TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 MARS 2026

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N° du dossier : N° RG 25/00149 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KBLR

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

SOCIETE CIVILE [W], société civile représentée par son administrateur provisoire, Maître [B] [E], administrateur judiciaire suivant ordonnance de référé rendue le 31 août 2023 par le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS.

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Julie MIOT, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Philippe THOMAS-COURCEL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

S.A.S LP7 LA BASTIDE prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Guillaume DE PALMA, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 16 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré au 09 mars 2026 prorogé au 16 mars 2026 et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 26 mars 2025 par la S.C.I. [W] à l’encontre de la S.A.S. LP7 LA BASTIDE devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON, à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur ;

Faits et prétentions des parties :

Par acte sous seing privé du 26 février 2020, la S.C.I. [W] a donné à bail à la S.A.S. LE LIEU, pour une durée de neuf mois à compter du 1er mars 2020, des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] (84), moyennant un loyer annuel d’un montant de 22.800,00 euros HT, payable mensuellement (1.115,00 euros), outre un loyer variable HT corrélé au montant du chiffre d’affaires supérieur à 315.000,00 euros TTC.

Par acte sous seing privé du 25 mars 2024, la S.A.S. LE LIEU a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. LP7 LA BASTIDE.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer et sommes accessoires ou en cas d’inexécution de l’une des clauses imposées au locataire, un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeuré infructueux.

Constatant que la S.A.S. LP7 LA BASTIDE n’a pas réglé régulièrement et intégralement les loyers et charges dus, et ce, malgré un commandement de payer rappelant la clause résolutoire délivré le 18 février 2025, la S.C.I. [W] a fait citer, par acte extra-judiciaire du 26 mars 2025, la S.A.S. LP7 LA BASTIDE devant la présente juridiction aux fins de voir :

— Débouter la société LP7 LA BASTIDE de toutes ses demandes et prétentions,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement du 18 février 2025 et constater en conséquence la résiliation du bail au 18 mars 2025,

— Ordonner l’expulsion de la société LP7 LA BASTIDE des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 2] (local commercial au rez-de-chaussée), ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— Ordonner la séquestration des biens trouvés sur place aux frais et risques de la société LP7 LA BASTIDE,

— Condamner par provision la société LP7 LA BASTIDE à payer à la SCI [W], rétroactivement depuis le 1er avril 2025, la somme mensuelle de 3.284 €, outre les charges locatives, à titre d’indemnité d’occupation, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Juger que cette indemnité sera due jusqu’à la restitution des clés et la remise effective des lieux occupés, libres de toute occupation humaine et matérielle,

— Condamner la société LP7 LA BASTIDE à payer à la SCI [W] la somme de 2.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société LP7 LA BASTIDE aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement (127,92 €) et les frais d’expulsion à intervenir et les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2014 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

Dans ses conclusions en défense, la S.A.S. LP7 LA BASTIDE demande au juge des référés de :

A titre principal,

— DECLARER l’action de la SCI [W] irrecevable pour défaut de qualité à agir,

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER la SCI [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI [W] à payer à la société LP 7 LA BASTIDE la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI [W] aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Il sera précisé, à titre liminaire, que les dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l’un des principaux éléments. En l’absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut-être encourue.

En l’espèce, la S.C.I. [W] produit un état des inscriptions ne faisant apparaître aucun créancier inscrit.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l’administrateur provisoire soulevée par la S.A.S. LP7 LA BASTIDE :

La S.A.S. LP7 LA BASTIDE soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l’administrateur provisoire de la S.C.I. [W].

Selon l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

En premier lieu, la S.A.S. LP7 LA BASTIDE soutient que l’extrait Kbis communiqué par la demanderesse ne ferait pas apparaître la désignation d’un administrateur provisoire.

Toutefois, il ressort de l’extrait KBIS de la S.C.I. [W], versé aux débats, que Mme. [E] [B] y est expressément mentionnée en qualité d’administrateur provisoire.

En deuxième lieu, la S.A.S. LP7 LA BASTIDE fait valoir que la mission de Mme. [E] [B], en sa qualité d’administrateur provisoire, aurait expiré le 31 août 2024.

Cependant, il résulte de l’ordonnance rendue le 19 décembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, que la mission de Mme. [E] [B] a été prorogée pour une durée de dix-huit mois à compter du 31 août 2024.

En dernier lieu, la S.A.S. LP7 LA BASTIDE soutient que la désignation de Maître [E] n’aurait pas fait l’objet d’une publication régulière au Registre du commerce et des sociétés, de sorte que la S.C.I. [W] serait dépourvue de qualité pour agir.

En l’espèce, il ressort de l’ordonnance du 31 août 2023, ayant désigné Maître [E] [B] en qualité d’administrateur judiciaire de la S.C.I. [W], telle que prorogée par l’ordonnance du 19 décembre 2024, que celui-ci est investi d’une mission de « gérer la société avec tous les pouvoirs du gérant et la représenter tant en demande qu’en défense dans toutes les instances dont l’objet entre dans la limite de ses pouvoirs d’administrateur ».

Par conséquent, la S.C.I. [W] justifie d’une qualité à agir à l’encontre de la S.A.S. LP7 LA BASTIDE, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par cette dernière doit être rejetée.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai” ;

Le bail commercial dont est titulaire la S.A.S. LP7 LA BASTIDE contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « A défaut d’exécution parfaite par le Preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus ».

Il est établi par le commandement de payer délivré le 18 février 2025 versé aux débats, que la S.A.S. LP7 LA BASTIDE n’a pas réglé les loyers depuis le mois de mai 2024. Le commandement de payer délivré le 18 février 2025, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois. La S.A.S. LP7 LA BASTIDE, n’ayant pas apuré l’entièreté du passif locatif, d’un montant de 11.064,73 euros à la date du commandement. De ce fait, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Bien que la S.A.S. LP7 LA BASTIDE ait apuré son arriéré locatif postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, ces paiements ne sont de nature à remettre en cause l’acquisition de celle-ci. Il est de jurisprudence constante, que lorsqu’ils sont saisis d’une demande de constatation du défaut d’exécution dans le mois du commandement du paiement des sommes dues, les juges doivent déclarer acquise la clause résolutoire, ce, même si le locataire est à jour de ses loyers au jour où ils statuent (Civ. 3e, 7 déc. 2004).

Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 19 mars 2025, date à laquelle la S.A.S. LP7 LA BASTIDE ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser ;

Concernant le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l’obligation de la S.A.S. LP7 LA BASTIDE de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, il apparaît que l’arriéré locatif de la S.A.S. LP7 LA BASTIDE a été intégralement apuré par cette dernière.

En l’absence de clause spécifique dans le bail justifiant une majoration de 50% sollicitée par la S.C.I., il y a lieu de fixer à une somme équivalente à 1.582,46 euros pour le mois de février 2026, outre les charges, correspondant au montant du loyer mensuel dû après déduction du solde en faveur de la S.A.S. LP7 LA BASTIDE, puis à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois de mars 2026. La S.A.S. LP7 LA BASTIDE sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S. LP7 LA BASTIDE, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, lesquels incluront le coût des actes de commissaires de justice nécessaires à la présente procédure, à savoir le commandement de payer du 18 février 2025 et l’assignation du 26 mars 2025. Par ailleurs, il versera à la S.C.I. [W], qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

DÉBOUTONS la S.A.S. LP7 LA BASTIDE de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l’administrateur provisoire de la S.C.I. [W], et DÉCLARONS recevable l’action introduite le 26 mars 2025 par cette dernière à l’encontre de la S.A.S. LP7 LA BASTIDE,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la S.A.S. LP7 LA BASTIDE, relatif à des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] (84), propriété la S.C.I. [W], s’est trouvé résilié de plein droit le 19 mars 2025 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, la S.A.S. LP7 LA BASTIDE est occupant sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à la S.A.S. LP7 LA BASTIDE de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la S.A.S. LP7 LA BASTIDE à payer à la S.C.I. [W], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’une somme égale à 1.582,46 euros pour le mois de février 2026, puis d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui est due mensuellement, à compter du mois de mars 2026, et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS la S.A.S. LP7 LA BASTIDE à payer à la S.C.I. [W], la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S. LP7 LA BASTIDE aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 18 février 2025, l’assignation en justice du 26 mars 2025),

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT