RF / LD / PA

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 15 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00364 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DNE2

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Emilie SAURA-ANTONIOTTI

Le : 15 Octobre 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE

La société GRES [M]

Société civile immatriculée au RCS de Bastia sous le n° 487 898 694, dont le siège social est Hameau Purrizone 20270 ANTISANTI (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis Hameau Purizzone – 20270 ANTISANTI

représentée par Maître Emilie SAURA-ANTONIOTTI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE

S.A.S. BOUTIQUE SAFARI 2B

Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de BASTIA sous le n° 810 370 239, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis Résidence Ghjulia, 458 Avenue Alexandre Sauli – 20270 ALERIA

non comparante, ni représentée,

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le un Octobre, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2018, la Société GRES [M] a donné à bail à la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B, un local à usage commercial situé Résidence GHJULIA 458 avenue Alexandre Sauli (20270) à ALERIA, avec effet au 1er décembre 2018, moyennant un loyer principal annuel de 9.600€ HT, une provision sur charge de 100€ HT par mois, soit un montant mensuel de 1.080€ TTC payable au plus tard le 1er de chaque mois.

Par commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la SOCIÉTÉ GRES [M] a mis en demeure la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B, d’avoir à régler la somme de 5.361,02€ (comprenant 5.200€ de loyers dus et 161,02€ de coût de l’acte) dans le délai d’un mois.

Invoquant la persistance des impayés de loyer et de charge, la Société GRES [M], a par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, fait citer à comparaître la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia, aux fins de voir :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail commercial du 30 novembre 2018, est acquise depuis le 18 avril 2025 par l’effet du commandement signifié le 18 mars 2025,

— Ordonner l’expulsion de la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B et de tous occupants de leur chef des locaux situé Résidence GHJULIA 458 avenue Alexandre Sauli (20270) à ALERIA, et ce dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 15 jours et jusqu’à parfait dessaisissement et remise des clefs,

— Condamner la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B à lui payer à titre provisionnelle la somme de 360 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 18 avril 2025,

— Condamner la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B à lui payer la somme de 161,02€ au titre des frais d’huissier exposés pour la délivrance du commandement de payer,

— Condamner la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B à lui payer la somme de 1080 € par mois soit 36 euros par jour, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail, le 18 avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux par eux, et tous les occupants de leur chef,

— Condamner la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B à lui payer à titre provisionnelle la somme de 3.240 € au titre de l’occupation des mois de mai, juin et juillet 2025,

— Condamner la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er octobre 2025.

A cette audience, la SC GRES [M] représentée, a maintenu oralement les demandes développées dans son acte introductif d’instance. Elle a produit un décompte actualisé, et sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement à titre provisionnelle de la somme de 2 520€.

La société BOUTIQUE SAFARI 2B n’a pas constitué avocat. L’assignation a été remise à une personne se disant habilitée à recevoir l’acte, le 29 juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour de plus amples développements.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de résiliation du bail au titre des loyers impayés

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il est établi que le bail conclu le 30 novembre 2018 entre les parties comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ne laissant place à aucune ambiguïté quant au sort du contrat en cas de défaut de paiement des loyers.

En effet, il s’infère de l’article 17 du contrat commercial qu’ " A défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer (y compris les charges et autres sommes accessoires) ou d’exécution de l’une des clauses ou conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, un mois après un commandement de payer le loyer resté sans effet, ou après une sommation d’exécuter demeurée infructueuse, d’avoir à exécuter la présente clause, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, ni de remplir aucune autre formalité. Une simple notification recommandée avec demande d’avis de réception vaudra commandement et sommation de payer ou d’exécuter.

Au cas où le Preneur refuserait de quitter immédiatement les lieux, il pourrait être expulsé sur simple ordonnance de référé, rendue à titre d’exécution d’acte par le Président du Tribunal de grande instance.

En cas de fermeture du fonds de commerce ou d’arrêt de l’exploitation ainsi qu’en cas de dissolution amiable, le présent bail sera également résilié de plein droit. "

La SOCIÉTÉ GRES [M] a fait délivrer à la défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 mars 2025, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, en détaillant le montant de la créance comme suit :

Solde loyers dus 5.200 €Coût de l’acte 161,02 € Soit un total de 5 361,02€

A la lecture des relevés communiqués, il est démontré que la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B a procédé au versement de la somme de 1.500 € le 1er avril 2025, de 1.500 € le 30 avril 2025, de 1.300 € le 5 juin 2025, de 1 620 € le 22 juillet 2025, de 1 620 € le 27 août 2025, de 1 620 € le 11 septembre 2025.

Toutefois, les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, puisqu’au 18 avril 2025, la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B demeurait débitrice.

Au regard de ces éléments, la clause résolutoire est acquise au 18 avril 2025 et le bail a donc été résilié de plein droit à cette date.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B du local commercial situé Résidence GHJULIA 458 avenue Alexandre Sauli (20270) à ALERIA, ainsi que de tout occupant des lieux de son chef, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, avec, s’il y a lieu, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée en raison de la possibilité de recourir à l’assistance de la force publique.

— Sur la demande de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En application de ces articles, seules les demandes de condamnation à provision peuvent être soumises au juge des référés. Une indemnité d’occupation à titre provisionnelle peut quant à elle être allouée au propriétaire. Celle-ci correspond au montant du loyer, et peut être majorée d’une pénalité pour réparer le dommage subi par le propriétaire, destitué de son logement pendant l’occupation sans droit ni titre, dès lors que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Toutefois, l’indemnité d’occupation accordée au bailleur en raison de l’occupation de son local sans droit ni titre est une indemnité réparatrice qui, de ce fait, ne doit pas être soumis au régime de la TVA.

La clause résolutoire étant acquise au 18 avril 2025, les loyers sont dus jusqu’à cette date. Toute somme due postérieurement à la résiliation du bail s’analysant en une indemnité d’occupation.

La demanderesse sollicitait dans son acte introductif d’instance, la condamnation de la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B au paiement de la créance arrêtée au mois d’avril 2025 pour un montant total de 521,02 € à titre provisionnel, comprenant 360 € de loyers impayés après déduction des versements effectués postérieurement, et 161,02€ de frais d’huissier.

A la lecture des consultations de compte, il est démontré que la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B a procédé à plusieurs versements, notamment de 1.500€ le 1er avril 2025, de 1.500€ le 30 avril 2025, de 1.300€ le 5 juin 2025, de 1 620€ le 22 juillet 2025, de 1 620€ le 27 août 2025, de 1 620€ le 11 septembre 2025. A cette date, le débit était de 11.680€, le crédit de 9.160€, soit un total sollicité actualisé de 2.520€ au 11 septembre 2025, selon décompte remis à l’audience.

Elle sollicite la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation de 1080 € par mois, à compter de la résiliation du bail, au 18 avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux. Il est établi par le détail des sommes produit, que le loyer commercial seul s’élève à la somme de 800 €, les provisions pour charges reversées à la somme de 100 € et la TVA sur le loyer commercial à 180 €.

Le montant sollicité par la demanderesse à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle ne pourra être retenu. Il convient de prendre en compte pour en définir le quantum, le dernier loyer actualisé et non contesté, les charges et les taxes afférentes, soit la somme de 900€ (800€ de loyer, 100€ de provision sur charges) valable jusqu’à la libération définitive des lieux, l’indemnité d’occupation accordée au bailleur n’étant pas soumise au régime de la TVA, et payable à compter de l’échéance du 1er mai.

La SAS BOUTIQUE SAFARI 2B sera donc condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant total de 900 € à compter du 19 avril 2025, jusqu’à la libération définitive des lieux par remise des clés, ou expulsion, correspondant au montant du loyer commercial et des charges

A la lecture du décompte, au 30 avril 2015 la dette était de 3.280€ (4.120 + 1.080 + 1.080 – 1.500 – 1.500), à laquelle il convient donc d’ajouter les 5 mois suivants d’indemnités d’occupation dues, soit 4.500€ (5x900), pour un total au 30 septembre de 7.780€.

Sur la même période, à compter du 1er mai 2025, les paiements effectués se sont élevés à 6.160€ (1.300 + 1.620 + 1.620 + 1.620).

Ainsi, le compte fait apparaître un solde débiteur de 1.620€ (7.780 – 6.160), somme que la SAS BOUTIQUE SAFARI sera condamnée à payer au titre du solde des indemnités d’occupation dues au 11 septembre 2025.

— Sur les demandes accessoires

La SAS BOUTIQUE SAFARI 2B succombant, supportera la charge des dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, et notamment des paiements effectués par la SAS BOUTIQUE SAFARI, il convient de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la SOCIÉTÉ GRES [M] et la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B, à la date du 18 avril 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B et de tout occupant de son chef des locaux situé Résidence GHJULIA 458 avenue Alexandre Sauli (20270) à ALERIA dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B au paiement à la SOCIETE GRES [M] d’une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer non contesté, et des charges, soit la somme de 900 € euros, à compter du 19 avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des locaux occupés et remise des clés ;

CONDAMNONS la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B au paiement à la SOCIETE GRES [M], à titre provisionnel, de la somme de 1.620€ au titre du solde des indemnités d’occupation dues au 11 septembre 2025 ;

DEBOUTONS les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SAS BOUTIQUE SAFARI 2B aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES