JUGEMENT DU : 15 DECEMBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00017 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DOCW

AFFAIRE : [N] [C] C/ [M] [I] [D], [S] [Z] [U] épouse [D]

Minute n°

copie exécutoire délivrée le

à M^e BREDIN

M^e GUITER

copie certifiée conforme délivrée le

à M^e BREDIN

M^e GUITER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Bertrand QUINT

ASSESSEURS : François NASS

Valérie BOURZAI

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— par Bertrand QUINT

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience du 06 Novembre 2025 devant Bertrand QUINT siégeant comme JUGE RAPPORTEUR, conformément aux dispositions de l’article 804 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés et le magistrat ayant entendu les plaidoiries

SAISINE : Assignation en date du 19 Décembre 2024

DEMANDERESSE :

Mme [N] [C], née le 17 Juillet 1942 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hélène BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 19

DEFENDEURS :

M. [M] [I] [D], né le 08 Février 1951 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

Mme [S] [Z] [U] épouse [D], née le 28 Novembre 1948 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marion GUITER, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 15

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un acte reçu le 31 mai 2016 par Me [V] [T], Notaire à [Localité 3], [N] [C] et son compagnon [B] [U] ont vendu à [M] [D] et son épouse [Z] [U] la pleine propriété avec réserve du droit d’usage et d’habitation concernant une maison et une parcelle de terre en nature de pré situées [Adresse 6] [Adresse 5] à [Localité 8] (Gironde) moyennant le paiement d’une rente annuelle et viagère de 2.616 € (soit 218 € par mois).

M. [U] est décédé le 22 novembre 2018.

Par courriers en date des 1er février 2020, 29 février 2020 et 21 octobre 2020, Mme [C] (soit directement soit par l’intermédiaire d’un commissaire de justice) a demandé aux époux [D] de procéder à la révision de la rente en fonction de l’évolution du coût de la vie ainsi que de prendre en charge des travaux.

N’obtenant pas satisfaction, Mme [C] a, par acte du 19 décembre 2024, assigné les époux [D] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE.

Vu les dernières conclusions notifiées le 6 juin 2025 par Mme [C] demandant au Tribunal, en application des articles 605 et 606 du Code Civil, de :

déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

condamner les époux [D] à payer à Mme [C] les sommes suivantes :

— une rente mensuelle de 257,76 € jusqu’au 31 mai 2025 ;

—  5.363,82 € au titre du remboursement des travaux réparatoires ;

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1.000 € en réparation du préjudice moral ;

débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

condamner les époux [D] aux dépens ;

condamner les époux [D] à payer à Mme [C] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

juger, dans l’hypothèse où les condamnations prononcées au profit de Mme [C] ne seraient pas réglées spontanément et où l’exécution forcée serait confiée à un huissier de justice, que les sommes retenues par ce dernier en application du décret n°2007-774 du 10 mai 2007 portant modification du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers devront être supportés par le débiteur, en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, Mme [C] fait valoir que les débirentiers n’ont pas réactualisé la rente depuis 2021 alors que son montant était dérisoire. Elle ajoute que les époux [D] sont tenus en leur qualité de propriétaires d’assumer les grosses réparations, ce qu’ils n’ont jamais fait malgré de nombreuses relances, qu’il en est ainsi des frais de remplacement des pièces et de réparation de la pompe à chaleur (mais pas des frais d’entretien que Mme [C] accepte de conserver à sa charge) ainsi que des frais de nettoyage de la toiture qui ne correspondent pas à un simple balayage mais à une opération de démoussage et de grattage pour éviter que les tuiles ne s’abîment et des infiltrations subséquentes. Mme [C] indique également que la résistance des époux [D] lui a causé des difficultés car elle perçoit une faible retraite.

Vu les dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2025 par les époux [D] demandant au Tribunal de :

prendre actes du paiement de la somme de 637,80 € au titre du rattrapage de la rente pour les années 2021 à 2024 ;

prendre acte du paiement de la rente mensuelle de 257,65 € à compter de janvier 2025 ;

débouter Mme [C] de ses demandes au titre du remboursement des travaux, du préjudice moral et sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

Les défendeurs déclarent qu’ils ont procédé au rattrapage de la rente entre 2021 et 2025 en précisant que Mme [C] ne leur a de son côté jamais remboursé les taxes dues pour les ordures ménagères. En ce qui concerne les travaux, ils indiquent qu’aucun devis ne leur a été transmis en amont, qu’en tout état de cause les factures produites correspondant à des frais classiques d’entretien devant rester à la charge de l’occupante. Les époux [D] s’opposent aux autres demandes financières en arguant de leur bonne foi.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 novembre 2025 et la décision mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité sachant qu’aucune contestation n’a été émise à ce sujet et qu’en tout état de clause le juge de la mise en état était exclusivement compétent pour trancher les éventuelles fins de non-recevoir conformément à l’article 789 6° du Code de Procédure Civile. Seule la motivation au fond sera développée.

1°) SUR L’INDEXATION DE LA RENTE

Les époux [D] n’ont ni spontanément procédé à l’indexation de la rente viagère prévue dans l’acte du 31 mai 2016 (page 8) ni régularisé la situation lorsque Mme [C] leur a demandé de le faire avant d’introduire son action.

Force est toutefois de constater que les débirentiers ont procédé au paiement de l’arriéré pour les années 2021 à 2024 (637,80 €) au moyen d’un virement émis le 26 décembre 2024.

Ils justifient également avoir mis en place un ordre de virement permanent de 257,65 € par mois à compter du 1er janvier 2025, ce qui correspond bien au montant de la rente avec l’indexation contractuellement prévue.

Dans ces conditions, les demandes de condamnation concernant l’arriéré et l’actualisation de la rente sont devenues sans objet. Les époux [D] devront néanmoins veiller à indexer la rente à l’avenir dès le début de chaque nouvelle année.

2°) SUR LES TRAVAUX

Il ressort de l’acte liant les parties (page 6) que “toutes les grosses réparations incomberont à l’acquéreur qui s’oblige à les faire exécuter à ses frais sans que le vendeur puisse réclament d’indemnité, quelle que soit la durée des travaux”.

L’expression “grosses réparations” renvoie à la définition juridique donnée par les articles 605 et 606 du Code Civil en matière d’usufruit à savoir que :

— l’usufruitier (ou ici le bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation) n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ;

— les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit (ou ici du droit d’usage et d’habitation) ; auquel cas l’usufruitier (ou ici le bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation) en est aussi tenu ;

— les grosses réparations sont celles des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

— la jurisprudence a précisé que, au sens de l’article 606 du Code Civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (cf Cass 3ème 13 juillet 2005 n°04-13764).

En l’occurrence, aucune des factures produites ne correspond à une grosse réparation puisqu’il est seulement question de :

— prestations relatives à la pompe à chaleur, peu important leurs montants au demeurant relativement modestes (311 € + 652,82 €) ;

— un simple nettoyage et grattage des mousses sur la toiture, soit une prestation d’entretien et non de remplacement de la couverture dans son intégralité même si ces travaux ont coûté 2.000 €. D’ailleurs, Mme [C] écrit elle-même qu’elle a fait faire ces travaux pour que les tuiles ne s’abîment pas et éviter les infiltrations, ce qui démontre qu’il s’agissait de travaux préventifs visant uniquement à assurer la durabilité de la toiture et non d’une réparation curative destinée à remédier à d’importants désordres actuels.

Ces factures ne correspondant pas à des grosses réparations, Mme [C] doit en converser la charge. Elle sera déboutée de sa demande tendant à en faire supporter le coût aux propriétaires de l’immeuble qu’elle habite.

3°) SUR LES AUTRES DEMANDES INDEMNITAIRES

Même s’ils ont tardé à indexer la rente viagère dont ils sont redevables, il ne peut être retenu que les époux [D] ont commis une résistance abusive alors que :

— toute personne a la droit de se défendre lorsqu’une action en justice est introduite à son encontre. Ce n’est qu’exceptionnellement que ce droit peut dégénérer en abus (en cas de mauvaise foi d’une particulière gravité, manoeuvres dilatoires ou intention de nuire) ;

— les prétentions de Mme [C] au sujet des travaux à rembourser étaient mal fondées ;

— même si aucune demande reconventionnelle n’a été formulée à ce sujet, Mme [C] n’est pas non plus exempte de tout reproche concernant ses propres obligations puisqu’elle a refusé de rembourser les taxes sur les ordures ménages dont les époux [D] se sont acquittés alors que cette imposition incombe au seul occupant des lieux qui a produit les déchets.

Mme [C] sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il en sera de même pour sa redondante demande indemnitaire au titre d’un prétendu préjudice moral sachant de surcroît qu’elle ne démontre pas avoir été spécialement affectée par ce litige (aucune attestation produite en ce sens ni certificat médical).

4°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Les dépens seront partagés par moitié entre Mme [C] d’une part et les époux [D] d’autre part vu la motivation retenue ci-dessus par le Tribunal.

En application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1991, les parties seront dispensées de rembourser les frais d’aide juridictionnelle partielle exposés par l’Etat pour le compte de Mme [C] dans la mesure où l’action engagée par l’intéressée était en partie fondée à l’origine.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter les demandes réciproques sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En l’absence de condamnation financière à l’exception des dépens, il n’y a pas lieu de prévoir que les éventuels frais d’exécution forcée seront supportés par l’une ou l’autre des parties et ce d’autant plus qu’on ne parle plus aujourd’hui d’huissier de justice mais de commissaire de justice.

5°) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe. L’exécution provisoire s’appliquera.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les demandes de condamnation concernant l’arriéré et l’actualisation de la rente viagère sont devenues sans objet,

DÉBOUTE [N] [C] de ses demandes relatives aux travaux, à la résistance abusive et au préjudice moral,

CONDAMNE [N] [C] à la moitié des dépens,

CONDAMNE [M] [D] et [Z] [U] épouse [D] à l’autre moitié des dépens,

DISPENSE les parties de rembourser à l’Etat les frais d’aide juridictionnelle partielle exposés pour le compte de [N] [C],

REJETTE la demande tendant au remboursement des frais en cas d’exécution forcée,

REJETTE les demandes réciproques sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 15 décembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Stéphanie VIGOUROUX Bertrand QUINT