TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PROCEDURES ORALES

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[Localité 2]

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

N° RG 25/07111 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LZB4

JUGEMENT DU :

16 Mars 2026

SDC LE FLORILEGE représenté par son syndic, DOMEOS

C/

S.C.I. LJ IMMO

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mars 2026 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

En présence de [V] [I], greffier stagiaire et Magalie EICHELBERGER, adjointe administrative ;

Audience des débats : 19 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SDC LE FLORILEGE représenté par son syndic en exercice la SARL DOMEOS

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Angélina HARDY-LOISEL, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. LJ IMMO

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6], sis [Adresse 7] à Rennes (35000), représenté par son syndic, la Sarl Domeos, a assigné la Sci LJ-IMMO, devant le tribunal judiciaire de Rennes, à son audience de procédures orales du 17 novembre 2025, aux fins de la voir condamner, en application des dispositions des articles 10, 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer :

— la somme de 5.085,40 € au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 19 juin 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023 sur la somme de 2.929,45 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— au paiement des charges échues entre la date de l’arrêté de compte du 19 juin 2025 et le jugement à intervenir,

— la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

— les entiers dépens, en ce compris les frais de médiation pour 186,71 €,

— la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa requête introductive d’instance, le syndicat des copropriétaires expose que la Sci LJ IMMO est propriétaires des lots 2 et 60 dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 8] à Rennes, soumis au statut de la copropriété.

Depuis plusieurs années, la Sci défenderesse ne règle plus ses charges de copropriété.

Ainsi, elle a déjà fait l’objet d’une condamnation par le tribunal judiciaire de Rennes le 27 février 2023, lequel a condamné la Sci débitrice à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 3.174,48 € au titre de l’arriéré de charges et frais à la date du 7 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ainsi qu’aux entiers dépens.

La Sci LJ IMMO ne s’est pas acquittée de cette première condamnation, et une procédure de saisie-attribution a été mise en place le 6 décembre 2023 entre les mains du Crédit Mutuel Arkéa et dénoncée à la société défenderesse le 14 décembre suivant. Un certificat de non-contestation a été établi le 19 janvier 2024.

La Sci LJ IMMO restait débitrice au 22 février 2024 d’une somme de 2.608,90 €, qu’elle n’a jamais réglé, pas plus qu’elle ne s’est acquittée des nouveaux appels de charges et frais.

Par pli recommandé avec accusé de réception du 16 février 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires Le Florilège a mis en demeure la Sci LJ IMMO d’avoir à régler la somme de 6.425,63 € au titre des ses frais et charges de copropriété.

La Sci défenderesse n’a rien réglé.

Le 27 août 2024, le syndicat de copropriété Le Florilège a saisi le médiateur de justice, qui a fixé une réunion par visio.

Le 12 septembre 2024, le médiateur a établi un constat d’échec de la médiation.

Suivant décompte arrêté au 19 juin 2025, la société défenderesse serait débitrice de la somme de 8.259,88 € se décomposant comme suit :

— pour mémoire : jugement de condamnation du 27.02.2023 : 3.174,48 €

— charges courantes : 5.491,60 €

— fonds de travaux : 227,39 €

— frais d’impayés : 93,02 €

A déduire acompte de l’huissier : 800 €

C’est dans ces conditions que le syndic a fait délivrer assignation.

A l’audience du 17 novembre 2025, le syndic es qualité de mandataire du SDC, représenté par son avocat, a comparu.

La Sci LJ IMMO n’était ni présente, ni représentée, ni excusée.

A l’initiative du greffe, un avis à défendeur lui a été adressé, aux fins de comparaitre à l’audience du 19 janvier 2026, date à laquelle l’affaire et les parties ont été renvoyées.

A l’audience du 19 janvier 2026, la Sci LJ IMMO n’était ni présente, ni représentée, ni excusée.

Le syndic es qualité de mandataire du SDC, représenté par son avocat, a comparu, lequel a déclaré s’en rapporte à ses conclusions d’actualisation qu’il a adressé le 17 novembre 2025, par pli recommandé avec accusé de réception avec ses pièces à la Sci défenderesse, lequel est revenu avec la mention « pli avisé mais non réclamé ».

Et il a déposé son dossier de plaidoirie.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que : « Si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges ».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot ».

Par ailleurs, en application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété et diverses provisions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le relevé de propriété de la Sci LJ IMMO (pièce 15), ainsi que les procès-verbaux d’assemblées générales de 2022,2023,2024 (pièces 18,19,20), le contrat de syndic pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025 (pièce 16).

Il produit également les pièces justifiant de l’arriéré des charges (pièces 21,22, 24 à 31, 41 et 44), ainsi que les pièces justifiant des relances (pièces 10 et 37), et le procès-verbal d’assemblée générale du 13 novembre 2024 ayant approuvé les comptes du 1er juin 2023 au 31 mai 2024 (pièce 18).

Au vu de ces pièces et à défaut d’éléments de contestation, la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée et il y a lieu de condamner la Sci LJ IMMO à régler la somme de 7.825,56 € suivant relevé de compte actualisé au 17 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023 sur la somme de 2.929,45 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil sera ordonnée.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements de la Sci LJ IMMO à son obligation essentielle du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande de dommages et intérêts est fondée, et il y a lieu de condamner la Sci LJ IMMO à lui payer la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sci LJ IMMO, partie perdante, doit supporter les dépens, lesquels comprendront les frais de médiation pour un montant de 189,71 €.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer la somme de 1.200€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

— CONDAMNE la SCI LJ IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE FLORILEGE, sis [Adresse 7] à RENNES (35000), représenté par son syndic de copropriété, la SARL DOMEOS, la somme de 7.825,56 € au titre de ses charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023 sur la somme de 2.929,45 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— ORDONNE la capitalisation des intérêts,

— CONDAMNE la SCI LJ IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE FLORILEGE, sis [Adresse 7] à RENNES (35000), représenté par son syndic de copropriété, la SARL DOMEOS, la somme de 800€ à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE la SCI LJ IMMO aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de médiation pour un montant de 189,71 €,

— CONDAMNE la SCI LJ IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE FLORILEGE, sis [Adresse 7] à RENNES (35000), représenté par son syndic de copropriété, la SARL DOMEOS, la somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE