COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 21/02613 – N° Portalis DB3F-W-B7F-I4MM

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Laura AUBERY, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [C], [T] [R]

née le 05 Mai 1952 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

S.C.I. LE MAZET prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 4] n° 422.571.919

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Arnaud TRIBHOU, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Maître [E] [G] es qualité de mandataire liquidateur de la S.C.I LE MAZET

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Stéphanie MARCHAL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant/postulant

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. [E] [G], prise en la personne de son représentant légal en exercice, es qualité de liquidateur judiciaire de la S.C.I LE MAZET

RCS [Localité 1] n° 534.128.707,

Hôtel d’Entreprises [Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Stéphanie MARCHAL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant/postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Madame Isabelle DUMAS, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 09 Septembre 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI Le Mazet est propriétaire d’un lot au 3ème étage d’un ensemble immobilier régi en copropriété situé [Adresse 7] à Avignon (84 000).

Mme [R] est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage de ce même immeuble, lequel logement a subi des infiltrations d’eau en provenance de l’immeuble et de l’appartement de la SCI.

Par ordonnance en date du 18 février 2019, le juge de référés du tribunal de grande instance d’Avignon a ordonné une expertise confiée à Mme [I] aux fins de constatations et détermination de l’origine des désordres.

Le rapport d’expertise été déposé le 4 septembre 2020.

Par exploit du 1er octobre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner la SCI Le Mazet devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de paiement de sommes, assignation dénoncée à Mme [R].

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/2613.

Ensuite d’une déclaration de cessation de paiement au greffe du tribunal judiciaire d’Avignon le 14 décembre 2020, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la SCI Le Mazet. Par jugement en date du 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire d’Avignon a prononcé la résolution du plan de redressement, ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la SCI et désigné Me [A] [G] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du juge-commissaire en date du 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à Avignon a été relevé de la forclusion de sa demande au titre de sa déclaration de créances, ordonnance confirmée par jugement du 28 novembre 2023 à l’encontre duquel la SCI Le Mazet a interjeté un appel partiel.

Par arrêt en date du 24 janvier 2025, la Cour d’appel de [Localité 1] a :

— infirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— déclaré irrecevable le recours de la SCI Le Mazet à l’encontre de l’ordonnance du juge-commissaire daté du 9 mai 2023.

Par un autre jugement du 28 novembre 2023, le tribunal judiciaire d’Avignon a relevé Mme [R] de la forclusion de sa demande et débouté la SCI Le Mazet de l’intégralité de ses demandes.

Par assignation en date du 10 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a appelé en la cause le liquidateur judiciaire de la SCI Le Mazet, affaire inscrite sous le numéro RG 23/01306.

Par ordonnance du 21 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Par conclusions déposées au greffe et notifiées le 12 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], a conclu comme suit :

— juger recevable et bien fondée son action,

— prononcer la mise hors de cause de Me [E] [G],

— déclarer recevable l’intervention volontaire de la SELARL [G] [E],

— rejeter les demandes de la SELARL [G] [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Le Mazet,

— l’autoriser à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Le Mazet les sommes suivantes, assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

-6 250,50 euros TTC au titre des travaux de reprise,

-2 000 euros TTC au titre de l’enlèvement des encombrants,

— l’autoriser à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Le Mazet :

— la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l’atteinte aux parties communes,

—  5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le montant des entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2024, Mme [R] a conclu comme suit :

— la déclarer recevable et bien fondée en son intervention volontaire à l’instance,

— prononcer la mise hors de cause de Me [E] [G] à titre personnel,

— déclarer recevable l’intervention volontaire de la SELARL [G] [E],

— débouter la SELARL [G] [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Le Mazet, de ses demandes,

— fixer sa créance à l’encontre de la SCI Le Mazet aux sommes de :

-78 755 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif arrêté au 1er mars 2024,

—  5 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral,

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance,

— l’autoriser à inscrire ces sommes au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Le Mazet.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 18 juin 2025, Maître [E] [G] et la SELARL [G] [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Le Mazet, désigné à cet effet selon jugement rendu le 27 septembre 2022, ont conclu comme suit :

— prononcer la mise hors de cause de Maître [E] [G],

— accueillir l’intervention volontaire de la SELARL [G] [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Le Mazet, par application de l’article 329 du Code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de fixation de sa créance au passif de la liquidation de la SCI Le Mazet,

— débouter Mme [R] de sa demande de fixation de sa créance au passif de la liquidation de la SCI Le Mazet,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par ordonnance en date du 2 septembre 2025, le juge de la mise en état a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 27 juin 2025,

— déclaré recevable la constitution de Maître Aubery, avocate au barreau de Carpentras, au lieu et place de Maître Gautier, avocat au barreau d’Avignon, pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à Avignon,

— dit que la clôture est prononcée le 2 septembre 2025 et que l’affaire est maintenue à l’audience du 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Si le jugement rendu le 27 septembre 2022 par le tribunal judiciaire statuant sur l’ouverture d’une procédure collective au profit de la SCI Le Mazet désigne expressément Me [E] [G] en qualité de liquidateur, celui-ci expose exercer dans le cadre d’une SELARL, laquelle intervient volontairement à la procédure.

