O] [F] et M. [X] [V] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 539,08 euros, hors charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SODEGIS a fait signifier le 19 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025, la SODEGIS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire, faute par Mme [O] [F] et M. [X] [V] d’avoir régulariser leur situation ;

En conséquence,

PRONONCER la résiliation du bail, déclarer Mme [O] [F] et M. [X] [V] occupants sans droit ni titre du logement précité et être autorisée à procéder à leur expulsion ;

CONDAMNER Mme [O] [F] et M. [X] [V] au paiement d’un arriéré locatif arrêté au 1er août 2025 à la somme de 5 495,03 euros, augmentée des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 10 juillet 2024, et ce au fur et à mesure des échéances jusqu’à parfait paiement ;

FIXER l’indemnité d’occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 671,37 euros par mois, révisable annuellement ;

CONDAMNER Mme [O] [F] et M. [X] [V] à lui payer, en plus des dépens, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 octobre 2025 lors de laquelle la SODEGIS a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 5 649,65 euros. Elle s’est en outre opposée à l’octroi de tous délais compte tenu des paiements trop irréguliers qui, au surplus, ne couvrent pas le montant du loyer résiduel.

Au contraire de M. [X] [V], Mme [O] [F] a comparu et reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant les plus larges délais de paiement.

Elle expose que les difficultés financières du couple résultent d’une perte d’emploi la concernant et des frais engagés pour réparer leur véhicule automobile.

Elle déclare être sans emploi depuis le 19 octobre 2025 et dans l’attente de l’ouverture de ses droits à l’Aide pour le retour à l’emploi (ARE). Elle poursuit en indiquant que M. [X] [V] exerce la profession d’agent d’exploitation auprès de la SAPHIR (Société d’Aménagement des Périmètres Hydroagricoles de l’Ile de la Réunion) et perçoit à ce titre un salaire mensuel de 1 500 euros.

Elle ajoute que le couple assume la charge de trois enfants et doit verser des mensualités de 500 euros au titre des frais de réparations précités (précisant qu’il reste quatre paiements à effectuer).

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient tout d’abord de noter que M. [X] [V], qui ne comparait pas, a été assigné le 11 août 2025 en l’étude du Commissaire de justice.

En vertu des dispositions des articles 472 et 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, en rappelant qu’il ne sera fait droit à la demande que dans la mesure où elle sera estimée régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée le 13 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’article 24 II de la même loi, dans sa version en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la SODEGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 04 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 août 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

N° RG 25/03269 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBITQ – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 22 Décembre 2025

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 30 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 19 septembre 2024, pour la somme en principal de 2 768,20 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2024.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SODEGIS produit un décompte démontrant que Mme [O] [F] et M. [X] [V] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite (180,70 euros), la somme de 5 468,95 euros à la date du 23 octobre 2025 (date d’arrêté des comptes) ; cette somme incluant l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et l’indemnité d’occupation due depuis cette date en contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et en compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 19 novembre 2024, Mme [O] [F] et M. [X] [V] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, soit 671,37 euros, payable donc à compter du 24 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l’Insee.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En l’espèce, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer et des charges à la date de l’audience et faute d’éléments justificatifs sur la situation personnelle et financière exposée à l’audience, la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sera donc rejetée.

En conséquence, l’expulsion de Mme [O] [F] et M. [X] [V] sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [O] [F] et M. [X] [V], qui succombent, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SODEGIS, dûment représentée par son représentant légal ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mai 2022 entre, d’une part, la SODEGIS, dûment représentée par son représentant légal, et, d’autre part, Mme [O] [F] et M. [X] [V] concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;

— REJETTE la demande de délais de paiement ;

— ORDONNE en conséquence à Mme [O] [F] et M. [X] [V] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut pour Mme [O] [F] et M. [X] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SODEGIS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Mme [O] [F] et M. [X] [V] à payer à la SODEGIS, dûment représentée par son représentant légal, la somme de 5 468,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— CONDAMNE Mme [O] [F] et M. [X] [V] à payer à la SODEGIS, dûment représentée par son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 24 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, soit 671,37 euros, cette indemnité étant révisable selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat au bail ;

— REJETTE la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [O] [F] et M. [X] [V] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 22 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,