RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00545 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXRG

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 18 NOVEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER GIE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M^e Céline CAUCHEPIN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 97411-2024-002016 du 12/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10] DE [Localité 8])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 21 Octobre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société anonyme d’économie mixte CDC HABITAT (ci-après CDC HABITAT") a donné en location à Madame [S] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. [Adresse 7] [Adresse 1] par contrat du 6 janvier 2022, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 475,03 euros charges comprises à la date de l’assignation.

La SEM CDC HABITAT a donné mandat au GIE HABITAT OUTRE-MER afin de gérer les ensembles immobiliers dont elle est propriétaire, ainsi que de gérer les contentieux locatifs et diligenter toutes procédures utiles au nom du mandant devant les juridictions compétentes.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat a adressé une première mise en demeure par courrier de commissaire de Justice, puis a fait signifier à Madame [S] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 septembre 2023 pour un montant en principal de 1460,32 euros.

Sans paiement de la part du locataire, CDC Habitat a finalement fait assigner Madame [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 29 mai 2024 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; juger que Madame [S] [D] est occupante sans droit ni titre du logement depuis la résiliation ; ordonner l’expulsion de Madame [S] [D], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, de l’appartement appartenant à CDC HABITAT, et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et avec le concours de la force publique si besoin était ; juger que CDC HABITAT sera autorisée à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement par Madame [S] [D] lors de sa restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés ; juger que CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, équipements ou matériels retirés des locaux, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ; fixer l’indemnité d’occupation qui est due à compter de la date de résiliation à la somme de 475,03 euros, soit au montant du loyer augmenté des charges locatives et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyers et les charges ; condamner Madame [S] [D] à lui payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;condamner Madame [S] [D] à lui payer la somme de 4169,84 euros, au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2023 sur la somme de 1460,32 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ; somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;

condamner Madame [S] [D] à lui payer 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et les frais d’expulsion le cas échéant ; rejeter toute demandez de délai tant de paiement que pour quitter les lieux ;subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et allouer à CDC Habitat le bénéfice des mêmes demandes ; en cas de délais de paiement, prévoir une clause de caducité sans mise en demeure préalable ;débouter Madame [S] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience du 21 octobre 2024, CDC Habitat- représentée par M^e Françoise Law Yen – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 5608,09 euros.

Convoquée par acte de commissaire de Justice signifié le 29 mai 2024 à personne, Madame [S] [D] comparaît par ministère d’avocat.

Elle reconnaît le principe et le montant de la dette avancés par le bailleur, "explique sa carence par des difficultés financières à la suite d’une séparation conjugale et sollicite les plus larges délais de paiement suspensifs afin de pouvoir rester dans les lieux.

CDC ne s’oppose pas à la demande de délais suspensifs constatant la reprise des paiement en septembre puis octobre 2024, mais maintient sa demande de clause de caducité sans mise en demeure préalable.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par voie dématérialisée le 18 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;

Ainsi, et bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d’un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 6 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 7) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2023, pour la somme en principal de 1460,32 euros, visant également un délai de 2 mois pour apurer la dette.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 21 novembre 2023.

III. Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et les délais de paiements

CDC Habitat produit un décompte démontrant que Madame [S] [D] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 5240,27 euros à la date du 11 octobre 2024.

Madame [S] [D] ne conteste pas la créance du bailleur.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 5240,27 euros, avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 1460,32 euros à compter du commandement de payer (20 septembre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, il peut être constaté que Madame [S] [D] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’elle est en situation de régler sa dette en 36 mois compte tenu d’une capacité de remboursement à hauteur de 150 euros en plus du loyer courant.

Elle sera par conséquent autorisée à se libérer de sa dette sur 36 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

VI. Sur la suspension de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de l’accord des parties et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, CDC Habitat sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [D] et celle-ci sera condamnée à verser à CDC Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit de 475,03 euros à ce jour,

Cette indemnité d’occupation sera payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le cas échéant, et au regard des enjeux de la résiliation d’un bail d’habitation, la caducité des présents délais sera acquise au bailleur 10 jour après la première présentation d’une mise en demeure adressée par LRAR.

La restitution des lieux est garantie par l’autorisation d’expulsion et le dommage subi par le bailleur indemnisé par l’indemnité d’occupation ; la demande d’astreinte accompagnant l’obligation de libérer les lieux n’a pas lieu d’être accueillie.

V. Sur les demandes accessoires :

Sur la demande d’abandon des meubles

S’agissant des meubles laissés éventuellement par le locataire dans le cadre d’une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieux dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d’entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.

En revanche, dans l’hypothèse où Madame [S] [D] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d’expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par la locataire sortante, et seront à la libre disposition de CDC HABITAT, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Madame [S] [D].

Sur les dépens

Madame [S] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

S’agissant des frais d’expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il convient de rappeler que cette matière est régie par le code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l’exécution d’une décision de justice sont à la charge du débiteur.

Il n’y a donc pas lieu de prévoir de disposition en ce sens dans le présent dispositif.

Sur la demande d’indemnité de procédure

Compte tenu des délais de paiement et des circonstances de la cause, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de CDC Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui s’attache de plein droit aux décisions rendues en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé entre CDC Habitat et Madame [S] [D] sont acquises à la date du 21 novembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [S] [D] à verser à CDC Habitat la somme de 5240,27 euros au titre des loyers échus et impayés selon décompte arrêté au 11 octobre 2024 (comprenant l’échéance d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 1460,32 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [S] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au même terme que le loyer courant, et au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que chaque versement s’imputera prioritairement sur le principal de la dette ;

SUSPEND la résiliation du bail tant que les délais précédemment accordés seront respectés et que le loyer courant sera acquitté à son terme ;

DIT que cette suspension sera caduque et que le bail sera résilié à la date du 21 novembre 2023 si une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée 10 jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Madame [S] [D] à payer à CDC Habitat le solde de la dette locative ;

AUTORISE CDC Habitat, à défaut pour Madame [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d’expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l’ensemble des objets mobiliers laissés par Madame [S] [D] dans le logement seront réputés abandonnés et CDC Habitat sera autorisée à en disposer librement, aux risques et frais de Madame [S] [D] ;

CONDAMNE Madame [S] [D] à verser à CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés par Madame [S] [D] à CDC Habitat ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, cette indemnité étant révisable annuellement au 1er janvier, en fonction de l’indice de référence des loyers prévu au I de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; la date de l’indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l’année précédente ;

et en tout état de cause,

REJETTE la demande de CDC Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est attachée de plein droit à la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Sophie Rivière, greffière.

La greffière, La vice-présidente, chargée des contentieux de la protection