SR / LD / PA

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 09 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00225 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DMCH

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Sébastien ROSET,

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Lyria OTTAVIANI

Le : 09 Juillet 2025

PARTIES :

DEMANDEUR

[J] [R]

né le 24 Mars 1938 à CASTIRLA (20236), de nationalité française,

demeurant Route de Monticello – 20220 ILE ROUSSE

représenté par Maître Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR

[D] [X]

né le 24 Juin 1963 à SAINT DIE DES VOSGES (88104), de nationalité française,

demeurant Domaine d’Occi-Bâtiment B – 20220 ILE ROUSSE

non comparant, ni représenté,

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le dix huit Juin, par M. Sébastien ROSET, Juge du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2017, prenant effet au 1er janvier 2018, monsieur [J] [R] a donné à bail, à monsieur [D] [X] un garage dépendant de la Résidence « les Eucalyptus », située Lotissement OCCI à ILE ROUSSE en Haute-Corse, moyennant un loyer mensuel de 130€.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, dressé par Maître [G], membre de la SELARL ACTIJURIS 2A, monsieur [J] [R] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 10 968,72€ au titre des loyers impayés, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, monsieur [J] [R] a fait citer à comparaître monsieur [D] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia, aux fins de voir :

— Constater acquise au profit de monsieur [J] [R] la clause résolutoire visée dans le commandement du 25 octobre 2025,

— En conséquence, prononcer l’expulsion de monsieur [D] [X] du garage loués situé Résidence « Les Eucalyptus », Lotissement OCCI 20220 ILE ROUSSE, ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique en cas de besoin ;

— Condamner monsieur [D] [X] au paiement à titre provisionnel de l’arriéré dû à la date d’effet du commandement, soit la somme de 10 050€ augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;

— Condamner monsieur [D] [X] au paiement d’une somme mensuelle hors charges de 130€ à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;

— Condamner monsieur [D] [X] aux dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer (178,72€) et à paiement de la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 juin 2025.

A cette audience, monsieur [J] [R], représenté, a maintenu les demandes développées dans son acte introductif d’instance.

Monsieur [D] [X], régulièrement assigné par exploit remis à étude le 5 mai 2025, n’était ni présent ni représenté à l’audience.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées soutenues à l’audience pour de plus amples développements.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de résiliation du bail au titre des loyers impayés

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il est établi que le bail conclu le 4 décembre 2017 entre les parties comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ne laissant place à aucune ambiguïté quant au sort du contrat en cas de défaut de paiement des loyers.

En effet, il s’infère de « la clause résolutoire » qu’ " A défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées et deux mois après commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit le bailleur pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par simple ordonnance de référé. Il est expressément convenu qu’en cas de paiement par chèque le loyer et les charges ne seront considérés comme réglés qu’après encaissement du chèque, la clause résolutoire pouvant être appliquée par le bailleur au cas où le chèque serait sans provision.

De même, en cas de trouble de voisinage constaté par une décision de justice, ou à défaut de production par le locataire d’un justificatif d’assurance couvrant ses risques locatifs et un mois après commandement resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit. "

Monsieur [R] [J] a fait délivrer à monsieur [D] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 octobre 2024 en détaillant le montant de la créance comme suit :

«  Loyer arrêtés a septembre 2024 10 790€

«  Dommages-intérêts

«  Clause pénale

«  Article 700 CPC

«  Intérêts acquis

«  Accessoires et divers

«  Frais de procédure

«  Emolument proportionnel

«  Coût de l’acte 178,72€

Soit un total de 10 968,72€

Ledit commandement n’a fait l’objet d’aucune contestation.

Il n’est pas davantage contesté que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Au regard de ces éléments, la clause résolutoire est acquise à l’expiration d’un délai de deux mois suite au commandement infructueux, soit au 26 décembre 2024 et le bail a donc été résilié de plein droit à cette date.

Le maintien dans les lieux, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de monsieur [D] [X] ainsi que de tout occupant des lieux de son chef, et ce, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, avec, s’il y a lieu, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

— Sur la demande de provision et d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En application de ces articles, seules les demandes de condamnation à provision peuvent être soumises au juge des référés (Cass. 2e civ., 27 janv. 1993 : Bull. civ. II, n° 38 ). Une indemnité d’occupation à titre provisionnelle peut quant à elle être allouée au propriétaire, celle-ci correspond au montant du loyer, et peut être majorée d’une pénalité pour réparer le dommage subi par le propriétaire, destitué de son logement pendant l’occupation sans droit ni titre.

La clause résolutoire étant acquise au 26 décembre 2024, les loyers sont dus jusqu’à cette date. Toute somme due postérieurement à la résiliation du bail s’analysant en une indemnité d’occupation.

En l’espèce, monsieur [J] [R] sollicite la condamnation de monsieur [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 130 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir.

Il est établi, suivant contrat de bail, que le loyer seul s’élève à la somme de 130 euros. (pièce n°1 du bordereau du demandeur)

S’il est vrai que le demandeur sollicite la condamnation du défendeur à lui verser une indemnité d’occupation, pour laquelle le juge des référés n’est pas compétent, cette demande doit être regardée comme étant en réalité une demande d’indemnité provisionnelle d’occupation fondée sur l’article 835 du code de procédure civile.

En l’espèce et au regard des éléments qui précèdent, il sera fait droit à la demande d’indemnité provisionnelle d’occupation dont le montant sera fixé à hauteur du loyer en vigueur soit 130 euros par mois.

Concernant l’arriéré dû à la date d’effet du commandement (le 26 décembre 2024), le demandeur sollicite le paiement de la somme de 10 050 € à titre provisionnel.

Toutefois, le décompte produit comprend des sommes dues depuis le mois de janvier 2014, soit une créance antérieure à la conclusion du bail prenant effet au 1er janvier 2018 dont il ne saurait être tenu compte au titre de l’arriéré locatif.

Au regard du décompte produit et des sommes versées par le débiteur depuis le 1er janvier 2018, la créance locative s’élève à la somme de 6500 euros (soit les loyers impayés du mois de novembre 2024 à décembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire).

Le surplus des sommes sollicitées par le demandeur n’étant pas justifiée, l’obligation d’indemnisation n’apparait pas sérieusement contestable à hauteur de 6500 euros.

Il convient donc de condamner monsieur [D] [X] à payer à monsieur [J] [R], à titre provisionnel, la somme de 6500 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [X] partie perdante, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer délivré le 25 octobre 2024.

Il paraît également équitable de condamner monsieur [D] [X] à payer à monsieur [J] [R] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre monsieur [J] [R] et monsieur [D] [X], à la date du 26 décembre 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de monsieur [D] [X] et de tout occupant de son chef du garage dépendant de la Résidence « les Eucalyptus », située Lotissement OCCI à ILE ROUSSE en Haute-Corse dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS monsieur [D] [X] à verser à monsieur [J] [R] une indemnité provisionnelle d’occupation du montant du loyer prévu au bail, soit 130 euros par mois, jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés ;

CONDAMNONS monsieur [D] [X] à verser à monsieur [J] [R] une provision d’un montant de 6.500 euros augmentée des intérêts de droit à compter de la présente ordonnance au titre de l’arriéré locatif ;

DEBOUTONS les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS monsieur [D] [X] aux dépens, lesquels comprennent le coût du commandement de payer délivré le 25 octobre 2024 ;

CONDAMNONS monsieur [D] [X] à verser à monsieur [J] [R] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES