TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 SEPTEMBRE 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00346 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KESK

Minute : n° 25/390

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Madame [X] [J] [W] [F]

née le 21 Février 1949 à [Localité 8] (ALLEMAGNE)

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Lara VILLIANO, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Guylaine ISBACHIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEUR

S.A.R.L. QUI L’EÛT CRU prise en la personne de son réprésentant légal en exercice, Madame [B] [N], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 08 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :30/09/2025

exécutoire & expédition

à :M^e VILLIANO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 8 juin 2023, Mme [X] [F] a donné à bail, pour une durée de neuf années à compter, rétroactivement, du 1er mai 2023, à la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru, un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 6] (84), moyennant un loyer annuel de 13 800,00 euros H.T., payable mensuellement, soit 1 150,00 euros par mois, outre une provision sur charges d’un montant mensuel initial de 98,00 euros.

Il est également prévu dans ce bail le versement par le locataire d’un dépôt de garantie d’un montant de 2 300,00 euros.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

Constatant que les loyers ne sont plus réglés régulièrement par le locataire depuis plusieurs mois, et que ce dernier n’a jamais versé le dépôt de garantie prévu par le bail, et ce malgré la délivrance le 14 janvier 2025 d’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, Mme [X] [F] a fait citer, par acte extra-judiciaire du 30 juillet 2025, la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru devant la présente juridiction aux fins de voir :

— constater l’urgence,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial notamment pour défaut de paiement des loyers,

— constater et ordonner la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial,

— ordonner l’expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef, sans droit ni titre, en application de la clause résolutoire, et la libération des lieux loués par les meubles s’y trouvant, et, le cas échéant, en présence d’un serrurier assisté des forces de police ou de gendarmerie,

— assortir l’expulsion d’une mesure d’astreinte d’un montant de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,

— fixer l’indemnité d’occupation du local commercial à la somme de 20 700,00 euros (soit une base du loyer global 2025 majorée contractuellement à 50 %),

— ordonner le paiement des charges, taxes et prestations 2025 d’un montant de 968,00 euros (soit 121,00 euros x 8), sauf à parfaire,

— condamner la preneuse à payer à la bailleresse les sommes suivantes correspondant aux

loyers et charges impayés aux périodes indiquées, et le dépôt de garantie non honorés :

• loyers juillet, août, décembre 2024 et provisions : 1 150,00 euros + 98,00 euros = 1 248,00 euros x 3 = 3 744,00 euros,

• solde loyer mars 2024 = 528,00 euros,

• loyers janvier 2025 à août 2025 et provisions : 1 150,00 euros + 121,00 euros = 1 271,00 euros mensuel x 8 = 10 168,00 euros, sauf à parfaire,

— le dépôt de garantie : 2 300,00 euros (soit 1 150,00 euros x 2),

— solde taxe foncière 2024 : 74,00 euros,

— ordonner la restitution de toutes les clefs du local commercial par la preneuse,

— ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à venir conformément notamment au contrat de bail

— condamner la preneuse à payer à la bailleresse la somme de 3 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile,

— la condamner aux dépens d’instance sur le fondement des dispositions de l’article 696 code de procédure civile, en ceux compris les frais de commissaire de justice.

A l’audience, Mme [X] [F], qui est représentée, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance.

Quoique régulièrement citée, la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru n’a pas constitué avocat.

SUR CE :

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il sera précisé, à titre liminaire, que les dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l’un des principaux éléments. En l’absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut être encourue.

En l’espèce, Mme [F] produit un état des inscriptions ne faisant apparaître aucun créancier inscrit.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” . Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bail commercial conclu entre Mme [X] [F] et la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru contient une clause résolutoire rédigée comme suit :

“En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier de charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, du non-paiement de frais de poursuite, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l’administrateur judiciaire également s’il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation”.

Il est établi par le décompte joint au commandement de payer du 14 janvier 2025, lequel prévaut sur celui figurant dans l’assignation du 30 juillet 2025 puisqu’il s’agit des sommes réclamées sous peine de résolution du bail, que la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru n’a ni versé le dépôt de garantie prévu dans le bail, ni réglé ses loyers en leur intégralité et de manière régulière depuis le mois de décembre 2024. Le commandement de payer délivré à cette locataire le 14 janvier 2025, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru n’ayant pas apuré le passif locatif, d’un montant de 3548,00 euros à la date du commandement. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

La S.A.R.L. Qui l’Eût Cru, qui n’a pas constitué avocat, ne s’explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 15 février 2025, date à laquelle la locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser.

Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”. En l’espèce, l’obligation de la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru de régler le dépôt de garantie et de payer les arriérés de loyer ainsi qu’une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru s’élève à la somme de 6 164,00 euros, se décomposant comme suit :

Dépôt de garantie ……………………………………………………………… 2 300,00 E

Loyer décembre 2024 à février 2025 (1 150,00 E x 3) …………… 3 450,00 E

Provision sur charges décembre 2024 …………………………………. 98,00 E

Provisions sur charges janvier et février 2025 (121,00 E x 2) …. 242,00 E

Solde taxe foncière 2024 ……………………………………………………. 74,00 E

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TOTAL ………………………………………………………. 6 164,00 E

Cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru à payer cette somme à Mme [X] [F], à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Conformément à l’article du bail relatif à la clause résolutoire (page 19), il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges majoré de 50% le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la locataire est sans droit ni titre, soit le mois de mars 2025. La S.A.R.L. Qui l’Eût Cru sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.R.L. Qui l’Eût Cru, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, lesquels incluront le coût des actes extra judiciaires nécessaires à la présente procédure, à savoir le commandement de payer du 14 janvier 2025 et l’assignation du 30 juillet 2025 et versera à Mme [F], qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru, relatif à un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 6] (84), propriété de Mme [X] [F], s’est trouvé résilié de plein droit le 15 février 2025 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru est occupante sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru à payer à Mme [X] [F], à titre provisionnel :

— la somme de SIX MILLE CENT SOIXANTE QUATRE EUROS (6 164,00 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025, au titre des loyers et des charges impayés jusqu’au mois de février 2025 inclus et du dépôt de garantie prévu dans le bail, non versé,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges majoré de 50 % à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes extra judiciaires nécessaires à la procédure (commandement de payer du 14 janvier 2025, assignation en justice du 30 juillet 2025…),

CONDAMNONS la S.A.R.L. Qui l’Eût Cru à payer à Mme [X] [F] la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT