TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 12 Février 2025

Président : Madame YTHIER, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2025

N° RG 24/05306 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XML

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [T], né le 1er Mars 1984 à [Localité 3]

Madame [X] [T], née le 06 Octobre 1981 à [Localité 2]

Tous deux demeurant [Adresse 1]

Et non comparants

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [D] [T] et Madame [X] [L] épouse [T] sont copropriétaires des lots 4 et 9 au sein de l’immeuble du [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 5 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 3], a fait citer Monsieur [D] [T] et Madame [X] [L] épouse [T] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 15 janvier 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur [D] [T] et Madame [X] [L] épouse [T] au paiement :

De la somme de 2.995,85 € au titre des charges impayées arrêtées au 21 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;De la somme de 1.052,68 euros au titre des provisions sur charges futures ( budget 2025);De la somme de 1.181,33 € au titre des frais nécessaires ;De la somme de 1.181,33 € à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Assignés à l’étude, Monsieur [D] [T] et Madame [X] [L] épouse [T] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Sur la recevabilité :

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [D] [T] et Madame [X] [L] épouse [T] de payer notamment les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble du 30 mars 2022, 12 février 2023 et 11 septembre 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [D] [T] et Madame [X] [L] épouse [T] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 octobre 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 23 septembre 2024le relevé de compte arrêté au 3 décembre 2024 à la somme de 2141,50 € due au titre des charges et travaux et la somme de 1 407,75 € due au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dépens et de l’article 700 qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 1718,61 €, le contrat de syndic.Au vu des pièces fournies au débat, Monsieur [D] [T] et Madame [X] [L] épouse [T] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.995,85 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtées à la date du 21 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant des provisions à échoir :

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 3 octobre 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 11 septembre 2024 a voté le budget prévisionnel jusqu’au mois de décembre 2025.

Il convient donc de condamner Monsieur [D] [T] et Madame [X] [L] épouse [T] au paiement de la somme de 1.052,68 €, correspondant aux provisions trimestrielles du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2025.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [D] [T] et Madame [X] [L] épouse [T] seront condamnés au paiement de la somme de 429 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et conforme au contrat de syndic nécessaires au recouvrement de la créance, soit la mise en demeure du 22 février 2024 (54 euros) et la constitution du dossier à l’avocat (375 euros).

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [T] et Madame [X] [L] épouse [T] supporteront les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [D] [T] et Madame [X] [L] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 3], les sommes suivantes :

—  2.995,85 € au titre des charges de copropriété exigibles au 3 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1.052,68 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2025,

—  429€ au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 3] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] et Madame [X] [L] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 3], la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] et Madame [X] [L] épouse [T] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT