30 Septembre 2025

AFFAIRE :

[I] [O]

, [V] [L] épouse [O]

C/

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] Pris en la personne de son syndic la Société CABINET [N],

N° RG 23/01391 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HHGQ

Assignation :21 Juin 2023

Ordonnance de Clôture : 03 Juin 2025

Autres demandes relatives à la copropriété

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [O]

né le 21 Mai 1953 à [Localité 5] (MAINE-ET-LOIRE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Maître Dominique BOUCHERON de la SELARL DOMINIQUE BOUCHERON, avocats au barreau D’ANGERS

Madame [V] [L] épouse [O]

née le 15 Juin 1955 à [Localité 5] (MAINE-ET-LOIRE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Maître Dominique BOUCHERON de la SELARL DOMINIQUE BOUCHERON, avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la Société CABINET [N], immatriculée au RCS D’ANGERS sous le n°B 434 216 263, ayant son siège social [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Maître Régine GAUDRE de la SELARL CAPPATO GAUDRE, avocats au barreau D’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Juin 2025, devant Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président et Céline MASSE, Vice-Présidente, siégeant en qualité de rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ces deux magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le cadre du délibéré du tribunal composé des trois magistrats suivants :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente

Assesseur : Luis GAMEIRO, Vice-Président

Greffier lors des débats : Séverine MOIRÉ et greffier lors du délibéré : Valérie PELLEREAU

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 30 Septembre 2025.

JUGEMENT du 30 Septembre 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte notarié du 07 juillet 2000, Monsieur [I] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] ont acquis un appartement situé au quatrième étage de la Résidence [Adresse 6] Angers, soumise au statut de la copropriété, comprenant une terrasse sur laquelle avait été édifiée par les précédents propriétaires une véranda en 1981.

Par courrier du 08 mars 2002 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a donné son accord à Monsieur et Madame [O] pour “procéder aux travaux de ré-aménagement” de leur véranda.

Par courrier du 03 avril 2002 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a confirmé à Monsieur et Madame [O] qu’ils pouvaient “procéder aux travaux de votre véranda tels que vous me les avez décrits lors de notre récente conversation téléphonique.”

Monsieur et Madame [O] ont obtenu un permis de construire le 22 mai 2002 et ont fait installer une seconde véranda, suivant un bon de commande auprès de la société ALUMINIUM RIDEAU du 21 novembre 2001.

En raison d’infiltrations répétées au niveau du plafond de la chambre de l’appartement appartenant aux époux [R] situé au droit du toit-terrasse accessible au niveau de l’appartement de Monsieur et Madame [O], et au vu d’un rapport d’intervention de la SAS 3C ETANCHEITE du 13 octobre 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a notamment voté à la majorité des voix des copropriétaires, le 15 juin 2022 :

— la réfection complète de la terrasse sise au [Adresse 3],

— la prise en charge des travaux de démontage et remontage des aménagements privatifs édifiés sur cette terrasse par le titulaire du droit d’usage privatif, de même pour les jardinières qui devront faire l’objet d’un avis technique avant leur éventuelle repose.

Le 18 avril 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a mandaté le syndic pour engager une action en justice devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins de voir statuer sur la légalité des deux vérandas situées sur la toiture terrasse dont les époux [O] ont la jouissance exclusive, et en cas d’illégalité retenue par le tribunal pour défaut d’autorisation préalable de la copropriété, de solliciter leur suppression afin notamment de permettre la réalisation des travaux d’étanchéité sur toute la surface de la toiture-terrasse.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023, Monsieur [I] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] devant la juridiction de céans, aux fins de voir :

juger que les deux vérandas situées sur la terrasse de leur appartement constituent des parties privatives ;juger que le démontage et le remontage des vérandas engendrés par d’éventuels travaux d’étanchéité doivent être mis à la charge de la copropriété de la Résidence [Adresse 6];condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à leur payer la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mai 2025, Monsieur [I] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] demandent au visa notamment des articles 2272, 2227 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965 et son décret, de :

juger le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] irrecevable et en tous les cas mal fondé en ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur et Madame [O], et l’en débouter ;juger que les deux vérandas situées sur la terrasse de l’appartement de Monsieur et Madame [O] constituent des parties privatives ;juger que le démontage et le remontage des vérandas engendrés par d’éventuels travaux d’étanchéité doivent être mis à la charge de la copropriété de la Résidence [Adresse 6] ;juger que Monsieur et Madame [O] acceptent de retirer leur tonnelle pendant la durée des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse de leur appartement ;juger que les jardinières de la terrasse de l’appartement de Monsieur et Madame [O] constituent des aménagements d’origine dont les frais de dépose, stockage, entretien et repose incombent à la copropriété ;à titre subsidiaire, juger que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire,condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [O] invoquent un rapport établi le 18 juillet 2022 par Monsieur [X], expert près la cour d’appel d’Angers requis à leur demande, soulignant l’absence de nécessité du démontage des vérandas pour la réalisation des travaux d’étanchéité.

Ils indiquent avoir suivi la recommandation du syndic pour l’installation d’une seconde véranda sans aucune fixation sur la dalle en béton de la terrasse.

S’agissant de la première véranda, ils précisent que les menuiseries ont été remplacées lors de la pose de la seconde véranda pour renforcer son isolation mais sans modification de l’emprise et des dimensions de cette véranda, de sorte qu’aucune demande de permis de construire ou déclaration de travaux n’étaient nécessaires.

S’agissant de la seconde véranda, ils rappellent que le syndic a donné son accord, qu’ils ont obtenu un permis de construire affiché dans la résidence et un certificat de conformité des travaux et que contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, maître [T] n’a pas relevé une longueur de 3,46 m et une largeur de 1,80m.

Ils ajoutent qu’ils ne sont plus en possession de la facture.

Ils expliquent que la première lettre du syndic du 08 mars 2002 concerne l’isolation de la première véranda et le remplacement des profilés métalliques et que la seconde lettre du 03 avril 2002 concerne l’installation de la seconde véranda.

Ils considèrent que l’acte notarié constitue un juste titre et leur permet après l’expiration du délai de prescription de 10 ans à compter de la facture du 13 novembre 1981 pour la première véranda ou bien de 2002 pour les deux vérandas, de qualifier les vérandas édifiées sur la terrasse à usage privatif de parties privatives, en application de l’article 2272 du code civil et de la décision de la 3ème chambre civile cour de cassation du 25 mars 2014 (n°11-17.435).

Ils contestent la mauvaise foi alléguée par le défendeur, soulignant que les vérandas sont visibles depuis la rue et par les autres copropriétaires, que l’accord du syndic sur l’isolation de la première véranda et l’installation de la seconde a été obtenu par deux courriers distincts des 08 mars et 03 avril 2002, qui ont chacun pour objet des travaux différents, dans lesquels le Syndic a qualifié les vérandas de parties privatives et cet accord fait obstacle à l’exercice de tout recours par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] qui a la possibilité de mettre en cause la responsabilité de son mandataire. Ils précisent qu’ils ne disposent plus de la facture.

Ils rappellent que la première véranda est bien présente sur le plan annexé à la demande de permis de construire.

Monsieur et Madame [O] font valoir qu’ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier.

Ils arguent que l’assemblée générale, a sans s’interroger sur la qualification juridique des vérandas, fait le choix d’une réfection de la totalité de l’étanchéité, alors qu’elle n’est pas nécessaire sous l’emprise des vérandas selon le rapport de Monsieur [X], de sorte qu’il appartient à la copropriété de prendre en charge le retrait et la repose des vérandas et des jardinières, s’agissant de parties privatives par l’effet de la prescription acquisitive.

Ils soutiennent que la cour de cassation a précisé que l’égalité entre les copropriétaires justifie le maintien des ouvrages dont la démolition est demandée dès lors que d’autres ouvrages identiques ne font l’objet d’aucune demande de démolition.

Ils précisent qu’ils ne sont pas opposés à retirer eux-mêmes leur tonnelle pendant la durée des travaux, dont l’installation a été autorisée par le cabinet [N] dans un mail du 10 juin 2015 et qui est démontable sans fixation dans le sol.

Ils exposent que les jardinières sont d’origine et qu’ils ne sont pas à l’origine de leur installation, de sorte que leur dépose et repose ne peuvent être mises à leur charge.

Ils concluent au rejet de la demande subsidiaire du défendeur au titre du règlement d’un arriéré de charges de copropriété, faisant valoir que l’installation d’une véranda n’entraîne pas une modification de la répartition des charges de copropriété et donc des tantièmes, en ce qu’il ne s’agit pas d’une surface habitable.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS IMMO de France Ouest Angers, demande au visa de l’article 2227 du code civil et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, de :

débouter les époux [O] de l’intégralité de leurs demandes, tant irrecevables que mal fondées ; le recevoir es qualité en l’intégralité de ses demandes reconventionnelles et l’y disant bien fondé ; condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [V] [O] à supprimer, à leurs frais et dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, leur véranda de 9 m² édifiée selon facture [Z] en date du 13 novembre 1981, leur véranda de 13 m² édifiée selon permis de construire en date du 22 mai 2002 ainsi que leur pergola, aucune de ces édifications n’ayant été autorisée par la copropriété. dire qu’ils seront tenus, à défaut, à une astreinte provisoire de 200 Euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois et que le Syndicat pourra à l’issue, solliciter non seulement la liquidation de cette astreinte provisoire mais également la fixation d’une astreinte définitive par-devant le Juge de l’exécution.

Subsidiairement, donner injonction aux époux [O] de produire la facture correspondant au « projet » du 21 novembre 2001 de l’entreprise VR ALUMINIUM RIDEAU (Pièce Epx [O] N° 10) ;

A titre infiniment subsidiaire,

condamner Monsieur [I] [O] et Madame [V] [O] à s’acquitter des charges de copropriété relatives aux deux vérandas édifiées sur la terrasse à compter de l’année 2018, ce en raison de la prescription quinquennale applicable en la matière ; juger que Monsieur [I] [O] et Madame [V] [O] devront s’acquitter, en cas de réalisation des travaux d’étanchéité sur le toit- terrasse de la copropriété, du coût des travaux de retrait et de l’éventuelle repose de l’une et/ou l’autre vérandas édifiées sur le toit-terrasse et qui serai(ent) devenue(s) partie(s) privative(s) ;

En tout état de cause,

juger que Monsieur [I] [O] et Madame [V] [O] devront s’acquitter, en cas de réalisation des travaux d’étanchéité sur le toit-terrasse de la copropriété, du coût des travaux de retrait et de l’éventuelle repose de leur pergola ; juger que les jardinières sont des parties privatives dont les frais de dépose et leur éventuelle repose incomberont également aux époux [O] en cas de réalisation des travaux d’étanchéité sur le toit-terrasse de la copropriété ; condamner in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [V] [O] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son Syndic, une indemnité de 5.000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] expose qu’aucune des deux vérandas n’a été soumise au vote de l’assemblée générale, en contravention à la fois de la loi sur la copropriété (article 25b) et au règlement de copropriété (page 45 article 13).

Il ajoute que ces deux vérandas sont ancrées dans le sol et ont pu participer à la dégradation du revêtement d’étanchéité.

Il soutient que les jurisprudences invoquées par Monsieur et Madame [O] (arrêts de 2014 et 2017) ne sont plus d’actualité et que selon une jurisprudence constante confirmée le 20 avril 2023, la cour de cassation a décidé que la prescription trentenaire est applicable en cas d’appropriation des parties communes non autorisée par la copropriété.

Il fait valoir que le syndic qui n’en avait pas le pouvoir n’a jamais eu l’intention d’autoriser l’édification d’une seconde véranda et que les deux correspondances du 08 mars et 03 avril 2002 ne concernent que l’aménagement de la première véranda de 1981.

Il conteste la visibilité de la seconde véranda depuis la rue, comme depuis l’intérieur de la copropriété et considère que les travaux d’installation de la véranda au moyen d’une nacelle dans la rue ne sauraient en soi caractériser une information de la copropriété.

S’agissant de la première véranda, il soutient que Monsieur et Madame [O] ne peuvent se prévaloir d’un juste titre alors que la véranda qui n’avait aucune existence légale, n’est pas mentionnée dans l’acte de propriété du 07 juillet 2000, ce que ne peut ignorer Monsieur [O] qui est un professionnel de l’immobilier.

Il ajoute qu’il résulte des pièces et du dossier que la véranda d’origine a été purement et simplement remplacée par une véranda strictement identique à la seconde et qu’il s’agit bien de deux nouvelles vérandas livrées et installées en 2002 sans aucune autorisation de l’assemblée générale, de sorte que dans de telles conditions, le remplacement d’une véranda non autorisée par une neuve ne peut bénéficier de la prescription qui aurait été acquise au titre de l’ancienne.

S’agissant de la seconde véranda, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] souligne qu’elle a été construite à la demande de Monsieur et Madame [O] en 2002 et qu’ils ne disposent donc d’aucun titre relatif à cette véranda.

Il indique que Monsieur et Madame [O] se sont volontairement abstenus de solliciter un vote de l’assemblée générale, au mépris du règlement de copropriété dont ils avaient connaissance, de la qualité de professionnel de l’immobilier de Monsieur [O] gérant de plusieurs SCI et alors qu’ils ont expressément sollicité une autorisation pour la fermeture de leur loggia.

Il estime que Monsieur et Madame [O] ont déposé un dossier auprès de la Mairie en occultant la présence de la première véranda. Il précise que le permis de construire n’a jamais été affiché dans la résidence.

Il explique qu’il n’existe aucune similitude entre les lettres du syndic des 08 mars et 03 avril 2002 qui font référence à un ré-aménagement de la véranda de 1981 et le permis de construire accordé le 22 mai 2022 pour une “extension d’un logement : véranda”.

Il considère que Monsieur et Madame [O] ont voulu tromper les autorités administratives en faisant croire à l’accord de la copropriété et en annexant à leur dossier, la lettre du 08 mars 2022 qu’ils affectent pourtant aujourd’hui à la véranda de 1981.

Il souligne qu’en dépit d’une sommation de communiquer, Monsieur et Madame [O] ne produisent pas la facture acquittée, ni les autres pièces justificatives de leur demande de permis de construire.

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] demande à ce que Monsieur et Madame [O] soient condamnés à s’acquitter des charges de copropriété à compter de l’année 2018 et en cas de réalisation de travaux d’étanchéité, du coût de retrait et de l’éventuelle repose de l’une ou l’autre véranda.

Sur la pergola, il fait valoir que les photographies produites par les demandeurs ne permettent pas de voir les pieds de la pergola et que la preuve d’une absence de fixation au sol n’est pas apportée, justifiant la suppression de cette pergola édifiée sans autorisation de la copropriété.

S’agissant des jardinières, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] soutient qu’il n’est pas démontré qu’elles existaient depuis l’origine et que quoiqu’il en soit, cela ne saurait suffire à prouver leur qualité de partie commune qui n’est pas prévue au règlement de copropriété. Il observe que la terrasse qui apparaît en page 1 de la pièce adverse n°11 ne comporte que des plantes et aucunement des jardinières et une verrière et non une véranda, qui a pu être déplacée lors des travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse et que les autres toits-terrasses de la résidence [Adresse 6] ne supportent ni jardinière, ni véranda.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2025.

Après débats à l’audience du 03 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Vu le renvoi ordonné à la demande des parties lors de l’audience du 04 mars 2025, et les conclusions des parties postérieures à l’ordonnance de clôture, il convient dans le respect du principe du contradictoire, d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries.

Sur les demandes principales et reconventionnelles relatives aux deux vérandas

Selon l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2272 du code civil dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Il résulte du règlement copropriété de la résidence [Adresse 6] que les toitures, les balcons et leur revêtement, constituent des parties communes.

Il n’est pas contesté que la terrasse de l’appartement acquis par Monsieur et Madame [O] est une partie commune à usage privatif.

Il est constant que deux vérandas ont été édifiées sur cette toiture-terrasse.

Il convient d’examiner d’abord les caractéristiques de chaque structure avant de statuer sur leur régime juridique.

— Concernant la première véranda :

Il s’agit d’une véranda en aluminium (L = 3.50 x l = 2,50) selon facture du 13 novembre 1981, édifiée par les précédents propriétaires, qui était présente lors de l’acquisition de l’appartement par Monsieur et Madame [O] le 07 juillet 2000.

L’acte notarié du 07 juillet 2000 ne mentionne pas la présence d’une véranda dans la désignation de l’appartement (lot 183) acquis par Monsieur et Madame [O], mais uniquement celle d’une terrasse.

Il n’est pas justifié, ni même allégué l’obtention d’une autorisation de l’assemblée générale de copropriété par les précédents propriétaires pour l’installation de cette véranda en 1981, alors que ce type d’aménagement qui affecte une partie commune et l’aspect extérieur de l’immeuble, requiert un vote de l’assemblée générale en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 comme le soutient le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6].

Il résulte du rapport d’expertise amiable non contradictoire de Monsieur [X] du 18 juillet 2022, que cette véranda est posée sur un surbau maçonné périphérique destiné à assurer une base saine et pérenne à l’ouvrage et à éviter la pose des vitrages directement au sol.

L’expert précise que les propriétaires ont depuis lors fait réaliser un carrelage au sol de cette véranda posé sur une chape en ciment.

Il s’ensuit que si la véranda ne comporte pas de fixation insérée dans les dalles en béton de la terrasse comme le soulignent exactement les demandeurs, elle dispose néanmoins d’un ancrage solide et pérenne grâce au surbau maçonné posé sur la terrasse existante, dont le démontage ne peut se faire sans intervention extérieure.

Il y a lieu de constater en outre que la taille de cette véranda et son aménagement intérieur avec la pose d’un carrelage venant compléter le surbau maçonné, donnent à l’ensemble de la structure une totale fixité.

Monsieur et Madame [O] indiquent avoir fait refaire l’isolation de cette véranda en 2002 mais finissent par admettre dans leurs dernières conclusions, en réponse au défendeur, qu’ont été remplacées non seulement les vitreries mais aussi les menuiseries de cette véranda, pour accueillir le double vitrage.

Les arguments du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sur la stricte similitude entre cette véranda et de la seconde installée en 2002 (armature, couleur, structure, mode constructif) ainsi que les photographies au dossier, sont probants et conduisent à retenir que Monsieur et Madame [O] ont procédé au remplacement complet de la première véranda en 2002 au profit d’une nouvelle véranda identique à la seconde.

Monsieur et Madame [O] ne produisent aucune facture venant contredire les éléments concordants et n’apportent pas la preuve de leur allégation sur l’absence de modification de l’emprise et des dimensions de la première véranda lors des travaux de 2002.

Monsieur et Madame [O] ne sont donc pas fondés à se prévaloir de l’autorisation donnée par le syndic le 08 mars 2002 aux termes d’un courrier du cabinet TREHARD [N] leur indiquant : “je vous confirme que vous pouvez procéder aux travaux de réaménagement de votre véranda tels que vous me les avez décrits lors de notre précédente conversation téléphonique. Il s’agit là d’une partie privative mais aucun percement en terrasse ne doit être effectué (respect de l’étanchéité).”

Il y a lieu de constater en effet que ce courrier ne vise qu’un simple ré-aménagement de la véranda et non des travaux d’isolation, et encore moins un changement complet des menuiseries affectant l’aspect extérieur de la véranda et donc de l’immeuble, dès lors qu’il n’est admis par les demandeurs que les vérandas sont visibles depuis la rue.

La qualification de partie privative dans ce courrier concerne la seule véranda, le syndic ayant en revanche clairement rappelé l’interdiction de percement de la terrasse, et par suite le statut de partie commune de cette dernière. Cette qualification ne lie pas le juge ni les parties.

Enfin, le fait que la véranda soit posée sur la terrasse sans percement des dalles ne suffit pas pour considérer que Monsieur et Madame [O] disposaient d’un accord du syndic au regard de l’inadéquation entre le contenu de l’accord limité à des travaux de réaménagement et l’ampleur des travaux effectivement réalisés sur cette véranda, dont Monsieur et Madame [O] ne justifient d’ailleurs pas, faute de facture.

— Concernant la seconde véranda :

Selon le rapport d’expertise amiable non contradictoire de Monsieur [X] du 18 juillet 2022, cette véranda est également posée sur un surbau maçonné périphérique. A l’intérieur, Monsieur et Madame [O] ont posé un lambourdage directement sur les dalles béton de la terrasse, avec un parquet en bois fixé dessus.

Il y a lieu de constater à l’instar de la première véranda, que cette véranda dispose d’un ancrage solide et durable au moyen d’un surbau maçonné dont le démontage ne peut se faire sans intervention extérieure et que la pose d’un parquet intérieur sur lambourdes, donne à l’ensemble de la structure une complète fixité.

Monsieur et Madame [O] se prévalent d’une autorisation donnée par le syndic le 03 avril 2002 aux termes d’un courrier libellé comme suit : “ je vous confirme que vous pouvez procéder aux travaux de votre véranda tels que vous me les avez décrits lors de notre récente conversation téléphonique. Il s’agit là d’une partie privative mais aucun percement en terrasse ne doit être effectué (respect de l’étanchéité).”

L’attestation de Monsieur [D] [N] du 08 avril 2025 invoqué par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], indiquant qu’il n’a pas autorisé l’édification d’une seconde véranda, n’a aucune valeur probante, nul ne pouvant se constituer un titre à soi-même.

Il n’en reste pas moins que l’installation d’une nouvelle véranda ne pouvait relever d’un simple accord du syndic mais bien d’une autorisation de l’assemblée générale en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, il y a lieu de noter que ce courrier du 03 avril 2002 ne mentionne aucunement l’installation d’une nouvelle véranda mais “des travaux de votre véranda”, faisant ainsi manifestement référence à la véranda existante, d’autant que la demande présentée par Monsieur et Madame [O] au syndic l’a été oralement par téléphone, ce qui apparaît en totale contradiction avec l’ampleur de leur projet pour lequel un permis de construire a été déposé.

Il y a lieu de relever en outre le manque de transparence de Monsieur et Madame [O], qui ont produit à l’appui de leur demande de permis de construire, le courrier du syndic du 08 mars 2002 qu’ils affectent pourtant expressément aux travaux d’isolation de leur première véranda et non à la construction de leur seconde véranda.

Enfin, le fait que la seconde véranda soit posée sur la terrasse sans percement des dalles ne suffit pas pour considérer que Monsieur et Madame [O] disposaient d’un accord du syndic, au regard là encore de l’inadéquation entre le contenu de l’accord limité à “des travaux de votre véranda” et la nature des travaux effectivement réalisés consistant en la mise en oeuvre d’une nouvelle véranda, dont Monsieur et Madame [O] ne justifient que partiellement par la production d’un bon de commande non étayé par une facture.

Le recours à une nacelle stationnée sur la voie publique pour l’installation de la véranda, de même que l’affichage prétendu du permis de construire dans la résidence ne sauraient se substituer à l’autorisation de la copropriété.

Monsieur et Madame [O] n’apportent aucune preuve de l’objet exact de leur demande d’autorisation au syndic et ne peuvent dans ces conditions, se prévaloir de l’accord obtenu par courriers des 08 mars et 03 avril 2002 dont la teneur est sans rapport avec les travaux qu’ils ont fait réaliser.

— Sur le régime juridique des vérandas :

Il y a lieu de relever tout d’abord que le caractère privatif des deux vérandas n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6].

Les deux vérandas n’entrent pas toutefois dans la définition des parties privatives au sens de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’elles constituent des constructions réalisées dans le cadre de l’exercice d’un droit de jouissance d’une partie commune.

Les deux vérandas installées par Monsieur et Madame [O] constituent en raison de leurs dimensions, de la durabilité de leur structure, et de leur fixité, des aménagements privatifs traduisant une volonté de privatisation d’une partie commune.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur et Madame [O] ne sont pas fondés à invoquer la prescription abrégée prévue à l’article 2272 du code civil, en ce que :

— leur titre de propriété du 07 juillet 2000 ne fait pas référence aux vérandas,

— les autorisations données par le syndic les 08 mars et 03 avril 2002 concernent des travaux non précisés en dehors de la référence à une conversation téléphonique, mais nécessairement limités s’agissant d’un simple ré-amanégament et de la procédure utilisée (accord du syndic et non autorisation de l’assemblée générale, présentation de la demande par téléphone), qui ne correspondent donc pas à l’ampleur de ceux qui ont été réalisés effectivement par Monsieur et Madame [O],

— ces autorisations rappellent le statut de partie commune de la terrasse par l’interdiction de percement des dalles, de sorte que ces courriers ne sont pas en soi, de nature à transférer la propriété de la terrasse, ni à conférer aux aménagements réalisés dans le cadre d’un simple droit d’usage, le statut de partie privative ;

— Monsieur et Madame [O] ne sont pas de bonne foi au regard de l’imprécision de leurs demandes concernant les vérandas, du caractère limité des autorisations dont ils se prévalent qui ne correspondent pas à la nature et l’étendue des travaux effectivement réalisés, l’argument de la visibilité des vérandas depuis la rue ou depuis l’intérieur de la copropriété, de même que celui de la visibilité des travaux exécutés au moyen d’une nacelle étant inopérants et ne pouvant constituer une information valable de la copropriété et encore moins une autorisation.

En application de l’article 2227 du code civil, la demande de suppression d’une construction édifiée sur une partie commune, fut-elle réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire est une action réelle qui se prescrit par trente ans.

La demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] est recevable sans que celui-ci ne soit tenu de démontrer la nécessité de réaliser des travaux d’étanchéité ou un quelconque préjudice, notamment en lien avec la dégradation du revêtement d’étanchéité par exemple.

Le tribunal n’a donc pas à se prononcer sur le rôle causal des vérandas dans la survenance des infiltrations au sein de l’appartement du dessous appartenant aux époux [R], d’autant moins qu’il n’existe aucune expertise judiciaire et que les époux [R] ne sont pas assignés à la cause.

Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] tendant à faire cesser une appropriation de la toiture-terrasse par un copropriétaire bénéficiant d’un simple droit de jouissance, est une action réelle soumise à la prescription trentenaire, dont le délai n’est en l’espèce pas expiré s’agissant deux vérandas installées en 2002 : la première édifiée en 1981 et entièrement remplacée en 2002 et la seconde mise en oeuvre en 2002.

Monsieur et Madame [O] seront par conséquent déboutés de leur demande tendant à voir qualifier les vérandas litigieuses de parties privatives par l’effet d’une prescription acquisitive de dix ans.

Monsieur et Madame [O] n’apportent pas la preuve d’une rupture d’égalité par rapport à d’autres copropriétaires de la même résidence, faute de justifier que des structures identiques ou comparables auraient été installées par d’autres copropriétaires de la résidence [Adresse 6].

Suivant la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], il convient de condamner in solidum Monsieur et Madame [O] à supprimer les deux vérandas présentes sur leur terrasse, à leurs frais s’agissant d’aménagements privatifs réalisés sur une partie commune sur laquelle ils ne disposent que d’un droit de jouissance exclusif.

Il convient de leur accorder un délai de deux mois à compter du présent jugement pour supprimer ces deux vérandas. Il n’y a pas lieu de reprendre les superficies des vérandas comme le demande le défendeur en l’absence de facture permettant de vérifier les surfaces effectivement réalisées.

Passé ce délai de deux mois, il est justifié en vertu de l’article L 131-1 du code des procédures civiles et au regard des circonstances de l’espèce et notamment des problématiques d’étanchéité de la toiture-terrasse et des infiltrations dans l’appartement situé au droit du toit-terrasse litigieux, d’assortir la condamnation relative à l’enlèvement des deux vérandas d’une astreinte de 150 Euros par jour de retard pendant un délai de trois mois.

Sur les demandes concernant la tonnelle / pergola

Il est constant qu’outre les deux vérandas précitées, Monsieur et Madame [O] ont installé sur leur terrasse une troisième structure qu’ils qualifient de tonnelle et que le défendeur qualifie de pergola.

Il y a lieu de relever que quelque soit l’appellation retenue, il s’agit dans les deux cas d’une structure légère en aluminium.

Monsieur et Madame [O] justifient d’un accord du syndic par mail du 10 juin 2015, leur indiquant que la tonnelle peut être installée s’il s’agit d’un dispositif démontable et non ancré dans le sol.

Monsieur et Madame [O] ne produisent aucune facture, ni aucune fiche technique concernant cette tonnelle.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] allègue sans le prouver, que la tonnelle litigieuse serait insérée dans la terrasse.

Les photographies communiquées par Monsieur et Madame [O] sur qui repose la charge de la preuve de la conformité de la structure installée avec l’accord du syndic, si elles font apparaître sur les vues considérées, l’absence de fixation insérée dans le sol et un ancrage au moyen de bacs de fleurs ne sont pas entièrement probantes.

Néanmoins, il y a lieu de constater que le rapport de recherche de fuite de la société 3C ETANCHEITE du 13 octobre 2021 ne mentionne aucune difficulté relative à la tonnelle, notamment de dégradation dans l’étanchéité provoquée par l’installation de cette structure.

En outre, si Monsieur [X] fait référence dans son rapport amiable du 18 juillet 2022 à une tonnelle, sans en préciser les conditions de fixation, il y a lieu de souligner toutefois qu’il compare l’enlèvement de cette tonnelle à celui des pots de fleurs, du mobilier de jardin ou de la pelouse synthétique (page 9) ce qui va dans le sens de l’absence de fixation au sol de cette tonnelle.

Le procès-verbal de constat de Maître [T] du 29 juillet 2024 n’effectue aucune constatation directe concernant la fixation de cette tonnelle.

Il y a lieu de constater enfin que dans leurs dernières conclusions Monsieur et Madame [O] acceptent de retirer leur tonnelle pendant la durée des travaux d’étanchéité, ce qui va dans le sens d’une structure aisément démontable et déplaçable à l’inverse des deux vérandas.

Au regard de ces éléments, considérant l’autorisation donnée le 10 juin 2015 par le syndic et la structure légère de la tonnelle litigieuse, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa demande de suppression sous astreinte de la tonnelle mais seulement de condamner in solidum Monsieur et Madame [O] à enlever la tonnelle, pendant les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse. Cet enlèvement s’effectuera à leurs frais s’agissant d’un aménagement privatif installé sur une partie commune.

Sur les demandes concernant les jardinières

Le règlement de copropriété précise que sont des parties communes :

— les ornements extérieurs des façades de chaque bâtiment, y compris les balcons et leurs revêtements, les balustres et balustrades, les appuis des balcons et fenêtres (à l’exception des fenêtres elles-mêmes) ;

— tous les accessoires des parties communes tels que les installations d’éclairage, de chauffage, les glaces, tapis, paillassons.

Il y a lieu de constater que le règlement de copropriété ne mentionne pas les jardinières dans la définition des parties communes.

La présence de jardinières ne résulte pas non plus de la désignation des composantes du lot 183 ou même de celle des autres lots disposant de terrasses dans le règlement de copropriété.

Le rapport d’expertise amiable de Monsieur [X] constate l’existence de jardinières en béton, en place lors de l’acquisition selon les dires de Monsieur et Madame [O], et estime qu’il apparaît probable qu’elles soient installées depuis la livraison de l’immeuble.

Il ajoute que ce point peut être aisément vérifié auprès des archives de la copropriété et qu’auquel cas, elles font partie de l’ensemble immobilier.

Il convient de constater que Monsieur et Madame [O] ne justifient d’aucune vérification auprès des archives de la copropriété afin d’étayer l’hypothèse de l’expert et de prouver leurs prétentions.

Ils n’apportent donc pas la preuve que ces jardinières datent de l’origine de l’immeuble.

La disposition de ces jardinières qui peut être observée sur les photographies du constat de Maître [T] ne caractérise pas l’existence d’ornements extérieurs des façades, dès lors que ces jardinières sont positionnées derrière les balustrades.

Le seul fait que ces jardinières aient été présentes lors de l’acquisition par Monsieur et Madame [O] en 2000, ne suffit pas à démontrer le caractère d’accessoires de parties communes et les photographies produites sont insuffisantes à l’établir.

Monsieur et Madame [O] seront par conséquent déboutés de leur demande tendant à dire que les jardinières constituent des aménagements d’origine des parties communes dont la dépose, la repose et l’entretien incomberaient à la copropriété.

Les jardinières s’analysent comme du mobilier privatif, dont les frais de dépose et de repose incomberont à Monsieur et Madame [O] en cas de réalisation des travaux d’étanchéité. Il convient ainsi de faire droit à la demande de le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6].

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire ; Monsieur et Madame [O] seront déboutés de leur demande.

Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [I] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] qui succombent en l’essentiel de leurs demandes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera par conséquent rejetée.

De plus, il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur, les frais qu’il a dû exposer pour se défendre en justice et non compris dans les dépens. En conséquence il convient de condamner in solidum sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [I] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] à payer à au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 4.000 Euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience du 03 juin 2025.

Condamne in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] à supprimer à leurs frais, les deux vérandas édifiées sur la terrasse de leur appartement situé [Adresse 3] – la première édifiée en 1981 et remplacée en 2002 et la seconde édifiée en 2002 – dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 Euros (cent cinquante Euros) par jour de retard, pendant un délai de trois mois.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa demande de suppression sous astreinte de la tonnelle / pergola située sur la terrasse de l’appartement de Monsieur [I] [O] et Madame [V] [L] épouse [O].

Condamne in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] à enlever à leurs frais, la tonnelle / pergola située sur la terrasse de leur appartement [Adresse 3] pendant les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture- terrasse.

Dit que les jardinières ne sont pas des accessoires des parties communes mais du mobilier privatif, dont les frais de dépose et de repose incomberont à Monsieur [I] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] en cas de réalisation des travaux d’étanchéité de la toiture- terrasse.

Déboute Monsieur [I] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] du surplus de leurs demandes.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS IMMO de France Ouest Angers du surplus de ses demandes.

Condamne in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS IMMO de France Ouest Angers la somme de 4.000 Euros (Quatre mille Euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] aux entiers dépens.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté deValérie PELLEREAU, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT