TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7] ----------

N° Rôle : N° RG 22/00825 – N° Portalis DB3P-W-B7G-CGIT

Affaire :

S.A.R.L. OCEANE

[H] [R] époux [Y]

[I] [Y] épouse [R]

C/

Etablissement public CONSEIL PRESBYTERAL DE LA PAROISSE REFORMEE DE MUL HOUSE [Localité 9]

nature : Autres demandes relatives à la vente

JUGEMENT du ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Claire GUILLET,

Greffière : Amélie JACQUOT,

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du douze Juin deux mil vingt cinq du tribunal judiciaire de Belfort tenue par M^me Claire GUILLET,, assistée de Amélie JACQUOT, Greffiersiégeant à Juge Unique, les avocats ne s’y opposant pas, en application des dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile

L’affaire oppose

S.A.R.L. OCEANE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

M. [H] [R] époux [Y], demeurant [Adresse 5]

Mme [I] [Y] épouse [R], demeurant [Adresse 5]

DEMANDEURS ayant pour avocat M^e Sarah WEINRYB, avocat au barreau de Belfort,

ET :

Etablissement public CONSEIL PRESBYTERAL DE LA PAROISSE REFORMEE DE MUL HOUSE [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 6]

DÉFENDERESSE ayant pour avocat postulant M^e Alexandra MOUGIN, avocat au barreau de Belfort et pour avocat plaidant M^e Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de Paris,

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 11 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par courrier daté du 30 août 2021, le Conseil presbytéral de la Paroisse réformée de [Localité 10] [Localité 9] a écrit à la famille de [L] [U] ([Adresse 3]) et à la famille de [H] [R] ([Adresse 4]), pour les informer avoir obtenu une offre d’un promoteur immobilier, d’un montant de 350 000 €, pour l’achat d’un terrain situé [Adresse 1]. Le courrier précisait qu’avant de concrétiser cette vente, le Conseil Presbytéral souhaitait laisser la possibilité à l’une de ces deux familles d’être prioritaire, dans le cas où l’une d’entre elle souhaiterait acquérir ce terrain.

Par courrier du 20 septembre 2021, Monsieur [H] [R] et son épouse [I] [R] née [Y] ont fait part de leur intérêt pour l’acquisition de ce terrain, au prix de 350 000 €.

Des échanges sont intervenus entre les parties et un notaire, en vue de l’établissement d’un compromis de vente.

Le compromis de vente n’a finalement pas été signé.

Le 12 octobre 2022, Monsieur et Madame [R] ainsi que la SARL Oceane ont assigné le Conseil Presbytéral devant le Tribunal judiciaire de Belfort.

L’instruction a été clôturée le 13 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 14 janvier 2025, les époux [R] et la SARL Océane sollicitent :

— la condamnation du Conseil Presbytéral à leur verser, conjointement, la somme de 70 000 € de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers précontractuels

— la condamnation du Conseil Presbytéral aux dépens

— la condamnation du Conseil Presbytéral à leur verser conjointement la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles.

Les demandeurs font valoir, au visa de l’article 1112 du code civil, que le Conseil Presbytéral s’est rapproché d’eux pour leur proposer la vente du terrain. Ils ajoutent avoir accepté cette offre de vente.

Ils expliquent que, sans justification et alors que le compromis de vente avait été rédigé, le Conseil Presbytéral a refusé de poursuivre la vente.

Ils font valoir que le Conseil Presbytéral n’avait pas imposé dans son offre que ce soit Monsieur et Madame [R] qui achètent directement le bien. Ils relèvent que le notaire, Maître [N], leur a demandé de préciser l’identité du ou des acquéreurs avec fourniture des statuts en cas d’acquisition par une société. Ils en concluent que le Conseil Presbytéral n’était pas opposé à vendre à une société, et le cas échéant à une société de promotion immobilière.

Ils précisent être actionnaires de la SARL Océane Invest, à hauteur de 35%.

Ils ajoutent que le projet immobilier qu’ils envisageaient de faire construire sur le terrain litigieux, était adapté au quartier au sein duquel au demeurant ils vivent eux-mêmes.

Ils en concluent que le Conseil Presbytéral a rompu de manière abusive les pourparlers.

Les demandeurs font valoir que cette faute leur cause un préjudice, puisqu’ils ont engagé des frais auprès d’un cabinet d’architecture, afin de déposer une demande de permis de construire. Ils chiffrent leur préjudice à hauteur de 70 000 €.

En réponse, dans ses dernières conclusions communiquées le 6 mai 2025, le Conseil Presbytéral sollicite :

— le rejet des demandes adverses

— la condamnation solidaire ou in solidum des époux [R] et de la SARL Océane à leur verser la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles

— la condamnation solidaire ou in solidum des époux [R] et de la SARL Océane aux dépens.

Le Conseil Presbytéral fait valoir, au visa des articles 1102, 1112, 1113, 1114 et 1118 du code civil, qu’après avoir reçu une première offre d’un promoteur immobilier, il a contacté Monsieur et Madame [R] afin de pouvoir donner la priorité aux voisins du terrain à vendre, dans le but d’éviter la réalisation d’un projet immobilier d’ampleur risquant de dénaturer le quartier.

Le Conseil Presbytéral explique que les négociations se sont initialement déroulées avec les époux [R] et que ce n’est qu’à la réception du compromis de vente rédigé par le notaire, qu’il est apparu que c’était en réalité la société Océane Invest qui entendait acquérir le bien et ce pour bâtir un projet immobilier d’ampleur.

Le Conseil Presbytéral fait valoir que les époux [R] ont fait preuve de mauvaise foi dans les négociations, en dissimulant l’identité de l’acquéreur véritable.

Il souligne que Monsieur [R] n’est qu’associé minoritaire de la société Océane Invest et que Madame [R] n’en est pas même associée.

Le Conseil Presbytéral rappelle, au visa de l’article 1112-1 du code civil, que les informations concernant la qualité des parties ont un caractère déterminant et qu’une partie doit porter à la connaissance de l’autre ces informations dans le cadre des négociations précontractuelles menées de bonne foi.

Le Conseil Presbytéral souligne par ailleurs que les demandeurs voulaient soumettre la vente à deux conditions suspensives tenant à l’obtention d’un prêt de 1 200 000 € et à l’obtention d’un permis de construire pour un projet immobilier d’ampleur. Il en conclut que, de plus fort, la rupture des pourparlers était légitime.

Enfin, le Conseil Presbytéral fait valoir que les époux [R] sont fautifs s’ils ont engagé des dépenses importantes alors que la vente n’était pas conclue. Il ajoute que les demandeurs ne justifient pas de la réalité de ces dépenses.

MOTIVATION

I. Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1102 du code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

Aux termes de l’article 1112 du code civil :

« L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. »

Par ailleurs, l’article 1112-1 du code civil crée une obligation d’information dans le cadre des négociations. A ce titre, les alinéas 1 et 3 de cet article prévoient : « [Localité 8] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (…) Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. »

En l’espèce, il ressort des éléments produits que, par courrier du 9 novembre 2021, adressé à Monsieur et Madame [R], le Conseil presbytéral a indiqué accepter leur offre d’achat, sous réserve que la vente se réalise avant le 30 juin 2022. Le Conseil presbytéral précisait que la vente serait conditionnée aux accords de la direction d’Eglise et de la [11].

Le 14 décembre 2021, un notaire, contacté par le Conseil presbytéral, a pris contact avec Monsieur [R] en vue de la rédaction du compromis de vente.

Par mails du 7 janvier et 11 mars 2022, Monsieur [R] a informé le notaire de ce que :

— la SARL Océane Invest ferait l’acquisition du bien

— le compromis devait comprendre une condition suspensive tendant à l’obtention d’un permis de construire de 18 appartements pour 1 565 mètres carrés

— le compromis devait comprendre une condition suspensive tendant à l’obtention d’un prêt de 1 200 000 €.

Par mail du 29 avril 2022, le notaire a informé Monsieur [R] de ce que le Conseil Presbytéral ne donnerait pas suite à la vente.

Monsieur [R] a sollicité des explications.

En réponse, par courrier du 16 juin 2022, le Conseil Presbytéral a expliqué que son courrier du 30 août 2021, proposant de vendre le terrain en priorité aux familles riveraines, avait pour objectif d’éviter que le terrain soit cédé à un promoteur immobilier lequel risquait de bétonner ce quartier résidentiel. Le Conseil Presbytéral précisait avoir finalement appris, le 2 mars 2022, lors de la transmission du projet de compromis de vente établi par le notaire, que l’acquéreur serait en réalité la société Océane Invest, et que le compromis de vente était soumis à une condition suspensive tendant à l’obtention d’un permis de construire pour 20 appartements.

Il ressort de l’ensemble de ces échanges, que le Conseil Presbytéral a entendu entrer en négociation avec Monsieur et Madame [R].

Il est établi qu’en cours de négociation, Monsieur et Madame [R] ont entendu se faire remplacer, en qualité d’acquéreurs, par la SARL Océane Invest. Monsieur [R] était associé minoritaire de cette société, à hauteur de 35 % ; sa femme n’était pas associée.

Ainsi, Monsieur et Madame [R] ont voulu, en cours de négociation, modifier l’identité de l’acquéreur.

Rien n’indique que le Conseil Presbytéral ait été informé de cette modification, avant de recevoir le compromis de vente comprenant les modifications apportées par Monsieur [R], le 2 mars 2022.

Le 29 avril 2022, le notaire a informé les époux [R] du refus du Conseil Presbytéral de poursuivre les négociations, soit peu de temps après que le Conseil Presbytéral a été informé de ce changement dans l’identité de l’acquéreur.

Rien n’indique que le Conseil Presbytéral ait accepté que les acquéreurs ne soient pas Monsieur et Madame [R]. L’offre formulée par le Conseil Presbytéral et la réponse des époux [R] ne comprenaient pas de clause de substitution. Le simple fait pour le notaire d’avoir écrit à Monsieur [R] pour lui demander l’identité de l’acquéreur et le cas échéant les statuts de la société si l’acquéreur était une société, ne suffit pas à démontrer que le Conseil Presbytéral aurait accepté de vendre le bien à une autre personne qu’à Monsieur et Madame [R].

Au surplus, on comprend mal pourquoi le Conseil Presbytéral aurait refusé l’offre d’achat faite par la première société d’investissement immobilier, pour donner la priorité à une seconde société d’investissement immobilier, au même prix.

L’identité de l’acquéreur est un élément essentiel ; le vendeur peut, sans commettre de fautes, rompre les pourparlers lorsque la partie avec laquelle il est entré en négociation se fait remplacer par un tiers.

De même, les demandeurs ont voulu insérer dans le compromis de vente, deux conditions suspensives importantes : l’une concernant l’obtention d’un permis de construire portant sur 18 appartements, l’autre concernant l’obtention d’un prêt d’un montant de 1 200 000 €, alors que le prix d’achat du terrain convenu était limité à 350 000 €. L’importance de ces conditions suspensives, qui n’avaient pas été évoquées jusqu’alors, pouvait, elle aussi, conduire le Conseil Presbytéral à rompre les pourparlers sans commettre de faute.

Dans ces conditions, les demandeurs ne justifient d’aucune faute à l’égard du Conseil Presbytéral.

Ainsi, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

II. Sur les demandes accessoires

1. Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge des demandeurs.

2. Les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les demandeurs seront condamnés in solidum à verser au défendeur la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles.

3. L’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal :

— Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [H] [R], Madame [I] [R] née [Y] et la SARL Océane

— Condamne in solidum Monsieur [H] [R], Madame [I] [R] née [Y] et la SARL Océane aux dépens

— Condamne in solidum Monsieur [H] [R], Madame [I] [R] née [Y] et la SARL Océane à verser au Conseil Presbytéral de la Paroisse Réformée de [Localité 10] [Localité 9] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles

— Rejette la demande formée par Monsieur [H] [R], Madame [I] [R] née [Y] et la SARL Océane au titre des frais irrépétibles

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, La Présidente,