TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01276 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KVAU

Société CIVILE IMMOBILIERE MONTPELLIER 16 .RCS NIMES N° 911 600 088.

C/

[C] [X], [N] [X], [I] [T]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 24 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE:

Société CIVILE IMMOBILIERE MONTPELLIER 16 .RCS NIMES N° 911 600 088.

1477 Chemin De La Capitelle Pointue

30900 NÎMES

représentée par M^e Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

M. [C] [X]

8 Rue George Bizet

30510 GENERAC

non comparant, ni représenté

M. [N] [X]

16 Bis RN 113

30620 BERNIS

représenté par M^e Adil ABDELLAOUI, avocat au barreau de NIMES

Mme [I] [T]

16 Bis RN 113

30620 BERNIS

représentée par M^e Adil ABDELLAOUI, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 Octobre 2024

Date des Débats : 06 janvier 2025

Date du Délibéré : 24 février 2025

DÉCISION :

réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 24 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 13 novembre 2023 avec effet au 1er décembre 2023, La SCI MONTPELLIER 16 a donné à bail à Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I] un appartement situé sur la commune de BERNIS (30620), 16 bis RN 113, rez-de-chaussée, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 820,00€.

Le 1er décembre 2023, Monsieur [X] [C] se portait caution solidaire des locataires.

Des loyers demeuraient impayés et en date du 29 mai 2024, la bailleresse faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à ses locataires, pour un montant de 4100,00€.

Ce commandement était dénoncé à la caution par acte extrajudiciaire le 05 juin 2024.

En date des 12 et 14 août 2024, la SCI MONTPELLIER 16 assignait Monsieur [X] [N], Madame [T] [I] et Monsieur [X] [C] en sa qualité de caution, pour l’audience du 21 octobre 2024, afin de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire du bail au 11.07.2024

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier

— fixer une indemnité légale d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter du 11.07.2024, et jusqu’au départ effectif de Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I], et les en condamner solidairement au paiement en deniers ou quittance valable

— condamner solidairement Monsieur [X] [N], Madame [T] [I] et Monsieur [X] [C] à payer :

€ par provision, la somme de 5740,00€ arrêtée au 24.07.2024 en deniers ou quittance valable, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29.05.2024 pour les sommes portées au commandement et à compter de la date de l’assignation pour les sommes dues postérieurement à celui-ci, outre les frais de procédure, conformément à l’article 1153 du Code Civil, majorée de l’indemnité d’occupation courue jusqu’au jugement.

€ la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du CPC

€ les entiers dépens de l’instance

L’affaire était successivement renvoyée à l’audience du 06 janvier 2025, afin de permettre aux parties de se mettre en état.

En demande, La SCI MONTPELLIER 16 comparait représenté par son avocat.

Elle maintient l’ensemble de ses demandes, et conclut au rejet des contestations soulevées en défense. Elle indique que Madame [T] est bien titulaire du bail et perçoit à ce titre les aides au logement. Elle précise que le diagnostic de performance énergétique a bien été remis aux locataires, et concerne le bien loué, la Route Nationale 113 étant également dite « Route de Montpellier ».

Elle s’oppose à tout octroi de délai tenant l’absence de paiement du loyer courant.

En défense, Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I] comparaissent représentés par leur avocat, et s’en remettent à leurs dernières conclusions qu’ils déposent.

Ils sollicitent que soient rejetées les demandes de la bailleresse à l’égard de Madame [T], cette dernière ne pouvant être considérée comme locataire en l’absence de signature du bail.

Madame [T] sollicite à titre reconventionnel que la SCI soit condamnée pour procédure abusive à lui verser la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts, outre celle de 1000,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [X] [N] conclut pour sa part à l’absence de remise de diagnostic, à la location d’une passoire thermique et à la diminution du loyer à la somme de 500,00€.

Enfin, il indique que le montant de la dette s’élève à la somme de 5180€ au 31 décembre 2023, en raison de la ristourne d’un mois de loyer pour remise en état du logement et le règlement de la somme de 820,00€

Monsieur [X] [N] sollicite les plus larges délais de paiement, ainsi que la somme de 1.000,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A titre subsidiaire, il conclut à la nullité du contrat de bail, la restitution des sommes versées et la condamnation de la SCI MONTPELLIER 16 à des dommages et intérêts.

Monsieur [X] [C] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 24 février 2025.

MOTIFS

Sur l’existence de contestations sérieuses :

Suivant les dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile: « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même Code précise :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur la qualité de locataire de Madame [T] [I]

En l’espèce, Madame [T] [I] conteste revêtir la qualité de locataire, tenant son absence de signature du bail.

La SCI MONTPELLIER 16 indique ce cette dernière est déclarée titulaire du bail auprès de la CAF.

Il résulte des pièces versées en demande que le nom de Madame [T] est bien porté sur le bail.

Le récapitulatif de démarche en ligne CAF produite en défense mentionne le nom de [X] [I], l’adresse du bien correspondant à celle figurant au bail, et indique : « vous êtes locataire et payez un loyer pour votre résidence principale (…) date d’entrée dans les lieux : 01/12/2023. »

De plus, l’acte de cautionnement en date du 1er décembre 2023 précise que Monsieur [X] [C] se porte « caution solidaire de Monsieur [N] [X] et Madame [I] [T] pour es obligations résultant du bail signé le 01/12/2023 consenti par le bailleur la SCI MONTPELLIER 16 (…) pour la location du logement au RDC situé 16 bis Route Nationale 113 à BERNIS 30620 »

Enfin, le commandement de payer les loyers a été signifié à la personne même de Madame [T] le 29 mai 2024, sans qu’elle ne conteste sa qualité de locataire.

Enfin, l’absence de signature du bail ne saurait à elle seule démontrer l’absence de qualité de locataire, le bailleur n’ayant pas non plus signé le contrat.

Ainsi, il appert que la contestation soulevée par Madame [T] [I] ne saurait être qualifiée de sérieuse, et sera rejetée.

Sur le diagnostic de performance énergétique

L’article 3-3 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que « Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.»

En l’espèce, Monsieur [X] [N] précise que ce diagnostic ne lui a pas été remis à la signature du bail, que celui produit lors de la présente instance concerne un bien situé à une autre adresse, et conclut à l’indécence du bien loué tenant sa classe énergétique.

Il sollicite des dommages et intérêts, la réduction du loyer et à titre subsidiaire la nullité du contrat de bail.

En réponse, La SCI MONTPELLIER 16 conclut oralement que les contestations formulées ne revêtent pas un caractère sérieux.

Elle explique que l’adresse du bien loué à savoir Route Nationale 113 est également dénommée Route de Montpellier, et que Monsieur [X] a visé le DPE lors de la signature du bail, attestant ainsi de sa remise.

Il résulte des pièces 7 et 8 produites en demande que le diagnostic a été effectué le 22 novembre 2023, « Route de Montpellier, RDC porte droite 30620 BERNIS » dans un appartement dont les caractéristiques correspondent à celles portées sur le bail (année de construction, pièces composant le logement) et que ses pages 1 à 7 comportent les paraphes AR et RC.

Il est également constant que la Route de Montpellier est officiellement dénommée Route Nationale 113, entre Nîmes et Montpellier.

Enfin, la décence du logement ne saurait être sérieusement contestable, tenant un DPE de classe C, et c’est à tort que Monsieur [X] se prévaut d’une interdiction de louer un tel bien depuis 1er janvier 2023, l’interdiction édictée par les dispositions du Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 ne valant que pour les logements ayant une consommation en énergie finale supérieure à 450 kWhEF/m²/an et le bien concerné consommant 63 kWhEF/m2/an.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la contestation formulée par Monsieur [X] [N].

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l’espèce, la bailleresse justifie valablement avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 30 mai 2024, l’un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers

et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 14 août 2024 pour l’audience du 21 octobre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I] le 29 mai 2024.

Le délai de six semaines pour régulariser la dette expirait le 09 juillet 2024, et à cette date, le commandement demeurait infructueux, ainsi qu’il résulte du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

Le SCI MONTPELLIER 16 produit un décompte arrêté à la date du 12 août 2024 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 5740,00€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte.

Monsieur [X] [N] conteste être tenu au paiement de l’intégralité de cette somme, mais il échoue à rapporter la preuve d’une remise accordée par le bailleur en raison de travaux effectués, et le paiement du loyer de décembre 2023 ayant bien été imputé dans ledit décompte.

En conséquence, Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I] seront solidairement condamnés à payer par provision à La SCI MONTPELLIER 16 la somme de 5740,00€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes à l’encontre de la caution:

Aux termes de l’article 22-1 alinéas 4 et 5 de la loi du 06 juillet 1989:

« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [X] [C] s’est valablement portée caution de Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I] par acte en date du 1er décembre 2023.

L’article 24 I. alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

En l’espèce, il résulte des pièces produites en demande que le commandement de payer délivré à Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I] le 29 mai 2024 a été dénoncé à Monsieur [X] [C] le 05 juin 2024, soit dans le délai de quinze jours.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [C] au paiement des sommes dues par Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I].

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

En l’espèce, Monsieur [X] [N] sollicite les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la dette, ce à quoi la SCI MONTPELLIER 16 s’oppose.

Il résulte des débats que la reprise du paiement intégral du loyer, condition d’octroi des délais, n’est pas effective.

De plus, Monsieur [X] ne justifie aucunement de sa situation économique, permettant de s’assurer de sa capacité de remboursement.

Par conséquent, Monsieur [X] [N] sera débouté de sa demande de délais.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [X] [N], Madame [T] [I] et Monsieur [X] [C] seront solidairement condamnés à payer la somme de 500,00€ à La SCI MONTPELLIER 16 au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [X] [N], Madame [T] [I] et Monsieur [X] [C] qui succombent, supporteront les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Rejetons la contestation soulevée par Madame [T] [I],

Rejetons la contestation soulevée par Monsieur [X] [N],

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par La SCI MONTPELLIER 16 recevable et bien fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I] à la date du 09 juillet 2024 ;

En conséquence :

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis à BERNIS (30620), 16 bis RN 113, rez-de-chaussée avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution

Condamnons solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I] à payer par provision à La SCI MONTPELLIER 16 à compter du 1er août 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

Condamnons solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I] à payer par provision à La SCI MONTPELLIER 16 la somme de 5740,00€ au titre de la dette locative arrêtée au 12 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

Condamnons solidairement Monsieur [X] [C] au paiement des sommes dues par Monsieur [X] [N] et Madame [T] [I],

Déboutons Monsieur [X] [N] de sa demande de délais de paiement,

Condamnons solidairement Monsieur [X] [N], Madame [T] [I] et Monsieur [X] [C] à payer à La SCI MONTPELLIER 16 la somme de 500,00€ au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamnons solidairement Monsieur [X] [N], Madame [T] [I] et Monsieur [X] [C] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,