Il convient, en application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, de recevoir en son intervention volontaire la S.E.L.A.R.L. [G] [E], es qualité de liquidateur judiciaire de la S.C.I. Le Mazet ;

Tant le syndicat des copropriétaires que Mme [R] sollicitent de la juridiction qu’elle prononce la mise hors de cause de Maître [E] [G] comme celui-ci le demande également, demande à laquelle il est fait droit.

2. Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI Le Mazet, dont le gérant, M. [M], était en 2017 syndic bénévole de la copropriété, a fait réaliser des travaux sur les parties communes sans autorisation du syndicat ni respect des règles de l’art.

Mme [R] est propriétaire depuis le 9 mars 2017 au 2ème étage de l’immeuble, d’un appartement qu’elle explique dédié à la location et qui subit des infiltrations d’eau en provenance de la toiture et de l’appartement de la SCI Le Mazet situé au 3ème étage.

Un constat amiable de dégât des eaux a été établi le 23 juillet 2018 par Mme [R], qui a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur.

Celle-ci a par mail du 2 juin 2018, informé M. [M] de l’existence de ces désordres et lui a demandé, en sa qualité de syndic, de contacter l’assurance de l’immeuble et de traiter le problème.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 12 juillet 2018, Mme [R] a à nouveau rappelé à M. [M] ses obligations en sa qualité de syndic en vue de faire cesser le dégât des eaux et faire voter les travaux nécessaires relatifs à la toiture.

Dans un procès-verbal de constatations établi ensuite de la visite effectuée le 27 septembre 2018 par le cabinet ELEX à la demande de l’assureur de Mme [R], il est indiqué que l’appartement du 3ème étage est insalubre, présente des fenêtres brisées ou inexistantes, que le logement n’est pas clos et couvert, qu’à chaque pluie battante l’eau pénètre dans le logement par les ouvertures sans menuiserie, s’écoule sur le plancher et finit par pénétrer au travers du plancher bois, que le défaut d’entretien de ce logement est à l’origine du sinistre qui ne revêt pas de caractère accidentel, la garantie n’étant donc pas acquise.

3. Lors de l’assemblée générale du 15 avril 2009 convoquée par M. [M] ès qualités de syndic, les copropriétaires ont à l’unanimité décidé la réalisation de travaux de réfection de la toiture de l’immeuble et fixé le montant des dépenses à la charge de chaque copropriétaire à régler à l’ordre de la société KAZ’IMMO.

Mme [R] produit :

— un devis de la société KAZ’IMMO daté du 16 octobre 2009, au nom de “AGENCE ERA IMMOBILIER [M] DAVID”, pour des travaux de changement de toiture de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 4], pour un montant de 16 291,20 euros ;

— une facture de l’entreprise YANAR, datée du 21 juin 2017, établi “Pour la copropriété [Adresse 9] à [Localité 4]”, pour des travaux de reprise de l’étanchéité des solins de la toiture, pour la somme de 1 012 euros.

4. Dans son rapport d’expertise, Mme [I] a repéré plusieurs points d’infiltration dans l’appartement de Mme [R], dans le séjour le long du mur mitoyen Nord, sous la fenêtre du séjour donnant dans la courette, dans la salle de bains à l’angle du mur mitoyen Est et de la courette intérieure, expliquant qu’en superposant la photo de la toiture et le plan de l’appartement, il apparaît que les entrées d’eau arrivent par le plafond se situent au niveau du solin longeant le mur mitoyen Est et le long du caniveau longeant le mur mitoyen Nord.

L’expert a conclu que les travaux effectués en toiture ne sont pas conformes au devis fourni par le syndic de copropriété et qu’ils ne sont, soit pas réalisés, soit réalisés de façon non conforme aux règles de l’art ; que ces travaux n’ont pas fait l’objet d’une réception de fin de chantier ; qu’il en est de même des travaux réalisés par l’entreprise YANAR pour la reprise de l’étanchéité des solins en juin 2017 dont les travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art et n’ont pas mis fin aux fuites.

Concernant les infiltrations sous la fenêtre du séjour, Mme [I] a expliqué qu’elles étaient dues à l’absence d’enduit réalisé en façade, à l’absence de gouttière créant ainsi un ruissellement le long de la façade et aux joints périphériques défectueux de la fenêtre.

L’expert a mentionné que Mme [R] avait fait reprendre ces joints par la société Bonnefoy en juin 2018.

Poursuivant la visite des lieux au 3ème étage, l’expert a relevé que les combles appartenaient à M. [M] et se superposaient à la totalité de l’appartement de Mme [R], que ces combles étaient le repère des pigeons entrant par les ouvertures en façade, qu’il s’y trouvait des gravats provenant de travaux de réfection de la toiture, de vieux meubles, une cuisinière en fonte, un photocopieur.

L’expert a relevé un affaissement du sol sur la partie Nord, située au-dessus du séjour de l’appartement de Mme [R], et dans l’angle Nord-Est correspondant au plafond au-dessus de la baignoire, l’existence d’infiltrations. L’expert a noté que ce plancher présentait un danger du fait de sa vétusté affectant sa solidité.

L’expert a écrit qu’il existe un doute sur l’identité de l’entreprise qui a réalisé les travaux; que M. [M] laisse entendre que la société KAZ’IMMO était défaillante et qu’une autre entreprise a effectué les travaux; que son identité n’a jamais été révélée, et que les règlements ont été effectués à la société KAZ’IMMO.

Mme [I] explique avoir sans succès demandé à maintes reprises les devis, contrat, marché d’entreprises, descriptif, attestations d’assurance, procès-verbaux de réception; que le président du tribunal de grande instance d’Avignon, en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, a enjoint par ordonnance à M. [M] et IPV Location Gestion Syndic de communiquer les documents, sans succès.

L’expert a indiqué qu’il n’existait actuellement aucune trace de ces travaux à part les règlements effectués par les copropriétaires, et les malfaçons.

5. Pour retenir la responsabilité de la SCI Le Mazet, tant le syndicat des copropriétaires que Mme [R] reprennent les observations de l’expert qui a indiqué que “la SCI Le Mazet a commandé pour le compte de la copropriété des travaux sur la base d’un devis non signé et approuvé, travaux qui n’ont pas été réalisés conformément aux autorisations administratives et aux règles de l’art, considérant que la SCI et son syndic (sic) sont responsables de cet état de fait”.

Il est rappelé que les travaux de réfection de la toiture ont été votés en assemblée générale en 2009 et qu’il appartenait dès lors au syndic, par application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de faire exécuter cette délibération, les conditions d’un éventuel mandat confié à la SCI Le Mazet pour commander les travaux restant à établir, dans la mesure où d’une part l’identité de la société ayant exécuté les dits travaux est ignorée et d’autre part, que les conditions de réalisation de ces travaux ne sont pas connues au regard notamment de l’absence de procès-verbal de réception.

La SELARL [G] [E] fait valoir à bon droit que les travaux prescrits par l’expert concernant les parties communes, de même que le plancher de l’appartement de la SCI Le Mazet, rappelant qu’aux termes des dispositions ci-dessus visées, il appartient au syndic de veiller à la bonne conservation de l’immeuble et à l’entretien des parties communes, disposant en cas d’urgence, du pouvoir de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à sa conservation.

Il est établi par les constatations expertales, que les infiltrations d’eau subies par l’appartement de Mme [R] proviennent de la toiture, non étanche, cet état conduisant ensuite la copropriété à faire effectuer des travaux de reprise de l’étanchéité en 2017, travaux qui n’ont pas fait cesser les désordres.

La cause de l’affaissement du plancher de l’appartement de la SCI Le Mazet n’est pas explicitée par l’expert.

Les désordres constatés par l’expert ont pour origine exclusive un défaut d’entretien de la toiture et une atteinte à la structure de l’immeuble. S’agissant de parties communes, il est rappelé qu’aux termes de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En outre, s’il est établi que le syndic a tardé à prendre des mesures urgentes pour remédier aux désordres constatés, le syndicat des copropriétaires est responsable de l’inertie du syndic.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], ainsi que Mme [R] de leurs demandes.

6. Sur les frais du procès :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9].

Il y a lieu également de le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Recoit en son intervention volontaire la S.E.L.A.R.L. [G] [E], es qualité de liquidateur judiciaire de la S.C.I. [Adresse 10] ;

Prononce la mise hors de cause de Maître [E] [G] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 4] de ses demandes ;

Déboute Mme [R] de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 4] aux dépens de l’instance, en ceux compris le coût du rapport d’expertise ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 4] à payer à la SELARL [G] [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE