TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 12 JUIN 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00054 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6ZS

Minute : n° 25/255

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 12] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT

domiciliée : chez SAS FONCIA FABRE GIBERT Syndic

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [F]

né le 20 Septembre 1984 à [Localité 10] (INDONESIE)

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

non comparant, non représenté

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 12 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :12/06/2025

exécutoire & expédition

à :M^e GIUDICELLI

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [F] est propriétaire d’un appartement et d’un cellier constituant les lots n°8 et 16 de la résidence "[Adresse 12]", située [Adresse 4] à [Localité 7] (84) et régie par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.S. Foncia Fabre Gibert.

Exposant que M. [D] [F] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis 2021 et n’a pas régularisé sa situation malgré les courriers recommandés de mise en demeure de payer qui lui ont été adressés les 16 mars 2022 et 19 novembre 2024 et malgré le commandement de payer ses charges qui lui a été délivré le 14 avril 2022, le syndicat des copropriétés de la résidence "[Adresse 12]" à [Localité 7] (84) a, par acte du 3 février 2025, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner M. [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 11]", représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 945,63 euros à titre provisionnel au titre des charges de copropriété demeurés impayées, outre intérêts moratoires à compter du 16 mars 2022,

— condamner M. [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 12]", représenté par son syndic en exercice, la somme de 826,29 euros à titre provisionnel au titre des frais nécessaires,

— condamner M. [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 12]", représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000,00 euros au titre du préjudice subi du fait de l’absence de paiement des charges,

— condamner M. [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 12]", représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [D] [F] aux entiers dépens.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 12]" à [Localité 7] (84), qui est représenté, actualise sa créance, indiquant que celle-ci s’élève à la somme de 3 964,80 euros au 1er mai 2025, et précise avoir trouvé un accord avec ce copropriétaire pour un apurement de cette dette par versements mensuels de 330,40 euros, outre le paiement des charges courantes.

Quoique régulièrement cité, M. [D] [F] n’a pas constitué avocat, ni ne comparait en personne.

SUR CE, LE TRIBUNAL :

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, en dernier ressort au regard du montant des demandes, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 12]” à [Localité 7] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires qui agit en recouvrement de charges de copropriété à l’encontre d’un copropriétaire d’apporter la preuve des sommes dont ce copropriétaire est prétendument débiteur.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 12]” à [Localité 7] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juin 2022, 10 mais 2023 et 3 juillet 2024 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice à venir, et adoption de divers travaux,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux,

— le décompte de la créance arrêté au 1er mai 2025,

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer du 16 mars 2022, dont le pli a été retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé »,

— le commandement de payer délivré au copropriétaire le 14 avril 2022,

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer du 19 novembre 2024, dont le pli a été retourné avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse »,

il est démontré que M. [D] [F] est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 12]" à [Localité 7] (84) de la somme de 3 080,66 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées après l’appel de fonds pour le deuxième trimestre 2025 (avril – juin 2025). En conséquence, M. [F] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, M. [F] supportera les frais d’actes extra-judiciaires (commandement de payer, assignation en justice …) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire, ainsi que le coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer du syndic de la copropriété du 16 mars 2022, d’un montant tarifé dans le contrat de syndic de 45,00 euros. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre de la constitution du dossier huissier du 11 avril 2022 (154,00 euros), ni au titre de la constitution du dossier requête en injonction de payer du 6 décembre 2022 (161,25 euros), ni au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat du 15 novembre 2024 (349,64 euros), ces prestations n’étant dues qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas la S.A.S. Foncia Fabre Gibert, qui n’a fait que transmettre à son commissaire de justice et à son avocat habituel la copie des pièces qu’elle détient habituellement (contrat de syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par le copropriétaire. En conséquence, ces sommes, facturées à tort par la S.A.S. Foncia Fabre Gibert, ne sont dues ni par M. [F], ni par la copropriété de la résidence “[Adresse 12]” à [Localité 7] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 12]” à [Localité 7] (84) :

Le retard récurrent de M. [F] dans le paiement de ses charges de copropriété depuis plusieurs années, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 12]” à [Localité 7] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 500,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les délais de paiement proposés par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 12]” à [Localité 7] (84) à M. [D] [F] :

Il y a lieu, au regard de l’accord pris par les parties hors audience, de faire droit à la demande de délais, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, et de prévoir un règlement des sommes dues en principal, intérêts et frais par échéances mensuelles de 330,40 euros, outre la reprise du paiement régulier des appels de fonds trimestriels.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [F], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 avril 2022 et de l’assignation en justice du 3 février 2025.

Une indemnité de 800,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 12]” à [Localité 7] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 12]” à [Localité 7] (84) les sommes suivantes :

— TROIS MILLE QUATRE VINGTS EUROS ET SOIXANTE SIX CENTIMES (3 080,66 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 2ème trimestre de l’exercice 2025 (avril – juin 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025,

— QUARANTE CINQ EUROS (45,00 EUR) au titre des frais engagés pour le recouvrement des charges dues (courrier recommandé du 16 mars 2022),

— CINQ CENTS EUROS (500,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

DIT que M. [D] [F] pourra se libérer de sa dette (en principal, intérêts et frais) par versements mensuels et successifs de TROIS CENT TRENTE EUROS ET QUARANTE CENTIMES (330,40 EUR), outre la reprise du paiement régulier des charges de copropriété,

DIT que le règlement de l’arriéré de charges de copropriété devra intervenir au plus tard le 5 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir au plus tard le 5 juillet 2025,

DIT qu’à défaut de paiement à date convenue d’une seule échéance de l’arriéré de charges, ou à défaut de reprise du paiement régulier des charges de copropriété à échoir, et quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires à ce dernier, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la totalité de la somme restant due au titre des charges de copropriété deviendra immédiatement exigible et le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 12]” à [Localité 7] (84) pourra user de toute voie d’exécution utile,

CONDAMNE M. [D] [F] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 14 avril 2022 et celui de l’assignation en justice du 19 juin 2024,

CONDAMNE M. [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 12]” à [Localité 7] (84) la somme de HUIT CENTS EUROS (800,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT