TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

Chambre civile 1

N° RG 24/00961 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DIAA

Nature de l’affaire : 62B Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Fanny ETIENNE lors des débats

Pauline ANGEL lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS : à l’audience publique du 12 Mars 2026 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le sept Mai deux mil vingt six par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDERESSE

Mme [C] [R]

née le 12 Février 1941 à RENNES (35000), demeurant Résidence Luigina II, Bd Pierre Pasquini – 20220 ILE ROUSSE

représentée par M^e Olivier CARDI, avocat au barreau de BASTIA,

DEFENDEURS

S.D.C. RESIDENCE LUIGINA II Pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Balagne Immobilier, dont le siège social est sis 15 bis avenue Paul Doumer 20200 ILE ROUSSE, elle-même prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant et domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA,

S.A. ALLIANZ IARD, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 542 110 291, dont le siège social est sis 1 Cours Michelet -CS 30051 – 92076 PARIS LA DÉFENSE CEDEX, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Christian FINALTERI, avocat au barreau de BASTIA,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [R] est propriétaire des lots 55 (appartement) et 43 (garage) au sein d’un immeuble en copropriété sis sur la commune de l’Ile rousse dénommé Résidence Luigina II.

Le 26 janvier 2022, elle a subi un important dégât des eaux affectant son appartement et son garage.

Par ordonnance en date du 30 août 2023, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise dont le rapport a été déposé le 24 mai 2024.

Soutenant que l’origine de ces désordres est imputable au syndicat des copropriétaires de la résidence Luigina II, madame [R] a, par acte en date du 5 juillet 2024, assigné ledit syndicat, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL BALAGNE IMMOBILIER, aux fins de condamner le syndicat à lui verser les sommes suivantes :

—  2.250 euros au titre du préjudice matériel pour la réfection du garage,

—  10.000 euros au titre du préjudice de jouissance de son bien et des tracas occasionnés par l’inertie du syndicat,

—  3.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte en date du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LUIGINA II, sis boulevard Pasquini, 20220 ILE ROUSSE, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS BALAGNE IMMOBILIER, a appelé en la cause son assureur, la SA ALLIANZ, aux fins de condamner cette dernière à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, ainsi qu’à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, dans ses dernières écritures communiquées le 10 septembre 2025, demande à ce que son assureur, la SA ALLIANZ, le garantisse de toute condamnation qui pourraient être prononcée à son encontre, ainsi qu’à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa position, il fait valoir que la clause dont se prévaut la compagnie d’assurance relative au défaut d’entretien, de par son imprécision et car ce prétendu défaut lui était inconnu, doit être déclarée nulle et ne saurait dès lors permettre à son assureur de se délier de son obligation de garantie.

La SA ALLIANZ IARD, dans ses écritures communiquées le 9 septembre 2025, sollicite, à titre principal, le débouté de l’ensemble des demandes formulées à son encontre.

A titre subsidiaire, elle sollicite le débouté des demandes relatives au préjudice de jouissance.

En tout état de cause, elle demande la condamnation du syndicat à lui verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa position, la SA ALLIANZ fait valoir qu’elle ne saurait garantir un sinistre causé par une entreprise tierce et que l’origine des désordres résulte d’une part dans les travaux litigieux mais également du vieillissement des matériaux d’étanchéité et donc selon elle d’un défaut d’entretien imputable au syndicat, ce qui est une cause d’exclusion de sa garantie.

Sur les préjudices allégués, elle souligne que le préjudice de jouissance n’est corroboré par aucune pièce et n’a pas été retenu par l’expert et devra donc être écarté.

Il convient de se référer aux dernières conclusions des parties régulièrement notifiées pour l’exposé plus ample de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 8 janvier 2026, fixant la date des plaidoiries au 12 mars 2026. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera observé que si la SA ALLIANZ apparaît de manière confuse soulever une fin de non-recevoir, en évoquant de manière alternative un défaut de qualité ou d’intérêt, elle ne reprend pas cette prétention dans son dispositif et n’a par ailleurs pas soulevé cet incident devant le juge de la mise en état.

Dès lors, cette prétention ne sera donc pas examinée dans le présent jugement.

I. Sur les demandes principales

A. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 2 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

— le droit d’affichage sur les parties communes ;

— le droit de construire afférent aux parties communes.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire, lequel n’apparaît pas contesté par les parties, que des désordres sur les peintures du garage de la requérante, essentiellement au plafond et plus accessoirement sur les murs sont apparus le 26 janvier 2022. L’expert indique que ces désordres sont causés par les infiltrations d’eau en provenance de la jardinière construite sur la dalle du plafond du garage, du fait des problèmes d’étanchéité qui couvre le béton armé du fond de la jardinière située au-dessus du garage. Il précise que les défauts d’étanchéité sont dus à des malfaçons dans la réalisation de l’étanchéité.

Il résulte de ces conclusions et il n’est ni contesté ni contestable que l’origine des désordres subis par la requérante proviennent d’une partie commune, ce qui engage donc la responsabilité du syndicat de copropriétaires.

L’expert a évalué le préjudice résultant des désordres à la somme de 2.250 euros, au titre des travaux de remise en état de la peinture existante du garage au plafonds et sur les trois murs.

Dès lors, cette somme, qui apparait fondée dans son principe et son quantum, implique de condamner le syndicat des copropriétaires à verser cette somme à madame [R].

Sur le préjudice de jouissance, madame [R] fait valoir qu’elle subit un préjudice de jouissance depuis janvier 2022 en ce que son garage ne pouvait être normalement utilisé, exposant que durant 28 mois, des écoulements ont perduré et le taux d’humidité est demeuré très important l’obligeant à retirer de nombreux effets et à protéger son véhicule et les objets stockés avec une bâche.

L’expert ne relève pas de préjudice de jouissance. Il sera relevé dans le corps de l’expertise que le garage qui a subi les désordres présente les dimensions suivantes ; hauteur intérieure : 2,27 mètres, largeur intérieure : 3,10 mètres, longueur intérieur : 5,20 mètres. Il s’agit d’un garage fermé par une porte métallique basculante sans électricité. L’expert relève également que la peinture se désagrège et tombe sous forme de poussière qui macule le sol et les objets stockés qui doivent donc être protégés par des bâches. Il est également constaté une humidité très importante.

Il résulte de ces éléments que madame [R] a subi un léger préjudice de jouissance de son garage car si elle a pu continuer d’y garer son véhicule, ainsi que des objets, elle a été contrainte de les protéger par des bâches, et les éléments autres que son véhicule ont pu être dégradés par l’humidité et donc pour certains déplacés par mesure de précaution.

Au regard de la surface impliquée, de sa destination, de la nature des désordres constatés, et de la période visée, il convient d’allouer à madame [R] la somme de 2.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à verser à madame [R] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

B. Sur la garantie de l’assureur

Au terme des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 dudit code dispose également que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Enfin, l’article 1353 du code civil rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de ces dispositions, il appartient à celui qui réclame le bénéficie de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu la garantie et il appartient à l’assureur qui invoque une exclusion de garantie de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie d’ALLIANZ sur les condamnations prononcées.

Il n’est pas contesté qu’ALLIANZ est l’assureur du syndicat des copropriétaires. Toutefois, ALLIANZ avance que l’origine des désordres provenant d’un défaut d’entretien, il y a lieu d’appliquer une clause d’exclusion de sa garantie.

Il est produit les dispositions particulières du contrat, signé par les parties, qui inclut les « dégâts des eaux ».

ALLIANZ produit également les conditions générales et notamment la page 23 et la clause 8.6 qui stipule que le contrat ne garantit pas les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation incombant à l’assuré.

En l’espèce, l’expert a clairement indiqué dans son rapport d’expertise judiciaire que les désordres sont causés par les infiltrations d’eau en provenance de la jardinière construite sur la dalle du plafond du garage, du fait des problèmes d’étanchéité qui couvre le béton armé du fond de la jardinière située au-dessus du garage. Il précise que « les défauts d’étanchéité sont dus à des malfaçons dans la réalisation de l’étanchéité autour de l’arrivée de la vidange du balcon surplombant le garage, et autour du départ de la colonne d’eau au travers de la dalle de couverture du garage. Ces malfaçons, combinées avec vieillissement inévitable des matériaux d’étanchéité mis en place il y a plus de 20 ans lors de la construction ont entraîné à la longue des infiltrations. »

Il ressort de ces conclusions que la cause principale des infiltrations provient des malfaçons effectuées dans la réalisation de l’étanchéité. L’expert ne vise pas un défaut d’entretien mais seulement une combinaison avec les vieillissements qu’il qualifie d’inévitable des matériaux d’étanchéité.

De plus, ALLIANZ ne démontre aucunement que ce désordre était connu du syndicat à la date de la souscription, alors qu’il lui appartient, lorsqu’elle entend faire application d’une clause d’exclusion de garantie, d’apporter la preuve de l’ensemble des conditions d’application de la clause litigieuse.

Par voie de conséquence, la clause d’exclusion n’apparaît pas applicable en l’espèce, les éléments commandant son application n’étant ni réunis ni démontrés.

Dès lors, ALLIANZ sera condamnée à garantir le syndicat des condamnations émises à son encontre en ce qu’elles résultent d’un dégât des eaux couvert par sa garantie.

II. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront partagés par moitié entre le syndicat et la SA ALLIANZ IARD.

Les circonstances et l’équité commandent également de condamner le syndicat à verser à madame [R] la somme de 2.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes formulées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Luigina II, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL BALAGNE IMMOBILIER à verser à madame [C] [R] la somme de 2.250 au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Luigina II, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL BALAGNE IMMOBILIER à verser à madame [C] [R] la somme de 2.000 au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Luigina II, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL BALAGNE IMMOBILIER, de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ci-dessus ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Luigina II, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL BALAGNE IMMOBILIER à verser à madame [C] [R] la somme de 2.800 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Luigina II, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL BALAGNE IMMOBILIER et la SA ALLIANZ IARD, chacun pour moitié, aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

LE GREFFIER LE JUGE