RF / LD / PA

MINUTE N° : 370

ORDONNANCE DU : 26 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00310 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DMVM

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL, lors de l’audience de plaidoiries et Valentine CAILLE, lors de la mise à disposition,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Antoine GIOVANNANGELI

— M^e Clara PEYRAUD-LEONETTI

Le : 26 Novembre 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMOPART

immatriculée au RCS de BASTIA sous le n° 344 236 062, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 7 Avenue Jean Nicoli – 20250 CORTE

représentée par Maître Antoine GIOVANNANGELI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO

DÉFENDEUR

[E] [T]

Inscrit au RCS de BASTIA sous le numéro 324 481 860 sous l’enseigne L’AN 2000 – CAFE DE L’OASIS

né le 19 Octobre 1956 à CORTE, de nationalité française,

demeurant 11 Cours Paoli – 20250 CORTE

représenté par Maître Clara PEYRAUD-LEONETTI, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le cinq Novembre, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Valentine CAILLE, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 1994, la SCI IMMOPART a consenti à Monsieur [T] [O] et Monsieur [Z] [W] un bail commercial d’un local à usage de débit de boissons, situé 11 Cours Paoli à CORTE, moyennant un loyer annuel de 48.000 francs payable au domicile du bailleur par mois d’avance, chaque année les premiers de chaque mois, par prélèvement automatique à la banque des preneurs.

Selon avenant au contrat de bail commercial signé le 1er janvier 2000, Monsieur [Z] [W] a renoncé à ses droits de preneur au bail à loyer commercial.

Aux termes d’un acte de cession à titre de licitation en date du 27 juillet 2006, Monsieur [T] [E] s’est porté acquéreur du fonds de commerce de débit de boissons de 4e catégorie. Selon avenant au contrat de bail signé entre les parties le 30 avril 2007, prenant effet au 1er mai 2007, le paragraphe intitulé « clause d’indexation » a été modifié.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 juin 2023, le conseil de la SCI IMMOPART a mis en demeure Monsieur [T] d’avoir à régler ses impayés de janvier à juin 2023, puis, par commandement de payer délivré par Commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SCI IMMOPART a mis en demeure Monsieur [T], d’avoir à régler la somme totale de 4.104,81€ dans le délai d’un mois.

La SCI IMMOPART a délivré une assignation au preneur le 13 décembre 2023, en constatation de la résolution du bail litigieux. Monsieur [T] a réglé la dette et l’assignation n’a pas été enrôlée.

Se plaignant de la survenance de nouveaux impayés, la SCI IMMOPART a par commandement de payer délivré par Commissaire de justice en date du 9 avril 2025 demandé à Monsieur [T] de s’acquitter de la somme totale de 6.674,19€ dans le délai d’un mois.

Invoquant la persistance des impayés, la SCI IMMOPART a par acte de Commissaire de justice en date du 23 juin 2025, fait citer à comparaître Monsieur [T] [E] (L’An 2000 – CAFE DE L’OASIS) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia afin de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à effet au 9 mai 2025,

— Ordonner en conséquence, l’expulsion de Monsieur [T], ainsi que celle de tous les occupants de son chef des locaux situé sur la commune de Corte (Haute-Corse), 11 Cours Paoli, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à parfait délaissement et remise des clés,

— Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risque et péril de Monsieur [T] qui disposera alors du délai de deux mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera signifiée par l’huissier qui sera chargé de l’exécution,

— Condamner Monsieur [T] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 7.845,68€ au titre de sa créance locative arrêtée au mois de mai 2025,

— Condamner Monsieur [T] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1.336,32€ par mois à compter du mois de juin 2025, à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner Monsieur [T] à lui payer la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, y compris les frais de commandement.

Elle invoque que le commandement délivré est resté infructueux passé le délai d’un mois de sa délivrance, que Monsieur [T] doit être expulsé du local sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’à parfait délaissement. Elle sollicite la condamnation du preneur au paiement des loyers de décembre 2024 à mai 2025 à titre de provision, mais également le versement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel de 1 336,32€ mensuelle à compter du 1er juin 2025, jusqu’à libération des lieux.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

A cette audience, la SCI IMMOPART, représentée, a maintenu oralement les demandes développées dans son acte introductif d’instance.

Monsieur [E] [T], représenté a soutenu oralement ses écritures communiquées par voie électronique le 30 septembre 2025, et a demandé au juge des référés de bien vouloir :

— Acter que Monsieur [E] [T] a réglé à la SCI IMMOPART la somme de 7.500€,

— Ecarter l’application de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail commercial du 1er septembre 1994,

— Rejeter la demande d’expulsion,

— Rejeter la demande de règlement de la somme de 7.845,68 € formulée par la SCI IMMOPART au titre de sa créance locative,

— Rejeter la demande d’indemnité d’occupation formulée par la SCI IMMOPART à hauteur de 1336,32€ par mois à compter du mois de juin 2025,

— Rejeter la demande de condamnation de Monsieur [E] [T] au paiement de la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

— Lui accorder un délai de paiement de six mois pour apurer la dette locative restante dont il appartiendra à la SCI IMMOPART de justifier du montant actualisé,

— Suspendre l’application de la clause résolutoire ;

Il invoque que le montant des arriérés locatifs mentionné dans l’assignation s’élevait à la somme de 7.845,68€, mais que depuis la délivrance de l’acte introductif d’instance il a procédé à trois virements successifs de 2.600€, 2.300€ et 2.600€ soit un total de 7.500€, et sollicite des délais de paiement de six mois et la suspension des effets de la clause résolutoire en application des articles 1343-5 du code civil, et L145-41 du code de commerce. Il indique être dans des démarches concrètes de cession de son fonds de commerce, actuellement en vente au sein d’une agence immobilière de Corte, et précise que l’acquisition de la clause résolutoire aurait pour effet de réduire la valeur dudit fonds, et compromettrait gravement toute chance de cession.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour de plus amples développements.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de résiliation du bail au titre des loyers impayés

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, il est établi que l’avenant au bail conclu le 27 juillet 2006 entre les parties comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ne laissant place à aucune ambiguïté quant au sort du contrat en cas de défaut de paiement des loyers.

En effet, il s’infère de l’article 3-/ de la « Clause d’indexation » du contrat qu’ « il demeure expressément convenu, sans quoi le présent bail n’aurait pas été consenti, que, faute de paiement d’un terme de loyer, provision, charges, ou soldes de charges et un mois après un commandement resté infructueux, le présent bail sera, de plein droit, résilié sans aucune formalité de justice, à la volonté du bailleur, le terme en cours et le suivant, acquis au bailleur à titre d’indemnité, et le locataire principal et les sous-locataires expulsés, par voie de référé, sans qu’aucun délai ne puisse leur être accordé. »

La SCI IMMOPART a fait délivrer à la défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 avril 2025, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, en détaillant le montant de la créance comme suit :

Solde loyers dus 6 509,06€Coût de l’acte 165,13 € Soit un total de 6 674,19€

Monsieur [T] [E] affirme avoir procédé à trois virements successifs de 2.600€, 2.300€ et 2.600€ soit un total de 7.500€, et sollicite des délais de paiement de six mois et la suspension des effets de la clause résolutoire en application des articles 1343-5 du code civil, et L145-41 du code de commerce. Il produit en ce sens des documents générés le 29 juillet 2025 laissant apparaître des montants et une annonce de vente de fonds de commerce.

A la lecture des éléments communiqués, notamment des courriers, des commandements et de l’assignation non enrôlée, il est démontré que Monsieur [T] [E] a multiplié les retards de paiement.

Le défendeur soutient que des virements sont intervenus, et produit des justificatifs non datés laissant apparaître les sommes de 2.600€ et 2.300€. La demanderesse n’apporte pas de réponse sur la réception des sommes litigieuses.

Aucun élément ne permet d’attester des difficultés financières du débiteur justifiant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Malgré le potentiel versement desdites sommes, le défendeur reconnaît ne pas s’être acquitté des causes du commandement dans le mois de sa délivrance. Il demeurait débiteur de la SCI IMMOPART au 9 mai 2025, date de l’acquisition de la clause résolutoire. Au regard de ces éléments, la clause résolutoire est acquise au 9 mai 2025 et le bail a donc été résilié de plein droit à cette date.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [E] du local à usage de débit de boissons, situé 11 Cours Paoli à CORTE, ainsi que de tout occupant des lieux de son chef, avec, s’il y a lieu, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée en raison de la possibilité de recourir à l’assistance de la force publique.

Il ne sera pas, à ce stade de la procédure, fait droit à la demande d’enlèvement et de dépôt des meubles garnissant le local loué, s’agissant d’une modalité d’exécution de la présente, les preneurs devant faire leur affaire personnelle de leurs biens en restituant les locaux au bailleur.

— Sur la demande de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En application de ces articles, seules les demandes de condamnation à provision peuvent être soumises au juge des référés. Une indemnité d’occupation à titre provisionnelle peut quant à elle être allouée au propriétaire. Celle-ci correspond au montant du loyer, et peut être majorée d’une pénalité pour réparer le dommage subi par le propriétaire, destitué de son logement pendant l’occupation sans droit ni titre, dès lors que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La clause résolutoire étant acquise au 9 mai 2025, les loyers sont dus jusqu’à cette date. Toute somme due postérieurement à la résiliation du bail s’analysant en une indemnité d’occupation.

La demanderesse sollicitait dans son acte introductif d’instance, la condamnation de Monsieur [T] [E] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 7.845,68 € au titre de sa créance locative arrêtée au mois de mai 2025, et la somme de 1.336,32 € par mois à compter du mois de juin 2025, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à complète libération des lieux.

Il ressort des diverses pièces que Monsieur [T] [E] a multiplié les retards de paiement. D’ailleurs, si le défendeur soutient que des virements sont intervenus, les documents produits ne permettent pas de démontrer la réception de la somme de 7.500 € par le demandeur, et notamment que le numéro IBAN soit celui de la SCI IMMOPART, cette dernière demeurant taisante sur ladite somme.

Monsieur [T] sera donc condamné à verser à la SCI IMMOPART à titre provisionnelle, en deniers ou quittances, les sommes dues au titre des loyers résultant du bail commercial du 1er septembre 1994, modifié par avenant au contrat en date du 30 avril 2007, prenant effet au 1er mai 2007.

Le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle s’élèvera à la somme de 1336,62 € par mois, en tenant compte du dernier loyer actualisé et non contesté comprenant les charges et taxes afférentes, à compter du mois de juin 2025. Monsieur [T] [E] supportera le versement de ces sommes jusqu’à la libération définitive des lieux.

— Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [E] succombant, supportera la charge des dépens. Au regard des circonstances de l’espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner Monsieur [T] [E] au paiement de la somme de 1.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la SCI IMMOPART et Monsieur [T] [E], à la date du 9 mai 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [T] [E] et de tout occupant de son chef des locaux situé 11 Cours Paoli à CORTE, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] à payer à la SCI IMMOPART à titre provisionnelle, en denier ou quittance, les sommes dues de 7.845,68€ au titre de sa créance locative arrêtée au mois de mai 2025 résultant du bail commercial du 1er septembre 1994, modifié par avenant au contrat en date du 30 avril 2007, prenant effet au 1er mai 2007 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] à payer à la SCI IMMOPART, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, la somme de 1.336,32€ par mois à compter de juin 2025, jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTONS les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] à payer à la SCI IMMOPART la somme de 1.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES