TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/11151 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CU3OD

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [V] [NN]

[Adresse 2]

[Localité 12]

représenté par Maître Valérie-Ann LAFOY de la SELASU DABBENE-LAFOY Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0269

Madame [I] [N] EPOUSE [NN]

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Maître Valérie-Ann LAFOY de la SELASU DABBENE-LAFOY Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0269

DÉFENDEURS

S.C.P. [W] FREMONT ET [B] [F] [T]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

Monsieur [OO] [D] [M] [E]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par Maître Simon MESLATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1841

Décision du 29 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 21/11151 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3OD

Monsieur [C] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Simon MESLATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1841

Madame [ES] [G] [U] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Simon MESLATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1841

Direction Nationale d’Interventions Domaniales – DNID, ès-qualité de curateur à la succession vacante d'[S] [L]

[Adresse 4]

[Localité 13]

représentée par Maître Simon MESLATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1841

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 13 Novembre 2025, présidée par Monsieur Jérôme HAYEM et tenue en audience publique, rapport a été fait par Monsieur Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

[S] [L], [X] [E], [ES] [O] et [C] [Y] étaient propriétaires indivis d’un terrain sis à [Localité 16] (Yvelines), cadastré section AE nº [Cadastre 8] lieudit [Localité 15], d’une surface de 8 a 21 ca.

[S] [L] est décédée le 26 juin 2014, et par ordonnance du 15 décembre 2016, le président du tribunal judiciaire de Versailles (Yvelines) a déclaré vacante sa succession et désigné la Direction nationale d’intervention domaniales (DNID) en qualité de curateur.

Les indivisaires, ce compris la DNID en qualité de curateur à la succession vacante d'[S] [L], ont décidé d’une vente par adjudication amiable du terrain précité, confiée à Maître [R] [T], notaire au sein de la SCP FREMONT [T] (ci-après la SCP).

Le 13 août 2019, Maître [R] [T] a établi le cahier des charges, clauses et conditions de la vente, la mise à prix étant fixée à 92 540 euros et la consignation pour porter enchères à 18 508 euros.

Le 24 septembre 2019, [V] [NN] et [I] [N] épouse [NN] (ci-après les époux [NN]) se sont portés adjudicataires du terrain précité, au prix de 95 000 euros.

[X] [E] est décédé le 29 octobre 2019, laissant son fils [OO] [E] pour lui succéder.

Se prévalant du fait que seule avait été versée une somme de 18 508 euros au titre de la consignation en vue de participer aux enchères alors que l’article 35 du cahier des charges, clauses et conditions de la vente, prévoyait un paiement du prix au plus tard le 45ème jour suivant l’adjudication, [OO] [E], [ES] [Y], [C] [Y] et la DNID ont fait délivrer aux époux [NN] le 8 octobre 2020 un commandement de payer l’intégralité du prix du vente, outre les intérêts et frais.

Par exploits d’huissier en date des 23 et 28 juillet 2021 et des 6,9 et 13 août 2021, les époux [NN] ont fait assigner les vendeurs devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la nullité de la vente du 24 septembre 2019 en raison d’un vice du consentement et subsidiairement d’un vice caché, outre le paiement de dommages et intérêts.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, les époux [NN] demandent au tribunal de :

« Vu le code civil et notamment les articles 1240 et suivants du code civil

Vu l’Article 514 du code de procédure civile

Vu la Jurisprudence

A titre principal,

JUGER que la vente par adjudication réalisée le 24 septembre 2019 est affectée d’un vice du consentement

A titre subsidiaire,

JUGER que la vente par adjudication réalisée le 24 septembre 2019 est entachée d’un vice caché ;

En tout état de cause,

PRONONCER la nullité de la vente par adjudication intervenue le 24 septembre 2019 concernant le terrain cadastré section [Cadastre 14] Lieu-dit [Localité 15].

ORDONNER la restitution par la SCP FREMONT [T] de la somme consignée entre ses mains d’un montant de 18 508 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle la consignation a été réalisée, dans les quinze jours de la signification du Jugement à intervenir,

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

DECLARER la SCP FREMONT [T] responsable sur le fondement l’article 1240 du Code Civil à l’égard de Monsieur et Madame [NN].

CONDAMNER la SCP FREMONT [T] à verser Monsieur et Madame [NN], la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance subie, avec intérêt au taux légal à compter du Jugement à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [J] [M] [E], Madame [ES] [G] [P] [Y], Monsieur [C] [X] [H] [Y], la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, Madame [K] [A] [Z] [L] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance subie, avec intérêt au taux légal à compter du Jugement à intervenir

DEBOUTER la SCP FREMONT [T], Monsieur [J] [M] [E], Madame [ES] [G] [P] [Y], Monsieur [C] [X] [H] [Y], la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, Madame [K] [A] [Z] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions telles que dirigées à l’encontre de Monsieur et Madame [NN]

ECARTER le commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à payer les loyers, et par voie de conséquence tous frais afférents.

ORDONNER que ne soit pas écartée l’exécution provisoire du Jugement à intervenir au titre demandes formulées par Monsieur et Madame [NN]"

CONDAMNER solidairement la SCP FREMONT [T], Monsieur [J] [M] [E], Madame [ES] [G] [P] [Y], Monsieur [C] [X] [H] [Y], la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, Madame [K] [A] [Z] [L] à verser à Monsieur et Madame [NN] la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SCP FREMONT [T] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS DABBENE LAFOY, agissant par Maître Valérie-Ann LAFOY, Avocat aux offres de droit. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, les vendeurs demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les articles 1103, 1104, 1136 et 1992 du Code civil,

Vu les conclusions signifiées, par RPVA le 18 novembre 2024, par l’avocate de Monsieur [V] [NN] et Madame [I] [N] épouse [NN],

Vu les conclusions en réplique n°4 signifiées, par RPVA le 15 octobre 2024, par l’avocate de SCP notariale FREMONT [T],

A titre principal :

Déclarer recevables et bien fondés tant la Direction Nationale d’Interventions Domaniales – DNID-, prise en sa qualité désignée de curateur à succession vacante de feue [S] [A] [Z] [L] que Madame [ES] [Y], Monsieur [C] [Y] et Monsieur [OO] [D], [M] [E], venant aux droits de feu [X] [J], [M] [E], décédé, en leurs demandes et écritures ;

Débouter tant les époux [NN] que la SCP FREMONT [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre tant la Direction Nationale d’Interventions Domaniales – DNID-, prise en sa qualité désignée de curateur à succession vacante de feue [S] [A] [Z] [L] que Madame [ES] [Y], Monsieur [C] [Y] et Monsieur [OO] [D], [M] [E], venant aux droits de feu [X] [J], [M] [E], décédé ;

A titre subsidiaire :

Sans aucune approbation de l’action et des demandes formées tant par les époux [NN] que par la SCP FREMONT [T], mais au contraire sous les plus expresses réserves tant sur la recevabilité que sur le bien-fondé de ces demandes,

Condamner la SCP FREMONT [T] à relever et garantir indemne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales – DNID-, prise en sa qualité désignée de curateur à succession vacante de feue [S] [A] [Z] [L], Madame [ES] [Y], Monsieur [C] [Y] et Monsieur [OO] [D], [M] [E], venant aux droits de feu [X] [J], [M] [E], décédé, de toutes condamnations en principal, frais, intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens qui seraient éventuellement prononcées à leur encontre au bénéfice tant des époux [NN] que de la SCP FREMONT [T], et ce, en application des dispositions combinées des articles 1103, 1104, 1192 et 1240 du Code Civil.

A titre reconventionnel :

Vu l’acte de vente notarié du 24 septembre 2019,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 8 octobre 2020 aux époux [NN], à la requête notamment de la DNID, agissant en qualité de curateur à la succession vacante de feue [S] [A] [Z] [L]

Vu les dispositions des articles 37 et 38 du cahier des charges, clauses et conditions dressé le 13 août 2019 par Me [T],

Vu les dispositions des articles 1224 à 1230 du Code civil et/ou des articles 1654 et 1656 dudit code,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire expressément stipulée à l’article 37 du cahier des charges, clauses et conditions dressé le 13 août 2019 par Me [T] en conséquence du non-paiement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été délivré aux époux [NN] le 8 octobre 2020, à la demande notamment de la DNID agissant en qualité de curateur à la succession vacante de feue [S] [A] [Z] [L],

Ordonner la résolution de la vente par adjudication en date du 24 septembre 2019 en application des dispositions de l’article 1656 du Code civil, et ce à compter du prononcé du jugement à intervenir.

Juger que cette résolution aura lieu sans préjudice du droit du VENDEUR à tous dommages et intérêts, remise en état et réparations quelconques, et le BIEN MIS EN VENTE reviendra dans le patrimoine de ce dernier, libre de toutes dettes et charges quelconques du chef de l’ADJUDICATAIRE.

Condamner solidairement, à défaut in solidum, des époux [NN] à payer à la DNID, ès-qualités de curateur à la succession vacante de feue [S] [A] [Z] [L] ainsi que Madame [ES] [Y], Monsieur [C] [Y] et Monsieur [OO] [D], [M] [E], venant aux droits de feu [X] [J], [M] [E], décédé la somme de 15.232,84 euros à titre de dommages et intérêts dont le montant correspond à celui des frais de la vente, auxquels il convient d’ajouter le coût total TTC du commandement de payer visant la clause résolutoire de la vente du 8 octobre 2020 (397,38 €).

Condamner solidairement, à défaut in solidum, les époux [NN] à payer à la DNID, ès-qualités de curateur à la succession vacante de feue [S] [A] [Z] [L] ainsi que Madame [ES] [Y], Monsieur [C] [Y] et Monsieur [OO] [D], [M] [E], venant aux droits de feu [X] [J], [M] [E], décédé la somme de 14.250,00 euros en application de la clause pénale (95 000 € x 15 %).

Plus subsidiairement et à défaut de résolution de la vente,

Condamner solidairement, à défaut in solidum, les époux [NN] à payer à la DNID, ès-qualités de curateur à la succession vacante de feue [S] [A] [Z] [L] et à proportion de ses droits limités dans l’indivision la somme de 50.133,17 €, soit 10/20ème de la somme 100.266,34 € correspondant au solde du prix d’adjudication ( 95.000 + 15.232,84 € ( frais d’achat) – 18.508 € au titre des frais préalables avec intérêts légaux majorés de 5 points entre le 46ème jour et le 75ème jour inclus suivant l’adjudication soit du 9 novembre 2019 au 8 décembre 2019 ainsi que les intérêts légaux majorés de 7 points entre le 76ème jour et jusqu’au paiement intégral du prix,

Condamner solidairement, à défaut in solidum, les époux [NN] à payer à Madame [ES] [Y] et à proportion de ses droits limités dans l’indivision la somme de 15.039,95 €, soit 3/20ème de la somme de 100.266,34 € correspondant au solde du prix d’adjudication ( 95.000 + 15.232,84 € ( frais d’achat) – 18.508 € au titre des frais préalables avec intérêts légaux majorés de 5 points entre le 46ème jour et le 75ème jour inclus suivant l’adjudication soit du 9 novembre 2019 au 8 décembre 2019 ainsi que les intérêts légaux majorés de 7 points entre le 76ème jour et jusqu’au paiement intégral du prix,

Condamner solidairement, à défaut in solidum, les époux [NN] à payer à Monsieur [C] [Y] et à proportion de ses droits limités dans l’indivision la somme de 15.039,95 €, soit 3/20ème de la somme de 100.266,34 € correspondant au solde du prix d’adjudication ( 95.000 + 15.232,84 € ( frais d’achat) – 18.508 € au titre des frais préalables avec intérêts légaux majorés de 5 points entre le 46ème jour et le 75ème jour inclus suivant l’adjudication soit du 9 novembre 2019 au 8 décembre 2019 ainsi que les intérêts légaux majorés de 7 points entre le 76ème jour et jusqu’au paiement intégral du prix,

Condamner solidairement, à défaut in solidum, les époux [NN] à payer à Monsieur [OO] [E], venant aux droits de Monsieur [X], [J], [M] [E], décédé, et à proportion de ses droits limités dans l’indivision la somme de 20.053,27 €, soit 4/20ème de la somme de 100.266,34 € correspondant au solde du prix d’adjudication ( 95.000 + 15.232,84 € ( frais d’achat) – 18.508 € au titre des frais préalables avec intérêts légaux majorés de 5 points entre le 46ème jour et le 75ème jour inclus suivant l’adjudication soit du 9 novembre 2019 au 8 décembre 2019 ainsi que les intérêts légaux majorés de 7 points entre le 76ème jour et jusqu’au paiement intégral du prix,

Dire et juger que les intérêts dus, au moins pour une année entière, produiront eux- mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamner solidairement, à défaut in solidum, les époux [NN] à payer à la DNID, ès-qualités de curateur à la succession vacante de feue [S] [A] [Z] [L] et à proportion de ses droits limités dans l’indivision la somme de 7.125,00 €, soit 10/20ème de la somme 14.250,00 € par application des dispositions de l’article 38 du cahier des charges, clauses et conditions dressé le 13 août 2019 par Me [T] relatives à la clause pénale,

Condamner solidairement, à défaut in solidum, les époux [NN] à payer à Madame [ES] [Y] et à proportion de ses droits limités dans l’indivision la somme de 2.137,50 €, soit 3/20ème de la somme 14.250,00 € par application des dispositions de l’article 38 du cahier des charges, clauses et conditions dressé le 13 août 2019 par Me [T] relatives à la clause pénale.

Condamner solidairement, à défaut in solidum, les époux [NN] à payer à Monsieur [C] [Y] et à proportion de ses droits limités dans l’indivision la somme de 2.137,50 €, soit 3/20ème de la somme 14.250,00 € par application des dispositions de l’article 38 du cahier des charges, clauses et conditions dressé le 13 août 2019 par Me [T] relatives à la clause pénale.

Condamner solidairement, à défaut in solidum, les époux [NN] à payer à Monsieur [OO] [E], venant aux droits de Monsieur [X], [J], [M] [E], décédé et à proportion de ses droits limités dans l’indivision la somme de 2.850,00 €, soit 4/20ème de la somme 14.250,00 € par application des dispositions de l’article 38 du cahier des charges, clauses et conditions dressé le 13 août 2019 par Me [T] relatives à la clause pénale.

Condamner solidairement, à défaut in solidum, les époux [NN] à payer à la DNID, ès-qualités de curateur à la succession vacante de feue [S] [A] [Z] [L] ainsi qu’à Madame [ES] [Y], Monsieur [C] [Y] et Monsieur [OO] [D], [M] [E], venant aux droits de feu [X] [J], [M] [E], décédé, et à proportion de leurs droits limités dans l’indivision le solde disponible de la somme consignée par l’ACQUEREUR pour enchérir, après emploi conformément à l’article « FRAIS » du cahier des charges, et qui était destiné aux termes dudit article, au paiement à due concurrence du principal du prix, restera acquis au VENDEUR et s’imputera à due concurrence sur le montant de ladite clause pénale.

En tout état de cause :

Condamner solidairement, à défaut in solidum, les époux [NN] et la SCP FREMONT [T], chacun, à payer respectivement à la DNID, ès-qualités de curateur à la succession vacante de feue [S] [A] [Z] [L] ainsi qu’à Madame [ES] [Y], Monsieur [C] [Y] et Monsieur [OO] [D], [M] [E], venant aux droits de feu [X] [J], [M] [E], décédé, la somme de 15.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner, solidairement à défaut in solidum, les époux [NN] et la SCP FREMONT [T] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 octobre 2020, les frais de signification et d’exécution forcée par voie d’huissier de la grosse du jugement à intervenir ainsi que le coût de la publication de la décision et dire que ceux-ci pourront être recouvrés par Maître Simon MESLATI, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. »

Décision du 29 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 21/11151 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3OD

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, la SCP demande au tribunal de :

« Déclarer SCP FREMONT [T], Notaire, recevable et bien fondée en ses conclusions.

• Vu l’absence de paiement du prix de vente par les Epoux [NN],

• Vu l’absence d’acte de quittancement,

Les déclarer mal fondés en leur demande de nullité de la vente par adjudication intervenue le 24 septembre 2019.

Les débouter de leurs demandes.

A titre subsidiaire,

Juger que Maître [T] ne détient aucune autre somme à l’exception d’un solde de 1.352,94€, l’acompte versé ayant couver les frais, droits, taxes de publicité foncière et émoluments du cahier des charges et du procès-verbal d’adjudication.

Débouter Monsieur et Madame [NN] de leur demande de restitution.

Mais également,

Juger que Monsieur et Madame [NN] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire.

Les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire,

Juger que la DNID a engagé sa responsabilité dans les éléments d’information relatives à la vente du bien dont s’agit et qu’elle devra seule en assumer la responsabilité.

Condamner solidairement la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, es qualité de curateur à la succession de Madame [S] [L], Monsieur [OO] [E], venant aux droits de Monsieur [X] [J] [E], décédé, Madame [ES] [Y] et Monsieur [C] [Y], à garantir le notaire de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Au surplus,

Débouter la DNID, Monsieur [OO] [E], Madame [ES] [Y] et Monsieur [C] [Y], de toutes leurs demandes en garantie formées à l’encontre de l’office notarial.

En tout état de cause,

Rejeter l’exécution provisoire.

Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile. »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2025.

A l’audience du 13 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande des époux [NN] de nullité de la vente sur le fondement de l’erreur

Au soutien de leur demande de nullité de la vente du 24 septembre 2019, les époux [NN] font valoir sur le fondement de l’article 1132 du code civil que :

— le programme des ventes aux enchères immobilières des notaires sur la base duquel l’offre d’achat a été présentée fait mention d’un terrain « situé dans un quartier pavillonnaire » laissant ainsi supposer le caractère constructible du terrain,

— le certificat d’urbanisme annexé au cahier des charges délivré le 8 décembre 2017 et prorogé d’un an à compter du 8 juin 2019 faisait mention du classement du terrain en zone UB, soit en zone urbaine, en principe constructible,

— pourtant, le terrain s’est avéré inconstructible pour deux motifs visés au certificat d’urbanisme postérieur du 7 février 2020, qui ne figuraient pas au premier certificat :

* l’accès à la parcelle est d’une largeur inférieure à trois mètres contrairement à ce qu’impose l’article UB 3 du plan local d’urbanisme (PLU),

* la parcelle se situe dans en zone rouge du plan de prévention des risques inondation (PPRI) dans laquelle toute nouvelle construction à usage d’habitation est interdite,

— les dispositions combinées du PPRI et du PLU s’opposent donc à toute construction dans cette zone,

— ils pouvaient penser légitimement que le terrain était constructible, et il s’agissait d’une qualité essentielle et déterminante de leur consentement.

Les vendeurs s’opposent à la demande de nullité de la vente pour erreur, en ce que :

— à aucun moment les demandeurs n’ont indiqué qu’ils entendaient faire l’acquisition d’un terrain à bâtir en vue d’édifier une construction, et aucune pièce n’établit qu’ils ont participé aux enchères dans cette intention déterminante,

— l’attestation de [I] [N] épouse [NN], outre qu’elle est constituée à elle-même, n’est pas cohérente, évoquant le fait que la DNID devait donner son accord pour valider le prix de la vente alors que rien dans le procès-verbal d’adjudication ne permet de penser que la DNID devait confirmer le prix de vente,

— il a été proposé à la vente « un terrain de 821 m² loué » et non un terrain à bâtir, sa constructibilité ne pouvant se déduire de sa seule situation, – la non constructibilité du terrain au regard du PLU n’est pas certaine, aucun certificat de mesurage de l’accès à la parcelle n’étant produit,

— la parcelle n’est en tout cas pas inconstructible en totalité au regard du PPRI, étant partiellement en zone bleue,

— les demandeurs ne se sont pas vus refuser un permis de construire, et ne produisent qu’un certificat pré-opérationnel qui ne se prononce pas faute de localisation des constructions et indique « faute de localisation approximative des constructions dans l’unité foncière (R. 410-1 du CU), aucune réponse ne peut être faite sur la réalisation de l’opération »,

— en sollicitant des dommages et intérêts pour perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, ils admettent que leur projet était d’acquérir le terrain en l’état, de sorte qu’ils invoquent en réalité une erreur sur le prix, qui n’est pas une cause de nullité au regard de l’article 1136 du code civil.

Sur ce,

Selon l’article 1130 du code civil :

« L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. ».

Aux termes de l’article 1131 du code civil, « les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. ».

L’article 1132 du code civil énonce que « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. ».

L’article 1133 du code civil précise que :

« Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité. ».

L’article 1133 du code civil énonce que « l’erreur sur un simple motif, étranger aux qualités essentielles de la prestation due ou du cocontractant, n’est pas une cause de nullité, à moins que les parties n’en aient fait expressément un élément déterminant de leur consentement. ».

Enfin, l’article 1363 du code civil énonce que « nul ne peut se constituer de titre à soi-même. ».

En l’espèce, il appartient aux époux [NN], demandeurs à la nullité de la vente en raison d’une erreur, de démontrer que la constructibilité du terrain vendu est entrée dans le champ contractuel.

Il est constant que le cahier des charges, clauses et conditions de vente en date du 13 août 2019 ne mentionne pas que le terrain est constructible. La constructibilité d’un terrain ne peut se déduire de la seule présence en zone « UB » du PLU ni de sa présence dans une zone pavillonnaire en ce qu’elle dépend de l’ensemble des règles d’urbanisme qui lui sont applicables, au nombre desquelles les dispositions du PLU régissant la constructibilité des parcelles quand bien même celles-ci se situeraient en zone « UB » et celles du PPRI.

Il s’ensuit que ni la mention figurant au cahier des charges, clauses et conditions de vente du classement du terrain en zone « UB » du PLU, ni la précision de sa localisation en zone pavillonnaire par l’annonce du programme de ventes aux enchères ne suffisent à avoir fait entrer la constructibilité du terrain dans le champ contractuel.

S’agissant enfin de l’attestation de [I] [N] épouse [NN], selon laquelle elle a demandé conseil à Maître [R] [T] lequel lui aurait confirmé le 24 septembre 2019 que le terrain était une « bonne affaire » pour y construire une maison familiale, celle-ci ne peut permettre de rapporter la preuve que la constructibilité du terrain était entrée dans le champ contractuel, s’agissant d’une preuve émanant de la demanderesse elle-même.

A défaut pour les époux [NN] de démontrer que la constructibilité du terrain était entrée dans le champ contractuel, leur demande de nullité de la vente pour erreur sera donc rejetée.

Sur la demande des époux [NN] de nullité de la vente sur le fondement d’un vice caché

A titre subsidiaire, les époux [NN] sollicitent la nullité de la vente du 24 septembre 2019 sur le fondement d’un vice caché au visa des articles 1641 et 1642 du code civil.

Ils font valoir que :

— l’inconstructibilité constitue un vice de la chose vendue à la condition que le risque entraînant l’inconstructibilité ne soit pas mentionné dans l’acte de vente,

— le caractère inconstructible du terrain leur a été caché, alors qu’il s’agissait d’un élément déterminant comme en atteste [I] [N] épouse [NN],

— au regard du classement du terrain en zone UB, zone en principe constructible, l’acheteur ne pouvait avoir connaissance de son caractère inconstructible, alors que l’annonce faisant mention de sa situation dans un quartier pavillonnaire laissait penser que le terrain avait pour vocation d’accueillir une nouvelle construction, ce qui a été refusé par le certificat d’urbanisme du 7 février 2020,

— la valeur de ce terrain n’est pas la même s’il n’est pas constructible, son estimation étant située entre 12 000 et 17 000 euros, soit six fois moins que le prix d’achat.

Les vendeurs s’opposent aussi à la demande de nullité de la vente sur le fondement des vices cachés, en ce que :

— l’inconstructibilité, qui n’est que partielle, ne peut affecter réellement l’utilisation du terrain que si celui-ci était destiné à la construction par la volonté des parties,

— les demandeurs n’ont pas dit qu’ils achetaient le terrain pour construire, alors que le cahier des charges de la vente ne visait qu’un terrain donné en location à un agriculteur, – l’inconstructibilité résulte d’un élément extérieur, les règles d’urbanisme,

— le caractère caché du vice n’est pas établi, puisque les demandeurs pouvaient avant d’enchérir vérifier auprès des services de la mairie la compatibilité de leur projet aux contraintes d’urbanisme.

Sur ce,

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. En outre, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’existence d’un vice caché d’un bien n’est pas une cause de nullité de sa vente, de sorte que la demande des époux [NN] à cet effet doit être nécessairement rejetée.

Au surplus, l’usage normal d’un terrain n’est pas nécessairement d’être constructible. Or, il résulte de ce qui précède que la constructibilité du terrain n’est pas, en l’espèce, entrée dans le champ contractuel, de sorte que la non constructibilité alléguée par les époux [NN] ne peut caractériser un vice affectant l’usage auquel le bien est destiné.

Sur la demande des vendeurs de résolution de la vente

Les vendeurs sollicitent du tribunal la résolution de la vente sur le fondement de l’article 1656 du code civil au motif que les acquéreurs ne se sont pas acquittés des causes du commandement de payer du 8 octobre 2020 dans le mois qui leur était imparti, de sorte qu’ils demandent l’application de la clause résolutoire prévue à l’article 37 du cahier des charges, clauses et conditions de vente en date du 13 août 2019. Ils estiment que la clause résolutoire est acquise, et que la vente doit être résolue à compter du jugement à intervenir.

Les vendeurs soutiennent que si le commandement de payer est improprement intitulé « commandement de payer visant la clause résolutoire », ses énonciations ne laissent aucun doute puisqu’ils ont été mis en demeure de payer « le solde du prix d’adjudication » et les intérêts correspondants à la vente faite à leur profit. Ils expliquent que si le lieu de situation du bien comporte aussi une erreur, désignant l’adresse de l’hôtel des ventes, les imperfections de l’acte n’ont pu tromper les époux [NN] sur l’étendue de leurs obligations, ni ne les ont empêchés de former leurs contestations devant le tribunal de sorte qu’ils ne démontrent pas le grief exigé par l’article 114 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les époux [NN] exposent que le commandement de payer doit être écarté, étant entaché de vices de forme leur faisant grief, étant rédigé comme un commandement visant la clause résolutoire d’un bail, ne leur permettant pas d’être avisés utilement de la procédure que la DNID devait engager, avec au surplus une erreur sur l’adresse du bien.

Sur ce,

Selon l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1225 du code civil énonce que :

« La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. ».

Selon l’article 1228 du code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Selon l’article 1656 du code civil « s’il a été stipulé lors de la vente d’immeubles que, faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder ce délai. ».

En l’espèce, l’article 35 du cahier des charges, clauses et conditions de vente en date du 13 août 2019 prévoit :

« Le prix de la vente devra être payé en totalité au plus tard le quarante-cinquième (45ème) jour de l’adjudication, entre les mains du NOTAIRE, pour le compte du VENDEUR, ou pour le compte des créanciers inscrits au profit desquels il est fait, dès maintenant, toutes délégations et indications de paiement nécessaires. ».

En outre, l’article 37 du cahier des charges, clauses et conditions de vente énonce :

«  A défaut de paiement de tout ou partie du prix d’adjudication en principal, intérêts, indemnités accessoires, dans les délais et conditions fixés ainsi qu’il est dit ci-dessus, l’adjudication sera résolue de plein droit, si bon semble au VENDEUR, conformément aux dispositions de l’article 1656 du Code civil, un mois après un commandement de payer contenant déclaration par le VENDEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et demeuré sans effet.

Cette résolution aura lieu sans préjudice du droit du VENDEUR à tous dommages et intérêts, remise en état et réparations quelconques, et le BIEN MIS EN VENTE reviendra dans le patrimoine de ce dernier, libre de toutes dettes et charges quelconques du chef de l’ADJUDICATAIRE.

Cette mise en demeure mentionnera expressément la présente clause résolutoire. » Alors que la vente est intervenue le 24 septembre 2019, les vendeurs ont fait délivrer le 8 octobre 2020, et ainsi plus de quarante-cinq jours après cette vente, aux époux [NN] un acte intitulé « commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ». Cependant, malgré son intitulé erroné, il résulte du contenu de cet acte qu’il n’existe aucune équivoque quant à son objet, puisqu’il fait référence au solde du prix d’adjudication et en détaille la computation. Les époux [NN], lesquels n’ignoraient pas qu’ils s’étaient portés adjudicataires de ce bien dont ils n’ont jamais été locataires, n’ont pu se méprendre sur ce qui était attendu d’eux par suite de ce commandement de payer malgré son intitulé erroné.

Les époux [NN] ne soutenant pas avoir payé le prix de vente dans le délai d’un mois ayant suivi la délivrance du commandement délivré à cet effet, le tribunal constate la résolution de la vente au 9 novembre 2020.

Sur la demande des vendeurs au titre de la clause pénale

Les vendeurs demandent en tout état de cause la condamnation solidaire et à défaut in solidum des époux [NN] à payer à chacun d’eux, à hauteur de leurs droits indivis, la somme de 14 250 euros prévue à l’article 38 du cahier des charges.

Ils mettent en avant l’autonomie juridique de la clause pénale par rapport aux dommages et intérêts qu’ils sollicitent par ailleurs.

Les époux [NN] n’ont pas répondu spécifiquement à cette demande formée au titre de la clause pénale.

Sur ce,

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ou moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, l’article 38 du cahier des charges, clauses et conditions de vente énonce :

« Au cas d’application de la clause résolutoire, ou de la mise en jeu de l’action résolutoire, les frais préalables de l’adjudication de même que tous les autres frais, droits, taxes, débours, émoluments et autres, entrainés par la vente, resteront à la charge de l’ADJUDICATAIRE défaillant, par imputation sur la somme consignée et employée conformément à l’article « FRAIS » du présent cahier des charges.

A titre de clause pénale forfaitaire et définitive, le VENDEUR ou à tout créancier subrogé dans ses droits et actions, aura droit à une somme égale à 15% du prix d’adjudication de la vente ainsi résolue, à valoir sur tous dommages et intérêts qui pourraient lui être dus pour quelque cause que ce soit, afin de sanctionner le manquement de l’ACQUEREUR par suite du non-paiement effectif du prix à la date convenue, et en outre pour le couvrir des frais qu’il aura pu exposer soit pour parvenir à la résolution de la vente, soit comme conséquence de celle-ci.

Le solde disponible de la somme consignée par l’ACQUEREUR pour enchérir, après emploi conformément à l’article « FRAIS » du présent cahier des charges, et qui était destiné aux termes dudit article, au paiement à due concurrence du principal du prix, restera acquis au VENDEUR et s’imputera à due concurrence sur le montant de ladite clause pénale.

D’autre part, dans le cas, où la vente aux enchères, ne serait pas définitivement réalisée ou serait remise en cause, du fait d’une incapacité d’acquérir révélée, de l’ACQUEREUR, telle que celles visées à l’article 31 qui précède, du présent cahier des charges, le VENDEUR pourra invoquer les mêmes clauses pénales que ci-dessus. »

Par ailleurs, l’article 19.2 du cahier des charges, clauses et conditions de vente prévoit que :

« Si en exécution des articles qui vont suivre, il est déclaré plusieurs acquéreurs ou commands, il y aura, dans tous les cas, solidarité et indivisibilité entre eux, et les droits et actions, tant personnels que réels du VENDEUR, seront indivisibles à leur égard. »

En l’espèce, les époux [NN] n’ayant pas payé le prix de vente dans le délai convenu et la vente ayant été résolue par suite de ce manquement, la clause pénale est applicable.

Conformément à la combinaison des articles 38 et 19-2 précités, les époux [NN] seront solidairement condamné à payer aux vendeurs pris ensemble la somme de 14 250 euros, correspondant à 15 % du prix de vente.

Sur les restitutions

Les époux [NN] sollicitent de la SCP, sur le fondement des articles 1178 et 1352 du code civil la restitution des sommes versés, soit une somme totale de 18 508 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la consignation et avec capitalisation des intérêts.

La SCP s’oppose à la demande de restitution, exposant que la somme de 18 508 euros a été imputée sur le prix de vente, ayant permis de couvrir la quasi-totalité des frais, droits, taxes de publicité foncière et émoluments du cahier des charges et du procès-verbal d’adjudication, et qu’il ne reste qu’une somme de 1 352,94 euros justifiée par le compte-étude versé aux débats.

Sur ce,

Selon l’article 1229 du code civil, « la résolution met fin au contrat (…). Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. ».

Aux termes de l’article 1352 du code civil, « La restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. ». Selon l’article 1352-6 du code civil, « La restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue. ».

Enfin, selon l’article 1344-1 du code civil, le débiteur d’une somme d’argent doit l’intérêt légal à son créancier à compter de sa mise en demeure.

En l’espèce, il sera d’abord constaté que, compte tenu de la résolution de la vente, les vendeurs ont nécessairement recouvré la propriété du bien, sans qu’il n’y ait lieu de l’ordonner.

S’agissant de la demande des époux [NN] de restitution d’une somme de 18 508 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la consignation et avec capitalisation des intérêts, l’article 12-2 du cahier des charges, clauses et conditions de vente énonce :

« Le montant de la consignation est de vingt pour cent (20%) de la mise à prix soit DIX-HUIT-MILLE CINQ CENT HUIT EUROS (18 508,00 EUR) par chèque simple établis en euros d’une banque française notoirement solvable et payable en France, à l’ordre du NOTAIRE.

La consignation préalable qui sera demandée aux amateurs avant l’adjudication est destinée à couvrir l’ensemble des frais ci-dessous énoncés : le surplus, s’il y a lieu, s’imputera d’abord sur les intérêts et accessoires et, enfin, sur le prix lui-même. ».

En outre, l’article 38 du cahier des charges énonce que « Le solde disponible de la somme consignée par l’ACQUEREUR pour enchérir, après emploi conformément à l’article « FRAIS » du présent cahier des charges, et qui était destiné aux termes dudit article, au paiement à due concurrence du principal du prix, restera acquis au VENDEUR et s’imputera à due concurrence sur le montant de ladite clause pénale.

En l’absence de demande des vendeurs dirigée contre la SCP de libération entre leurs mains de la somme consignée aux fins qu’elle s’impute à due concurrence sur la clause pénale à la charge des époux [NN], le solde disponible doit être restitué aux époux [NN].

Il résulte du décompte produit par la SCP que l’étude notariale a payé différents frais de la vente, et qu’elle ne détient plus que la somme de 1 352,94 euros. La SCP ne pouvant être condamnée à restituer que les fonds qu’elle détient pour n’avoir pas été employés en frais de la vente, celle-ci sera condamnée à restituer aux époux [NN] pris ensemble la somme de 1 352,94 euros.

Enfin, si les époux [NN] sollicitent du tribunal de prévoir que cette somme portera intérêts au taux légal avec anatocisme à compter de la consignation, il résulte toutefois de l’article 38 du cahier des charges précité qu’il n’appartenait pas au notaire de remettre cette somme aux époux [NN], celle-ci devant s’imputer à due concurrence sur le montant de la clause pénale. Par conséquent, la demande des époux [NN] de prévoir que la restitution sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la consignation, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière, sera rejetée.

Décision du 29 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 21/11151 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3OD

Sur la demande des vendeurs en paiement de dommages et intérêts

Les vendeurs demandent la condamnation solidaire et à défaut in solidum des époux [NN] à payer aux vendeurs pris ensemble la somme de 15 232,84 euros de dommages et intérêts correspondant aux frais de la vente, outre la somme de 397,38 euros au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Les époux [NN] s’opposent à cette demande, sans développer d’autres moyens que ceux relatifs aux irrégularités alléguées du commandement de payer.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

En l’espèce, à défaut pour les vendeurs d’indiquer quel serait le fait générateur de responsabilité, leur demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre les époux [NN] sera rejetée.

Sur la demande des époux [NN] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SCP et les vendeurs

Les époux [NN] demandent de condamner la SCP à leur payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de n’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses dans la mesure où le terrain était inconstructible, avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

Ils demandent en outre de condamner les vendeurs à leur payer une autre somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre de la « perte de chance subie », avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

Ils ne développent toutefois aucun moyen de fait au soutien de leur demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre les vendeurs, se limitant à indiquer dans le corps de leurs écritures « Cette demande est également dirigée à l’encontre de la DNID et ayants droits. ».

Concernant la responsabilité de la SCP, ils rappellent les éléments suivants de jurisprudence :

— le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui,

— manque à son devoir de conseil, le notaire qui dresse l’acte de vente d’un terrain en vue de sa construction, en se fiant à une simple note de renseignements ne fournissant pas d’indications complètes sur la situation du terrain et faisant des réserves sur les servitudes pouvant résulter de plans d’urbanisme, sans attirer l’attention des acquéreurs sur les risques encourus,

— le notaire doit attirer l’attention de l’acquéreur sur les charges susceptibles d’être supportées par l’immeuble,

— l’appréciation de la faute du notaire s’effectue in abstracto, l’action du notaire devant être celle d’un « officier ministériel normalement diligent »,

— il appartient donc au notaire de se renseigner sur les possibilités de construire sur un terrain objet d’un contrat de vente et de mettre en garde les acheteurs sur les risques existants d’un éventuel refus d’autorisation de construire,

Ils reprochent au notaire d’avoir manqué à son devoir de conseil, alors qu’ils avaient explicitement manifesté leur intention d’acquérir le terrain dans le cadre d’un projet de construction, le programme de vente mentionnant un terrain « situé dans un quartier pavillonnaire » laissant supposer son caractère constructible.

Ils considèrent ainsi que le notaire qui avait parfaitement connaissance de leur volonté de construire ne les a pas informés sur les risques encourus du fait du classement de ce terrain en zone rouge d’un plan de prévention des risques inondations alors que l’article 11 du cahier des conditions de vente indique « l’immeuble est situé dans un plan de prévention des risques naturels. Les risques pris en compte sont : inondations, mouvements de terrain ».

Ils ajoutent que seuls figurent au dossier portant cahier des conditions de vente auquel renvoie l’annonce un état mentionnant ces risques particuliers qui fait simplement état du classement de l’immeuble dans un PPRI Inondation, ainsi qu’une simple note de renseignements présente en annexe qui précise « Parcelle située en zone PPRI (zones marron, rouge foncée, rouge claire et bleue) » et que le certificat d’urbanisme joint à ce dossier fait mention de ce que le terrain est couvert par un PPRI sans préciser la zone dans laquelle il se trouve.

Ils précisent que seul un certificat d’urbanisme a été produit, document ne permettant pas de s’assurer de la constructibilité du terrain au regard du PLU et donc de s’assurer de l’efficacité de l’acte.

Sur le préjudice résultant de la perte de chance de n’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses dans la mesure où le terrain était en l’occurrence inconstructible, ils expliquent ce chef de préjudice par l’impossibilité d’acquérir un terrain constructible, puisqu’ils écrivent que « Leur perte de chance résulte de ce qu’ils ont mobilisé la somme versée dans le cadre de cette adjudication pour un terrain finalement non constructible et n’ont pu de ce fait poursuivre leurs recherches vers des offres de terrains constructibles immobilisant cette somme. ».

La SCP s’oppose à cette demande en paiement de dommages et intérêts.

Elle explique d’abord n’avoir commis aucune faute :

— le terrain est situé près de l’Oise, dans une zone connue pour ses risques d’inondations,

— Maître [R] [T] a établi un cahier des charges le 13 août 2019 au vu des instructions et des pièces qui lui ont été remises par la DNID,

— toutes les vérifications ont été faites par l’office notarial pour rendre effective la vente par adjudication et toutes les informations portées à la connaissance de tout éventuel adjudicataire par la lecture du cahier des charges,

— le bien est loué aux termes d’un bail agricole depuis 1978, l’acquéreur devant s’engager à respecter la location résultant du bail verbal, moyennant un fermage de 20,65 euros,- il était indiqué au cahier des charges l’existence d’un certificat d’urbanisme du 8 décembre 2017 rappelant que le terrain est dans une commune dotée d’un PLU, d’un PPRI, la demande de renseignements d’urbanisme confirmant que la parcelle est en zone PPRI,

— le cahier des charges était donc transparent quant aux situation et nature du terrain,

— il n’a jamais été indiqué aux demandeurs qu’il s’agissait d’un terrain constructible, sa situation dans une zone pavillonnaire ne sous entendant pas sa constructibilité,

— les époux [NN] ne prouvent pas qu’ils ont informé le notaire d’un quelconque projet de construction, et le notaire n’a eu aucun contact avec eux avant l’adjudication, ce que ne peut prouver la pièce 6 des demandeurs qui est une attestation à soi-même,

— la jurisprudence invoquée par les demandeurs n’est pas applicable en l’espèce, puisqu’il n’a jamais été indiqué que la vente porterait sur un terrain à bâtir, mais sur un terrain nu.

La SCP explique ensuite qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute reprochée et le dommage allégué, en ce que :

— les époux [NN] ne justifient pas de l’inconstructibilité du terrain, produisant non pas un refus de permis de construire mais uniquement un certificat négatif pré-opérationnel révélant que « faute de localisation approximative des constructions sur l’unité foncière, aucune réponse ne peut être faite sur la réalisation de l’opération »,

— en réalité, la parcelle vendue située en zone bleue est partiellement constructible ; pour le reste, elle est exploitable à titre agricole, comme cela a été expressément précisé,

— aux termes du cahier des charges, il a été précisé que le bien était loué à une Société Civile d’Exploitation Agricole moyennant un fermage, et le cahier des charges indiquait clairement que l’adjudicataire « s’engageait à respecter la location résultant du bail verbal énoncé »,

— les époux [NN] ne justifient pas de quelle façon ils auraient mis fin au bail existant alors que le terrain était exploité à titre agricole,

— le prix de vente a été fixé par la DNID, et non par elle.

La SCP conteste enfin l’existence d’un préjudice de perte de chance, dès lors que le bien acquis ne l’a pas été en vue de la réalisation d’un projet immobilier, et que les époux [NN] ne justifient pas avoir effectué des démarches préalables pour apprécier ou non la faisabilité de l’opération de construction, et qu’en tout état de cause ils ne justifient pas d’un préjudice réel et certain.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Décision du 29 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 21/11151 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3OD

En vertu de ce même texte, le notaire rédacteur d’un acte de vente a l’obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité de son acte. Le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. Il est cependant tenu de vérifier par toutes investigations utiles lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur qui par leur nature ou leur portée juridique conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse. Enfin, le devoir de conseil du notaire rédacteur bénéficie à toutes les parties à l’acte qu’il dresse.

Selon l’article 16 de la loi numéro 90-1258 du 31 décembre 1990 relative aux sociétés d’exercice libéral, chaque associé répond, sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit et la société d’exercice libéral est solidairement responsable avec lui. Il en résulte que l’action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l’associé concerné, ou encore contre les deux.

Enfin, l’article 1363 du code civil énonce que « nul ne peut se constituer de titre à soi-même. ».

En l’espèce, s’agissant d’une part de la demande des époux [NN] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre les vendeurs, force est de constater que les demandeurs n’allèguent aucune faute des vendeurs, de sorte que cette demande doit être rejetée.

S’agissant d’autre part de la demande des époux [NN] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SCP, il n’existait aucune obligation pour le notaire de préciser dans le cahier des charges, clauses et conditions de vente que le terrain n’était pas constructible. Le notaire n’avait pas davantage d’obligation de vérifier la conformité juridique d’un bien au projet de l’adjudicataire, compte tenu de l’indétermination de ce dernier au moment de l’établissement du cahier des conditions de vente. Par conséquent, la demande des époux [NN] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SCP sera également rejetée.

Sur les appels en garantie

A titre subsidiaire, la SCP demande à être garantie par les vendeurs de toute condamnation à son encontre.

Elle explique que la DNID est seule à l’initiative des éléments d’information qui ont été fournis au notaire, non seulement concernant la nature du terrain vendu mais aussi son prix.

Les vendeurs s’opposent à cette demande de garantie, et demandent à la SCP de les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre.

Ils rappellent qu’il pesait sur le notaire un devoir absolu de conseil envers la DNID, Maître [R] [T] étant tenu d’assurer la sécurité juridique de l’opération confiée.

Ils estiment que la SCP inverse les obligations, et ne peut se retrancher derrière les « éléments d’information » qui lui ont été communiqué ni derrière la mise à prix préconisée par la DNID.

Ils soutiennent que s’il avait été fait mention d’un terrain à bâtir dans le pouvoir donné à Maître [R] [T] le 1er avril 2019, ce dernier avait rectifié cette erreur de lui-même puisque l’annonce comme le cahier des charges font uniquement mention d’un terrain sans précision quant à sa constructibilité.

Ils expliquent que le notaire avait aussi un devoir de conseil sur la mise à prix, pour éviter un risque d’absence d’enchères, et que cette mise à prix évite tout risque de tromper d’éventuels enchérisseurs sur les qualités du terrain,

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, la SCP n’étant condamnée qu’à restituer des sommes consignées non employées au consignataire, il ne s’agit pas d’un préjudice susceptible d’être garanti, de sorte que cette demande sera rejetée.

Enfin, en l’absence de toute condamnation des vendeurs, leur appel en garantie est sans objet.

Sur les mesures accessoires

Les époux [NN] seront condamnés in solidum aux dépens, ce compris les frais de commandement de payer, les frais de signification et d’exécution forcée par voie de commissaire de justice du présent jugement, mais à l’exclusion des frais de publication de la présente décision en ce qu’ils ne sont pas afférents à l’instance ni ne constituent davantage des actes d’exécution et ne font donc pas partie des dépens désignés à l’article 695 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 699 du code de procédure civile, la distraction des dépens sera ordonnée.

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les époux [NN] seront condamnés in solidum à payer :

— aux vendeurs pris ensemble, la somme de 4 000 euros,

— à la SCP, la somme de 4 000 euros.

Toutes les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, aucun élément ne justifie de faire droit à la demande de la SCP d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de [V] [NN] et [I] [N] épouse [NN] de prononcer la nullité de la vente par adjudication intervenue le 24 septembre 2019 portant sur un terrain sis à [Localité 16] (Yvelines), cadastré section AE nº [Cadastre 8] lieudit [Localité 15], d’une surface de 8 a 21 ca ; Constate la résolution au 9 novembre 2020 de la vente du 24 septembre 2019 portant sur un terrain sis à [Localité 16] (Yvelines), cadastré section AE nº [Cadastre 8] lieudit [Localité 15], d’une surface de 8 a 21 ca ;

Condamne [V] [NN] et [I] [N] épouse [NN] solidairement à payer à la DNID, ès-qualités de curateur à la succession vacante d'[S] [L] ainsi que [ES] [Y], [C] [Y] et [OO] [E] pris ensemble la somme de 14 250 euros au titre de la clause pénale prévue au cahier des charges, clauses et conditions de vente du 13 août 2019 ;

Constate que la DNID, ès-qualités de curateur à la succession vacante d'[S] [L] ainsi que [ES] [Y], [C] [Y] et [OO] [E] ont recouvré la propriété du terrain sis à [Localité 16] (Yvelines), cadastré section AE nº [Cadastre 8] lieudit [Localité 15], d’une surface de 8 a 21 ca  ;

Condamne la SCP FREMONT [T] à restituer à [V] [NN] et [I] [N] épouse [NN] pris ensemble la somme de 1 352,94 euros ;

Rejette la demande de [V] [NN] et [I] [N] de prévoir que la restitution de cette somme sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la consignation et avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Dit que, pour la condamnation de la SCP FREMONT [T] prévue au paragraphe ci-dessus, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

Rejette la demande de la DNID, ès-qualités de curateur à la succession vacante d'[S] [L], [ES] [Y], [C] [Y] et [OO] [E] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [V] [NN] et [I] [N] épouse [NN] ;

Rejette la demande de [V] [NN] et [I] [N] épouse [NN] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la DNID, ès-qualités de curateur à la succession vacante d'[S] [L], [ES] [Y], [C] [Y] et [OO] [E] ;

Rejette la demande de [V] [NN] et [I] [N] épouse [NN] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SCP FREMONT [T] ;

Rejette la demande de la SCP FREMONT [T] de condamner la DNID, ès-qualités de curateur à la succession vacante d'[S] [L], [ES] [Y], [C] [Y] et [OO] [E] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

Condamne [V] [NN] et [I] [N] épouse [NN] in solidum aux dépens, ce compris les frais de commandement de payer, les frais de signification et d’exécution forcée par voie de commissaire de justice du présent jugement, mais à l’exclusion des frais de publication de la présente décision ; Ordonne la distraction des dépens ;

Condamne [V] [NN] et [I] [N] épouse [NN] in solidum à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

— à la DNID, ès-qualités de curateur à la succession vacante d'[S] [L], [ES] [Y], [C] [Y] et [OO] [E] pris ensemble, la somme de 4 000 euros,

— à la SCP FREMONT [T], la somme de 4 000 euros ;

Rejette toutes les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 17] le 29 Janvier 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT