Min N° 24/00919

N° RG 24/03226 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTVB

M. [N] [F]

Mme [H] [I] épouse [F]

C/

Mme [E] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 décembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [F]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [H] [I] épouse [F]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 11] (POLOGNE)

représentée par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thibaut EXPERTON

Copie délivrée

le :

à : Madame [E] [U]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2017, ayant pris effet le même jour, M. [N] [F] et Mme [H] [I] épouse [F] ont donné à bail à Mme [E] [U] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 9], pour un loyer mensuel initial de 450 euros, des provisions mensuelles sur charges de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 450 euros.

Par acte de commissaire de justice du 09 avril 2024, les époux [F] ont fait signifier à Mme [E] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 245,46 euros, dont 3 095,68 euros au titre des loyers et charges de retard.

Par acte de commissaire de justice du 05 juillet 2024, les époux [F] ont fait assigner Mme [E] [U] à l’audience du 09 octobre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter du 21 mai 2024 à minuit, au plus tôt, et au plus tard au 09 juin 2024 à minuit ;

— ordonner l’expulsion de Mme [E] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;

— condamner Mme [E] [U] à leur payer la somme de 3 084,70 euros, selon décompte arrêté au mois de juillet 2024, correspondant aux loyers et charges dus, puis au titre de l’indemnité d’occupation à la date de la résiliation du bail, indemnité à parfaire dans l’attente du présent jugement ;

— condamner Mme [E] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, à un montant fixé à 546,34 euros, jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— condamner Mme [E] [U] à leur payer la somme de 159,90 euros au titre des frais d’huissier relatifs au commandement de payer, à parfaire dans l’attente du présent jugement ;

— rejeter toute demande visant la suspension de la clause résolutoire et la fixation d’un échéancier de paiement ou encore, à l’octroi de délais supplémentaires ;

— condamner Mme [E] [U] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 09 octobre 2024, les époux [F], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 3 273,70 euros selon décompte arrêté au 02 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse. Ils maintiennent par ailleurs leur opposition aux délais de paiement indiquant que le dernier loyer ainsi que les charges ont été réglés au 27 septembre 2024.

Mme [E] [U], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette. Elle sollicite de plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, indiquant être prête à régler 150 euros par mois, en plus du loyer. Elle décrit à ce titre ses charges et ressources et indique avoir déposé un dossier de surendettement dont elle attend le retour.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, les époux [F] justifient avoir saisi la CCAPEX le 11 avril 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les époux [F] justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 09 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

Les époux [F] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 août 2017, du commandement de payer délivré le 09 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 02 octobre 2024, que les époux [F] rapportent la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire aux bailleurs.

Les bailleurs invoquent une dette s’établissant à un total de 3 273,70 euros au 02 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Cependant, les décomptes produits ne remontent pas à une date antérieure au 01er janvier 2024, date à laquelle un solde antérieur de 1 956,66 euros est indiqué, sans qu’il en soit pour autant justifié. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative la ramenant à un total de 1 317,04 euros.

Mme [E] [U] sera dès lors condamné à payer aux époux [F] la somme de 1 317,04 euros euros au titre de la dette locative arrêtée au 02 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 29 août 2017 comporte, en on article 8, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 09 avril 2024, les époux [F] a fait commandement à Mme [E] [U] de payer la somme de 3 095,68 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 10 juin 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, compte tenu du fait que l’audience a eu lieu le 09 octobre 2024, seule l’échéance du mois de septembre 2024 sera pris comme référence du dernier loyer courant. Or, il résulte du décompte produit que le loyer du mois de septembre 2024 a été réglé en intégralité, une somme de 153,66 euros étant versée en plus.

Par ailleurs, Mme [E] [U] a expliqué percevoir un salaire variant entre 1 500 et 1 700 euros. Elle a précisé toucher une prime de 103 euros par mois. Elle a ajouté régler différents crédits à la consommation pour 500 euros par mois et être dans l’attente d’une réponse de la commission de surendettement.

Il résulte de ces éléments que malgré son taux d’endettement, Mme [E] [U] a démontré sa capacité à reprendre le paiement des loyers et a verser une somme en plus, comme elle l’a fait en septembre 2024.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif. Les sommes dues ne porteront dès lors pas intérêt durant les délais octroyés.

Conformément à la demande et compte tenu de cette reprise du paiement du loyer courant, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, dans cette hypothèse, les époux [F] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [U] et de tous occupants de son chef deux mois après un commandement de quitter les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [E] [U] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (soit 577,27 euros à ce jour), jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [E] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 09 avril 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [F] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [E] [U] à payer aux époux [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [N] [F] et Mme [H] [I] épouse [F] recevables en leur demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2017 entre M. [N] [F] et Mme [H] [I] épouse [F], d’une part, et Mme [E] [U], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 10 juin 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE Mme [E] [U] à payer à M. [N] [F] et Mme [H] [I] épouse [F] la somme de 1 317,04 euros au titre de la dette locative arrêtée au 02 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

AUTORISE Mme [E] [U] à s’en libérer par 8 mensualités d’un montant minimum de 150 euros chacune et une 9ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, délai pendant lequel les sommes ne produiront aucun intérêt ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° M. [N] [F] et Mme [H] [I] épouse [F] pourront, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5° Mme [E] [U] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 577,27 euros à ce jour), jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [E] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 09 avril 2024 ;

CONDAMNE Mme [E] [U] à payer à M. [N] [F] et Mme [H] [I] épouse [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION