TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 AVRIL 2026

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N° du dossier : N° RG 25/00523 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KIQO

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Frédéric FEBRIER

GREFFIER LORS DU PRONONCÉ : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Madame [Z] [D] [L] [E]

née le 18 Mai 2045 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Aurélien DELEAU, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.A.S. [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Julien SEMMEL, avocat au barreau de NIMES

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 30 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 2 décembre 2025 par madame [E] [Z] à l’encontre de la sas la Marquise devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Vu les conclusions récapitulatives déposées lors de l’audience du 30 mars 2026 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de madame [E] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions n°3 responsives et récapitulatives déposées lors de l’audience du 30 mars 2026 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la sas la [Localité 4] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties :

Madame [Z] [E] est propriétaire d’un local situé au [Adresse 3] à [Localité 5], formant le lot n°5 de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété dressé par Maître [S] [A], notaire à [Localité 5], le 9 décembre 1961.

Ce local, d’une superficie d’environ 15 m2, est contigu à un autre local commercial

appartenant à Madame [Q] [Y] née [K], les deux locaux servant ensemble à l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie.

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2006, Madame [E] a consenti un bail commercial a la société ELIAN portant sur ce local, pour une durée de neuf années a compter du 1er octobre 2006, a destination exclusive de boulangerie pâtisserie. Le loyer annuel était fixé à la somme de 2.760 euros, soit 230 euros mensuels, révisable selon l’indice du coût de la construction.

Ce bail a été renouvelé par acte du 14 décembre 2015 entre Madame [E] et la société ELIAN, avec effet rétroactif au 1er octobre 2015, pour une durée de neuf

années devant se terminer le 30 septembre 2024. Le loyer a été fixé à la somme

annuelle de 3.600 euros, soit 300 euros mensuels, indexé sur l’indice trimestriel des

loyers commerciaux.

Le fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie exploité dans les locaux a connu

plusieurs transmissions successives. La société ELIAN |'a cédé à la SAS NEW BAKER le 18 décembre 2015 pour un prix de 310.000 euros. La SAS NEW BAKER, placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce d’Avignon du 2 février 2022, a ensuite cédé ce fonds à la SASU [Localité 3] le 15 septembre 2022 pour un prix de 54.000 euros, sur autorisation du Juge Commissaire du 18 mai 2022. Cette dernière cession a emporté transfert du droit au bail.

A l’expiration du bail renouvelé le 30 septembre 2024, aucune des parties n’ayant

délivré de congé ni formé de demande de renouvellement, le bail s’est tacitement

prolongé conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 10 février 2025 par la SCP NASSER-SOUMILLE, la SASU [Localité 3] a donné congé du bail commercial a Madame [E] pour le 30 septembre 2025, respectant le préavis de six mois et la date du dernier jour du trimestre civil exigés par l’article L. 145-9 du Code de commerce. Ce congé, émanant du preneur, constitue un acte unilatéral irrévocable ayant mis fin de plein droit au bail a la date du 30 septembre 2025.

Parallèlement, la société [Localité 3] a cessé de régler les loyers à compter du 1er janvier 2024. Madame [E] a fait délivrer deux sommations de payer par acte de Commissaire de Justice, la première le 29 octobre 2024 pour la somme de 3.500 euros (loyers de janvier a octobre 2024), la seconde le 24 janvier 2025 pour la somme de 4.200 euros (loyers de janvier 2024 a janvier 2025). Un unique virement de 3.982,82 euros a été enregistré le 27 février 2025, imputé sur l’arriéré antérieur.

Malgré la date d’effet du congé au 30 septembre 2025, la SASU [Localité 3] n’a procédé à aucune restitution effective du local. Les clés n’ont jamais été remises à Madame [E] ni à son mandataire. Aucune proposition de remise des clés n’a été formulée. Aucun état des lieux de sortie n’a été dressé. Le local continue d’être utilisé par la défenderesse dans le cadre de l’exploitation de son fonds de commerce de boulangerie.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 2 décembre 2025 par la SCP SIBUT

[V] [U], Madame [E] a fait assigner la SASU [Localité 3] devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire d’Avignon aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation.

Madame [E] [Z] demande au juge des référés de :

— Ordonner l’expulsion de la SASU [Localité 3] et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 3] a [Localité 5], lot n°5 de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 9 décembre 1961, avec l‘assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, passe un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir;

— Condamner la SASU [Localité 3] a remettre a Madame [E] l’ensemble des clés permettant l’accès au local litigieux, dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la SASU [Localité 3] à payer à Madame [Z] [D] [L]

[E] la somme provisionnelle de 3.367,18 € au titre des loyers impayés pour la période du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2025, après déduction du virement de 3.982,82 euros du 27 fevrier 2025 ;

— Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la SASU [Localité 3] à compter du 1er octobre 2025 à la somme mensuelle de 700 euros, et ce jusqu’a la libération effective des lieux materialisée par la remise des clés ;

— Condamner la SASU [Localité 3] à payer à Madame [Z] [D] [L]

[E] la somme provisionnelle de 4.200 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue pour la période du 1er octobre 2025 au 31 mars 2026, somme à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir;

— Condamner la SASU [Localité 3] au paiement d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance et ce jusqu’à la libération complète des locaux et la remise effective des clés ;

— Condamner la SASU [Localité 3] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 3.367,18 euros à compter de la sommation de payer du 29 octobre 2024 pour les loyers échus a cette date, et à compter de la sommation de payer du 24 janvier 2025 pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal conformément a l’article 1343-2 du Code civil ;

— Débouter la SASU [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions, en ce compris sa demande d’échelonnement de la dette locative et sa

demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SASU [Localité 3] à verser à Madame [Z] [D] [L]

[E] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner la SASU [Localité 3] aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’ordonnance de référé est exécutoire de plein droit à titre provisoire

conformément a l’article 514 du Code de procédure civile.

La sas [Localité 3] demande au juge des référés de :

— Recevoir la SAS [Localité 3] en ses écritures, l’en dire bien fondée et par conséquent :

— Dire et juger que le changement de destination des locaux litigieux préexistait à la signature du bail initial du 6 novembre 2006.

— Constater que la restitution matérielle des clefs est impossible.

— Dire et juger que Madame [E] ne subit aucun trouble manifestement illicite du fait de la SASU [Localité 3].

— Dire et juger que le local litigieux est libre de toute occupation depuis le terme du bail intervenu le 30 septembre 2025 et que la demande d’expulsion, ainsi que les demandes connexes, formulées par Madame [E] à ce titre se heurtent à une contestation sérieuse.

— Constater la dette locative de la SASU [Localité 3] n’est pas fautive et résulte

de l’échec des négociations intervenues entre les parties.

— Autoriser la SASU [Localité 3] à régler sa dette locative suivant échelonnement en 4 fois.

— Débouter en conséquence Madame [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— Condamner madame [E] à payer à la SAS [Localité 3] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

La condamner aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur la demande de restitution des clefs et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En l’espèce, il résulte des pièces versées par les parties que le local objet du bail locatif cadastré section IX n°[Cadastre 1] formant le lot 5 de l’état descriptif de division du [Adresse 3] à [Localité 5] est ouvert sur un autre local commercial dans lequel la sasu [Localité 3] exploite un commerce de boulangerie. Il est établi que le local objet du bail servait de lieu de stockage dans le cadre de la boulangerie. Son accès a la voie publique a été muré à une date inconnue sans que le bail n’en porte une quelconque mention.

Il n’est pas contesté par la demanderesse que le local commercial ne dispose ainsi d’aucune porte fermée par une clef et aucun état des lieux d’entrée n’a été versé aux débats. L’accès au local commercial s’effectue donc par le commerce de boulangerie toujours exploité par la sasu [Localité 3].

Dans la suite du congé délivré par le preneur le 10 février 2025 avec effet au 30 septembre 2025, la société [Localité 4] soutient que le local a été restitué, en tout cas qu’il est libre d’accès et que la remise de clefs est impossible. Elle produit ainsi des clichés photographiques non datés ni certifiés montrant un local vide en soutenant que la restitution est effective à la date de l’audience.

Le bail stipule en son article 5 que le preneur prendra en charge toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité et qu’il ne pourra édifier sur les lieux loués aucune construction nouvelle sans l’autorisation écrite expresse du bailleur.

La charge de la preuve de la restitution du local commercial pèse sur le preneur, même en l’absence de clefs. En l’espèce, la production de simple clichés qui ne permettent aucune localisation ne suffisent pas à démontrer le respect de son obligation par le preneur. Il conviendra donc de faire droit à la demande de restitution des locaux jusqu’à la production d’un constat de commissaire de justice confirmant que les locaux loués par madame [E] sont vides de tout occupant.

En revanche, en l’absence de production d’un état des lieux d’entrée, confirmant la remise des clefs et dès lors que leur absence n’est pas contestée, la preuve de la remise de clefs qui incombe à la société [Localité 3] sera déclarée inopérante. Ce chef de demande sera donc rejeté.

Enfin, dès lors qu’il n’est ni soutenu ni démontré que la sasu [Localité 3] ait muré l’accès à la voie publique durant l’exercice de son droit au bail, toute autre demande de remise en état la concernant sera nécessairement rejetée.

Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyer:

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”.

En l’espèce, en l’état du congé délivré par le preneur avec effet au 30 septembre 2025, l’extinction du bail n’est pas contestée pas plus que l’obligation de la sasu [Localité 3] de payer les arriérés de loyer.

Celle-ci ne conteste pas devoir la somme de 3367,18 euros au titre des loyers impayés mais sollicite un délai de paiement de deux ans. Compte tenu de la période de deux ans déjà écoulée depuis les premiers impayés et en l’absence de justificatifs de sa situation financière, cette demande de délai sera rejetée.

Ainsi, la sasu [Localité 3] sera condamnée à payer à madame [Z] [E] la somme de 3367,18 euros au titre des loyers impayés du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2025.

Enfin, dès lors que la sasu succombe à rapporter la preuve de la restitution des locaux, la demanderesse est fondée à solliciter une indemnité d’occupation courant à partir du congé délivré au preneur qui est occupante sans droit ni titre.

Ainsi, la sasu [Localité 3] sera condamnée à payer à madame [Z] [E] une somme de 700 euros à titre d’indemnité d’occupation du 30 septembre 2025 jusqu’à la production d’un procès-verbal de commissaire de justice attestation que les locaux sont vides.

Les sommes mises à la charge de la défenderesse produiront de plein droit des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 octobre 2024 pour les loyers échus a cette date, et à compter de la sommation de payer du 24 janvier 2025 pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du Code civil. La capitalisation des intérêts sera également ordonnée au taux légal conformément a l’article 1343-2 du Code civil.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La sasu [Localité 3] qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à madame [E] [Z] qui a été contraint d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

Condamnons la sasu [Localité 3] à payer à madame [Z] [E] une somme de 3367,18 euros au titre des loyers impayés du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2025.

Condamnons la sasu [Localité 3] au paiement des intérêts au taux légal sur la

somme de 3.367,18 euros à compter de la sommation de payer du 29 octobre 2024

pour les loyers échus a cette date, et à compter de la sommation de payer du 24

janvier 2025 pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts au taux légal conformément a l’article 1343-2 du Code civil ;

Constatons que la sasu [Localité 3] ne rapporte pas la preuve de l’inoccupation des locaux,

Disons que depuis le 30 septembre 2025 ; la sas [Localité 3] est occupante sans droit ni titre et à ce titre redevable d’une indemnité d’occupation.

Condamnons la sasu [Localité 3] à payer à madame [Z] [E] une somme de 700 euros à titre d’indemnité d’occupation du 30 septembre 2025 jusqu’à la production d’un procès-verbal de commissaire de justice attestation que les locaux sont vides.

Déboutons la sasu [Localité 3] de sa demande de délais,

Déboutons madame [E] du surplus de ses demandes provisionnelles ;

Condamnons la sasu [Localité 3] aux entiers dépens ;

Condamnons la sasu [Localité 3] à payer à madame [Z] [E] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT