RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 436/25jcp

N° RG 25/00187 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQTI

JUGEMENT DU 21 Août 2025

Entre :

S.A. [Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL LEAD, avocats au barreau de COMPIEGNE

Et :

Monsieur [B] [U]

né le 25 Septembre 1989 à [Localité 8] (ISERE)

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 26 Juin 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 21 Août 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 22/08/25 à SELARL LEAD et à Mr [U]

N° RG 25/00187 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQTI – jugement du 21 Août 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2021, la société [Adresse 9], bailleur, a consenti à Monsieur [B] [U], preneur, un bail portant sur un logement n°114 situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer brut mensuel en principal payable à terme échu de 221,06 euros.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, le bailleur a fait délivrer le 17 janvier 2025 à Monsieur [B] [U] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer les loyers et charges portant sur la somme en principal de 2.098,69 euros, de produire l’attestation d’assurance du logement et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE a fait assigner Monsieur [B] [U] à comparaitre devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 26 juin 2025 aux fins de voir:

— constater à titre principal la résiliation de plein droit par acquisition de la clause résolutoire du bail au 18 mars 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— subsidiairement constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 18 février 2025 à défaut d’assurance locative ;

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [B] [U] au paiement de la somme de 2.741,10 euros représentant le montant de l’arriéré locatif au 4 avril 2025, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du bail résilié augmenté des charges, révisables, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

En demande, la société [Adresse 9], dûment représentée par son conseil, a actualisé sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2.410,99 euros, selon le décompte locatif en date du 18 juin 2025 versé aux débats, et reprend ses autres prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur expose que le commandement de payer les loyers du logement est resté infructueux, les paiements irréguliers ayant été insuffisants à régler la dette locative. Toutefois, le locataire ayant repris le paiement des loyers et charges, le bailleur déclare consentir à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, au-delà du délai légal de 36 mois.

En défense, Monsieur [B] [U], comparaissant personnellement, a reconnu le montant de la dette locative et sollicite l’octroi de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire du bail afin de se maintenir dans les lieux. Le défendeur expose percevoir des allocations de retour à l’emploi depuis mars 2025 et indique reprendre une activité salariée en septembre 2025, au surplus d’un rappel APL en attente de traitement. Le défendeur déclare disposer de revenus compatibles avec le montant des loyers et charges et être en capacité de verser la somme mensuelle de 50 euros au surplus des loyers courants.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Selon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 janvier 2025, le demandeur produisant l’accusé de réception de la sous-préfecture de [Localité 6], soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 15 avril 2025.

Selon les termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 juin 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024, Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le demandeur produit le contrat en vigueur entre les parties le 27 mai 2021 qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il est établi au vu des éléments produits aux débats, à savoir le décompte en date du 18 juin 2025 arrêtant les sommes dues au 3 juin 2025 qui comprend un historique des appels et paiements des loyers et charges depuis l’incident de paiement à l’échéance de mai 2024, que le commandement de payer du 17 janvier 2025, qui reprend les dispositions légales et contractuelles susmentionnées, est resté infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 18 mars 2025.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient, à défaut de libération volontaire des lieux, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Les dispositions des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’appliqueront pleinement s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Le maintien dans les lieux du dernier preneur en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation due par le locataire équivalente au montant du loyer prévu par le contrat de location, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation. Il est rappelé à Monsieur [B] [U] qu’il lui appartient d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux.

A cet égard, il conviendra de ne pas faire droit à la demande subsidiaire du bailleur, la demande principale étant recevable et bien fondée, le décompte versé aux débats faisant en outre apparaître l’imputation au locataire de frais d’assurance locative souscrite pour son compte et valant en conséquence renoncement à la mise en œuvre de la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location et ce conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. L’article 16 du code de procédure civile dispose que, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Le bailleur verse aux débats un décompte en date du 18 juin 2025 qui établit l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 3 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, à la somme de 2.410,99 euros, le défendeur n’ayant pas contesté le montant de l’arriéré locatif, qu’il convient toutefois d’expurger des frais de recouvrement à hauteur de 137,71 euros qui relèvent le cas échéant des dépens, portant le montant de la dette locative à la somme de 2.273,28 euros.

Monsieur [B] [U], qui ne justifie pas s’être libéré de sa dette, sera donc condamné à payer au demandeur la somme de 2.273,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités et dans le délai fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, force est de constater l’accord intervenu à l’audience entre les parties, le décompte locatif versé aux débats faisant apparaître que le défendeur a repris le versement des loyers courants avant l’audience, la situation personnelle et financière de Monsieur [B] [U] apparaissant compatible avec l’octroi de délais de paiement de la dette suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail.

Monsieur [B] [U] sera donc autorisé à se libérer de sa dette en 45 mensualités de 50 euros et une 46ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, en sus du paiement du loyer courant selon les modalités visées au dispositif.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué. En revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, la clause résolutoire reprenant pleinement ses effets.

En ce cas, le défendeur étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail et à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef pourra donc être mise en œuvre selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. De plus, l’indemnité d’occupation provisionnelle telle que définie ci-avant due par le défendeur s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

En l’espèce, le défendeur qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 17 janvier 2025. Les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenue aux dépens, le défendeur sera condamné à verser au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 50 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’ordonner l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort le 21 août 2025,

CONSTATE la recevabilité de la demande principale de la société [Adresse 9] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail en date du 27 mai 2021 consenti à Monsieur [B] [U] sur le logement n°114 situé [Adresse 1] à [Localité 7], par acquisition de la clause résolutoire au 18 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer à la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 6 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, la somme de 2.273,28 euros expurgée des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance ;

CONSTATE l’accord intervenu entre les parties d’octroi d’un échéancier de paiement de la dette locative, suspensif des effets de la clause résolutoire du bail ;

AUTORISE Monsieur [B] [U] à se libérer de cette somme en 45 versements mensuels de 50 euros et un 46ème versement soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier accordé à Monsieur [B] [U], et la continuation du contrat de bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant à l’échéance, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets ;

EN CE CAS

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [U] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] en cas de résiliation effective à payer à la société [Adresse 9] une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer revalorisable du bail résilié augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE pourra procéder à la régularisation des charges ;

RAPPELLE qu’il appartient à Monsieur [B] [U] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer à la société [Adresse 9] la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement en date du 17 janvier 2025, les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et après lecture faite, le Juge a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE JUGE