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N° RG 26/00038 – N° Portalis DBZ7-W-B7K-F5FW

du 28 Avril 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Grosse à

Copies aux parties et expertise

le 28 avril 2026

Par mise à disposition au Greffe du Tribunal Judiciaire de Bayonne, le 28 Avril 2026

a été rendue l’ordonnance dont la teneur suit :

Composition :

Monsieur […], Vice-Président du Tribunal Judiciaire de Bayonne

Assisté de […], Cadre Greffière, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.S. DPR CONCEPT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sylvia-ghislaine SORO de la SELARL LEXMENDI, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 149

ET :

Madame [J] [G] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Michel COCOYNACQ de la SELARL REAU-COCOYNACQ-COLMET, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 55

S.D.C. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elodie MAURIAC-LAPALISSE de la SELARL MAURIAC-LAPALISSE, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 17

A l’audience du 24 Mars 2026

Le Juge des référés, après avoir entendu les conseils des parties en leurs observations, a mis l’affaire en délibéré à l’audience de ce jour, où il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Madame [D], représentante de la SAS DPR CONCEPT, est locataire d’un local commercial, au sein d’une copropriété, situé [Adresse 1] depuis avril 2021 appartenant à Madame [J] [G] [P]. Le local est composé d’un magasin, d’un arrière magasin, et d’un WC avec lave-mains indépendant.

Par acte de commissaire de justice en date des 15 et 16 janvier 2026, la SAS DPR CONCEPT a fait assigner Madame [J] [G] [P] et le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] devant la Présidente du Tribunal Judiciaire de Bayonne statuant en référé.

Par conclusions notifiées le 24 mars 2026, elle sollicite de :

— ordonner une expertise judiciaire

— dire que le montant de la consignation de l’expertise sera mis à la charge de MME [J] [G] [P],

— condamner MME [J] [G] [P] à payer à MME [K] [D] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique que :

— elle a installé une nouvelle chaudière à ses propres frais. Elle a fait désinstaller la chaudière existante et a fait installer une nouvelle au même endroit : un placard prévu dans l’arrière boutique destiné uniquement à la chaudière du local.

— au fil des mois, elle a constaté une humidité importante dans le magasin et lorsque le magasin devient trop humide et trop chaud, le capteur de l’environnement de la chaudière se met en alerte et la chaudière arrête de fonctionner ;

— un constat de commissaire de justice en date du 17/06/25 constatait les désordres : une absence d’aération et humidité ambiante du magasin ;

— une odeur de brûlé se dégageait de la chaudière et le chauffagiste TEC SERVICES concluait au bon fonctionnement de la chaudière mais indiquait que l’installation est dangereuse et qu’il y a un risque d’incendie ;

— en sa qualité de propriétaire, Madame [P] est tenue de délivrer un immeuble décent, c’est à dire exempt d’humidité excessive, doté d’une aération suffisante et équipé d’un système de chauffage en bon état, ne présentant aucun risque pour la santé ou la sécurité des occupants ;

— l’humidité est très présente dans l’immeuble y compris dans les caves et dans les autres locaux commerciaux ; le risque identifié ne provient pas de la chaudière installée par Madame [D], mais bien de l’emplacement initial, dépourvu d’aération adéquate, et donc de la configuration du local telle que fournie par Madame [P] ;

— la réglementation applicable aux ERP de 5 catégorie est totalement étrangère aux désordres subis par la SASU DPR CONCEPT ; le respect de cette réglementation n’a aucune incidence sur les obligations légales de Madame [P] en sa qualité de propriétaire ;

— MME [J] [G] [P] ne réagit pas face aux nombreuses sollicitations ;

— elle ne s’oppose pas à la demande d’extension de mission sollicité

Par conclusions notifiées le 24 mars 2026, Madame [J] [G] [P] sollicite de :

— ORDONNER une expertise judiciaire concernant le local commercial, lot n°18 et 19, sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

— étendre la mission de l’expert

1- Se rendre sur les lieux, entendre les parties et se faire communiquer tout document utile ;

2- Constater les désordres allégués, notamment la présence d’humidité dans le local commercial, la réalisation de travaux sur la chaudière et sur l’évacuation des eaux à l’initiative du preneur à bail, en déterminer :

o la nature,

o l’origine,

o les causes techniques,

o l’imputabilité éventuelle ;

3- Vérifier la conformité de ces installations :

o aux règles de l’art,

o aux normes techniques applicables,

o aux stipulations du bail commercial, o aux règles de la copropriété ;

4- Apprécier l’existence d’un risque pour la sécurité des biens et des personnes, et notamment l’existence d’un risque incendie ;

5- Examiner le conduit de cheminée et le système d’évacuation des fumées, dire s’ils sont obstrués ou affectés par un désordre relevant des parties communes, et en déterminer l’origine ;

6- Vérifier la conformité du local aux normes de sécurité incendie applicables aux ERP, et notamment:

o identifier les éventuelles non-conformités,

o préciser leur origine, o déterminer les travaux nécessaires à la mise en conformité ;

o Déterminer la durée prévisible des travaux

o S’adjoindre les services d’un sapiteur du type APAVE

7- Déterminer la nature privative ou commune des éléments affectés, ainsi que la répartition des responsabilités techniques entre :

o le bailleur,

o le locataire exploitant,

o le syndicat des copropriétaires ;

8- Évaluer le coût, la nature et la hiérarchisation des travaux nécessaires, ainsi que leur caractère urgent le cas échéant ;

9- Fournir tous éléments techniques utiles à la juridiction pour la résolution complète du litige, notamment se faire remettre les factures et attestations d’assurances en lien avec lesdits travaux

— DEBOUTER la SASU DPR CONCEPT de sa demande de consignation à la charge exclusive de Madame [P] ;

— ORDONNER, à titre principal, que la consignation sera mise à la charge de la SASU DPR CONCEPT.

Elle fait état de ce que :

— elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise formulée mais sollicite une extension de la mission d’expertise :

— aux travaux réalisés par la SASU DPR CONCEPT dans et à l’extérieur des locaux pris à bail et notamment vérifier la conformité de l’installation de la chaudière remplacée à l’initiative de la locataire ainsi que la conformité des travaux d’évacuation des eaux et installation de canalisations d’eau traversant les caves, réalisés par le preneur ;

— se prononcer sur la conformité du local aux règles applicables aux établissements recevant du public (ERP) ; qu’en effet, le local exploité relève de la catégorie des établissements recevant du public (ERP) de 5ème catégorie, à risques courants.

— la SAS DRP CONCEPT n’a toujours pas justifié de la conformité de son ERP de catégorie 5 aux normes incendie alors même que lors de l’assemblée générale du 20 mars 2025, les copropriétaires ont adopté une résolution n°28, relative aux locaux commerciaux de l’immeuble, aux termes de laquelle « dans le cadre de la sécurité de l’immeuble il est demandé aux propriétaires des locaux commerciaux de se mettre en conformité au niveau de la réglementation sur la sécurité incendie et secours » ;

— la société TEC SERVICE a constaté la conformité de la chaudière, lors de son contrôle annuel effectué en septembre 2024 ; qu’en revanche, lors du contrôle réalisé en septembre 2025 sur la même chaudière installée à l’initiative de Madame [D], et dont Madame [P] n’a eu connaissance qu’au mois de novembre 2025, la société TEC SERVICE a expressément relevé que « l’installation de la chaudière est dangereuse » ;

— elle a en septembre 2025 saisi le SDIS compétent pour vérifier que l’ERP était aux normes ; diligenté des professionnels pour intervenir dans le local commercial (chauffagiste, plâtrier), alerté le syndic de copropriété sur les recherches à effectuer sur le conduit de la cheminée, partie commune de l’immeuble, mis en garde Madame [D] sur l’utilisation de la nouvelle chaudière, saisi les autorités administratives compétentes pour que soient préservés les personnes et le bien ;

— Madame [D] a indiqué le 14 janvier 2026 à Madame [P] : « Je vous informe que je ne souhaite pas que des travaux soient entrepris dans mon local à ce stade. En conséquence, le passage du plâtrier prévu cet après-midi à 15h n’est pas autorisé. Je vous demande également de cesser les appels téléphoniques répétés ainsi que les visites sur mon lieu de travail ». ;

— seul l’exploitant de l’établissement est juridiquement responsable du respect des normes de sécurité applicables à son activité et est le seul à même de pouvoir fournir une telle attestation et aucune attestation de conformité aux normes incendie et sécurité n’a été communiquée par la SASU DPR CONCEPT.

A l’audience du 24 mars 2026, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] s’en rapporte à justice.

Elle émet protestations et réserves.

SUR CE :

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

L’appréciation du motif légitime n’implique pas d’apprécier les responsabilités ou garanties ni leurs chances de succès des futures prétentions des demandeurs; il suffit que le demandeur justifie d’éléments rendant crédibles ses suppositions ou allégations et que les preuves à obtenir ou conserver soient de nature à alimenter un procès;

En l’espèce, il ressort de ;

— du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 3] en date du 26/06/24 (résolution n°24) que MME [P] a sollicité l’autorisation d’entériner les travaux de canalisation d’eau traversant ses caves car MME [D] (la SAS DPR CONCEPT) a réalisé ces travaux sans son autorisation et sans autorisation de la copropriété ; MME [P] demandait également qu’au départ de sa locataire, il soit acté que les travaux soient démontés et les percements remis en état. En cas de fuite sur les canalisations, il est acté que les réparations incomberont à la SAS DPR CONCEPT ;

— du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 3] en date du 20 mars 2025 que les copropriétaires ont adopté une résolution n°28, relative aux locaux commerciaux de l’immeuble, aux termes de laquelle « dans le cadre de la sécurité de l’immeuble il est demandé aux propriétaires des locaux commerciaux de se mettre en conformité au niveau de la réglementation sur la sécurité incendie et secours » ;

— du courriel en date du 17/10/25 que la SAS APAVE EUROPE (assureur de la SAS DPR CONCEPT) ne pouvait intervenir au local faute de numéro de SIRET ;

— de la facture de la société TEC SERVICES en date du 18/09/25 mentionnant que « l’installation de la chaudière est dangereuse ; elle présente un risque d’incendie » ;

— de la facture de la société TEC SERVICES en date du 12/09/24 ne mentionnant aucun élément sur l’installation de la chaudière ;

— des SMS et du courriel adressé par MME [D] à MME [P] en date du 17/11/25 mentionnant une non conformité du local, les désordres constatés et les travaux nécessaires pour assurer une mise en conformité ;

— du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 17/06/25 que des désordres étaient constatés à savoir : une absence de ventilation sur l’imposte vitrée et sur le plafond malgré l’existence d’un faux plafond. Etait également constaté la présence d’une chaudière située dans le petit local difficilement accessible , la présence d’humidité dans le local et une forte odeur d’humidité. Une forte présence d’humidité était constatée dans les sous-sols;

La SAS DPR CONCEPT justifie d’un intérêt légitime à solliciter une expertise dans l’éventualité d’une suite judiciaire au litige exposé.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise.

Sur l’article 700 du CPC:

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef ;

PAR CES MOTIFS

Nous, […], juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise sur les lots n°18 et 19, sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

COMMETTONS pour y procéder Monsieur [N] [M], expert près la Cour d’appel de Pau, avec pour mission de :

• convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

• se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que le cas échéant les rapports des examens techniques et des expertises déjà effectuées,

• se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils dûment convoqués, et en faire la description, y compris au besoin, l’environnement immédiat

• relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux, dénoncés dans l’assignation et les conclusions ultérieures en considération des documents contractuels liant les parties (à préciser) ; en indiquer la nature et la date d’apparition; préciser s’agissant d’un immeuble, si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

• en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions; indiquer à cette fin, l’identité des intervenant concernés (maitres d’ouvrage, maitrise d’oeuvre, contrôleur technique, entreprises adjudicataires, sous traitants…) en mentionnant pour chacun d’eux l’étendue de leur mission ou le lot dont ils étaient en charge, la ou les polices de la compagnie d’assurance les garantissant au titre de la responsabilité décennale et la responsabilité civile au moment des travaux;

• dire si les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art applicables en la matière et s’ils ont respectés les prescriptions contractuelles (plan, descriptifs techniques, devis, factures….),

• indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu,

• indiquer les solutions appropriées pour y remédier, en chiffrer le coût approximatif, par une estimation ou à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre de leur choix; préciser la durée prévisible des travaux de remise en état,

• préciser la nature des préjudices induits, en caractérisant les éventuels liens de causalité entre ceux-ci et les désordres, malfaçons, inachèvements et solutions préconisées pour y remédier;

• rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

• mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au service du contrôle des mesures d’instruction dans un délai de SIX MOIS à compter de la notification de sa mission et de la consignation,

DISONS que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant,

FIXONS à 3500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SAS DPR CONCEPT devra consigner à la régie de ce tribunal dans le délai de 40 JOURS à compter de la date de la présente ordonnance,

DISONS qu’en cas de défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime ,

DISONS que, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il déterminera ; il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d’expertise avec copie aux avocats des parties -ainsi qu’aux parties qui n’auraient pas d’avocat- auxquels il devra indiquer qu’ils disposent d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction ,

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre l’avis d’un sapiteur;

RAPPELONS que les parties ne pourront pas faire de modification des lieux/objet de l’expertise sans en avoir informé au préalable l’expert ;

DISONS que l’expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre ,

DISONS que le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôle les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception;

DISONS que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges

DEBOUTONS la SAS DPR CONCEPT de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

LAISSONS les dépens à la charge du demandeur.

La présente ordonnance a été signée par Monsieur […], vice-présidente, juge des référés et par Madame […], cadre greffière, et portée à la connaissance des parties par remise au greffe.

LA CADRE GREFFIERE, LE VICE PRESIDENT