Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a1, 3 février 2026, n° 24/06783

TJ Marseille 3 février 2026

Arguments

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Rejeté
Paiement d'une somme non due
La cour a estimé que la somme versée était exigible selon les modalités définies lors de l'assemblée générale, et qu'il n'était pas prouvé que cette somme avait été indûment perçue.
Rejeté
Abus de droit du syndicat des copropriétaires
La cour a jugé qu'aucune faute ne pouvait être reprochée au syndicat, les demandeurs ayant succombé dans leur action.
Rejeté
Nécessité d'une expertise pour prouver le détournement de fonds
La cour a considéré que les demandeurs ne justifiaient pas suffisamment la nécessité d'une expertise pour statuer sur leur demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a1, 3 févr. 2026, n° 24/06783
Numéro(s) :	24/06783
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Jeanne BRUSCHIChristian BELLAIS
Cabinet(s) :	SCP BRUSCHI ET ASSOCIES
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT

du 03 Février 2026

Enrôlement : N° RG 24/06783 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47Y3

AFFAIRE : M. [E] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] (M^e Christian BELLAIS)

C/ S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 3] (M^e Marie-Jeanne BRUSCHI de la SCP BRUSCHI & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 02 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame E. CSAKVARY,

Greffier : Madame S. HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 03 Février 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026

Par Madame E. CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [E] [R], né le 19 Août 1956 à [Localité 8] (27), de nationalité française, retraité,

Madame [M] [C] épouse [R], née le 11 Novembre 1943 à [Localité 11], de nationalité française, retraitée

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le CABINET PIERRE CONTI, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Marie-Jeanne BRUSCHI de la SCP BRUSCHI & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 25 février 2021, M. [E] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] ont vendu leur appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 10] à M. [Y].

Ils avaient versé, avant la vente, une somme de 7 772,86 euros au syndicat des copropriétaires, correspondant à une provision pour des travaux de ravalement de façade. Les travaux n’ont pas été effectués.

***

Le syndicat des copropriétaires ayant refusé de leur rembourser la provision versée avant la vente, par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, M. [E] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] Marseille (13002), représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée CABINET PIERRE CONTI, devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de restitution et de réparation de leur préjudice.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 1er juillet 2025.

***

Par dernières conclusions notifiées le 5 mai 2025, M. [E] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] demandent :

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme de 7 772,66 euros avec intérêts de droit à compter du 14 juin 2023,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 000 euros pour résistance abusive,

— à titre subsidiaire, une expertise comptable pour vérifier l’utilisation des provisions et identifier d’éventuels détournements

— et la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6]), représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée CABINET PIERRE CONTI, demande :

— le rejet des demandes de règlement des sommes de 7 772,66 euros et 3 000 euros et des dépens

— et la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP BRUSCHI & Associés.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 2 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande de restitution de la provision

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

L’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose en outre qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa du I de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit par ailleurs que :

I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les époux [R] ont versé la somme de 7 772,66 euros au syndicat des copropriétaires suivant appel de fonds du 23 août 2018, au titre du budget de travaux de ravalement de façade voté lors de l’assemblée générale du 3 août 2017. Il ressort en outre de l’état daté du 21 février 2021 que les vendeurs restaient redevables, à cette date, de la somme de 2 318,50 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires. Il résulte également de cet état daté que les sommes de 6 807,94 euros et 1 770,28 euros, exigibles au 3 août 2017, ont été

appelées au titre des travaux de ravalement de façades et que la somme de 1 204,66 euros restait à régler pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Par ailleurs, les comptes établis pour l’année 2018 ont été approuvés par l’assemblée générale du 8 décembre 2021 lors de laquelle la résolution aux fins d’annulation des travaux de ravalement de façades a par ailleurs été rejetée. Enfin, il n’est pas contesté que les travaux de ravalement de façade n’ont pas été effectués.

De ces éléments, il ne ressort pas que les époux [R] ont réglé une somme qui n’était pas due. Cette somme était en effet exigible depuis le vote et selon les modalités définies lors de l’assemblée générale du 3 août 2017.

Le fait que le syndicat des copropriétaires ne se soit pas opposé à la demande de remboursement dans un premier temps ne signifie pas que la somme a été indûment perçue. Il n’est par ailleurs pas démontré que la somme a été remboursée aux autres copropriétaires pour régler d’autres travaux ou que le syndic a utilisé les fonds pour régler la femme de ménage. Par ailleurs et en application des dispositions de l’article 14-1 précité, le trop-perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, doit être porté au crédit de l’acquéreur si cette approbation est postérieure à la vente, ce nouveau copropriétaire étant ainsi le seul à pouvoir se prévaloir d’un éventuel enrichissement du syndicat des copropriétaires à son détriment. Enfin, il ne résulte d’aucun des articles précités que le transfert au crédit du nouveau copropriétaire nécessite l’accord exprès de l’acquéreur ou que ce transfert doit être mentionné sur l’état daté du jour de la vente.

En conséquence, la demande de restitution de l’indu formée par les époux [R] sera rejetée.

II – Sur la demande de réparation du préjudice

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, expression fondamentale du droit d’accès au juge, ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l’espèce, les époux [R] succombant à la présente instance, aucune faute ne saurait être reprochée au syndicat des copropriétaires.

La demande de réparation sera donc rejetée.

III – Sur la demande subsidiaire aux fins d’expertise

Selon l’article 143, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. En application des articles 144 et 146, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ou si une partie qui allègue un fait ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. Elles ne peuvent être toutefois ordonnées en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, les époux [R] ne justifient pas suffisamment du fait qui doit être démontré par la tenue d’opérations d’expertise. En effet, ils ne démontrent pas que la somme dont ils sollicitent restitution devrait leur être remise s’il est démontré qu’elle a été détournée.

Aussi, leur demande d’expertise sera rejetée.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [E] [R] et Mme [M] [C] épouse [R], partie perdante à l’instance en cours, seront condamnés aux dépens. Conformément aux dispositions de l’article 699 du même, les dépens seront assortis d’un droit de recouvrement direct au profit de la SCP BRUSCHI & Associés.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner M. [E] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des dispositions précitées. La demande formée par M. [E] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE la demande de remboursement de la somme de 7 772,66 euros ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice ;

REJETTE la demande d’expertise ;

CONDAMNE M. [E] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7], représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée CABINET PIERRE CONTI, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par M. [E] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [E] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de la SCP BRUSCHI & Associés.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire, le 3 février 2026.

Le Greffier Le Président