TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 09 FÉVRIER 2026

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N° du dossier : N° RG 25/00536 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KJBP

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires IMMEUBLE [Localité 1] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice SQUARE HABITAT [Localité 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité

Chez SQUARE HABITAT [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 12 Janvier 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [G] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n°55 de l’immeuble “[Adresse 4]” situé [Adresse 3] à [Localité 4] (84) et régi par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.S. Cabinet [Y] [R].

Exposant que M. [G] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré le commandement de payer qui lui a été délivré le 11 juillet 2025 et les courriers de mise en demeure de payer qui lui ont été envoyés, dont celui rédigé par son conseil le 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” à [Localité 4] (84) a, par acte extra judiciaire du 17 décembre 2025, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner M. [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 4]” situé [Adresse 3] à [Localité 4] (84) la somme de 4 462,74 euros, arrêtée au 21 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de la mise en demeure,

— condamner M. [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 4]” situé [Adresse 3] à [Localité 4] (84) la somme de 803,32 euros au titre des charges prévisionnelles pour l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025 et du 01/04/2025 au 31/03/2026.

— condamner M. [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 4]” situé [Adresse 3] à [Localité 5]) la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 4]” situé [Adresse 3] à [Localité 5]) la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [N] [G] aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” à [Localité 4] (84), qui est représenté, précise que M. [G] a effectué un règlement d’un montant de 3 951,76 euros le 15 décembre 2025, venant réduire de manière importante sa dette de charges, et verse un nouveau décompte, actualisé au 9 janvier 2026.

Quoique régulièrement cité, M. [G] n’a pas constitué avocat.

SUR CE :

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision sera rendue par défaut puisque cette décision est en dernier ressort au regard du montant des demandes et que l’assignation du 17 décembre 2025 n’a pas été délivrée à personne.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]” à [Localité 4] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]” à [Localité 4] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2023 et 26 septembre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et du budget prévisionnel des deux exercices à venir, et adoption de divers travaux,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux pour les années 2023 à 2025,

— le décompte de la créance arrêté au 9 janvier 2026,

— le commandement de payer du 11 juillet 2025 et le courrier recommandé de mise en demeure de payer du 30 septembre 2025 retourné à l’expéditeur avec la mention “Pli avisé et non réclamé”,

il est démontré que M. [G] est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” à [Localité 4] (84) de la somme de 319,74 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel de fonds du 1er janvier 2026 (janvier – mars 2026), quatrième appel de fonds trimestriel de l’exercice budgétaire, fixé du 1er avril de l’année en cours au 31 mars de l’année suivante. En conséquence, M. [G] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement de la somme de 803,32 euros, qui correspond non aux charges prévisionnelles jusqu’au 31 mars 2026, comme indiqué de manière erronée dans l’acte introductif d’instance du 17 décembre 2025, mais, selon le décompte du 21 novembre 2025 communiqué à l’appui de l’assignation, aux charges à échoir pour l’exercice budgétaire allant du 1er avril 2026 au 31 mars 2027, pour lequel le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires (vraisemblablement de l’année 2025) n’est pas produit.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, M. [N] [G] supportera les frais d’actes extra-judiciaires (commandement de payer, assignation en justice …) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire, ainsi que le coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer du conseil du syndicat des copropriétaires du 30 septembre 2025 (mise en demeure article 19-2 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965) d’un montant de 60,00 euros conformément à la demande formée. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des divers courriers (simples ou en la forme recommandée) qui auraient été envoyés au débiteur entre 2023 et 2025, aucun justificatif de l’envoi de ces courriers n’étant produit, ni au titre des divers “frais de mise au contentieux” “huissier” et “avocat”, facturés en juillet et septembre 2025, ces prestations n’étant dues qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas la S.A.S Cabinet [Y] [R], qui n’a fait que transmettre à son commissaire de justice et à son avocat habituel la copie des pièces qu’elle détient habituellement (contrat de syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par le copropriétaire. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic ne sont dues ni par M. [G], ni par la copropriété de la résidence “[Adresse 6] [Localité 6]” à [Localité 4] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” à [Localité 4] (84) :

Le retard récurrent de M. [N] [G] dans le paiement de ses charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” à [Localité 4] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui, sans pouvoir être pour autant qualifié de “résistance abusive”, doit être réparé par l’allocation d’une somme de 500,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [G], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 juillet 2025 et de l’assignation en justice.

Compte tenu du fait que ce copropriétaire a réglé la majeure partie de sa dette avant même la délivrance de l’assignation en justice, une indemnité de 500,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]” à [Localité 4] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement du reliquat de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]” à [Localité 4] (84) les sommes suivantes :

— TROIS CENT DIX NEUF EUROS ET SOIXANTE QUATORZE CENTIMES (319,74 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’à l’appel de fonds du 1er janvier 2026 inclus (janvier – mars 2026), avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2025,

— SOIXANTE EUROS (60,00 EUR) au titre du coût du courrier recommandé du 30 septembre 2025,

— CINQ CENTS EUROS (500,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” à [Localité 4] (84) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” à [Localité 4] (84) la somme de CINQ CENTS EUROS (500,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [G] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 juillet 2025 et de l’assignation en justice du 17 décembre 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT