TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 24/00251 – N° Portalis DBXO-W-B7I-C22I

CODE NAC :5AH

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2025,

Le tribunal composé de Edwige BIT, vice-présidente au Tribunal judiciaire de Bergerac, en charge des contentieux de la protection, assistée de Muriel DOUSSET, greffier,

en présence de [Z] [U], magistra à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac,

Après débats à l’audience publique du 01 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [J], né le 17 juin 1969 à [Localité 7] (17), de nationalité française, chauffeur de travaux publics, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Alexandre FIORENTINI, avocat au barreau de BERGERAC

Madame [P] [M], née le 22 avril 1974 à [Localité 6], de nationalité française, chauffeur de bus, demeurant [Adresse 3]

comparante assistée de Maître Alexandre FIORENTINI, avocat au barreau de BERGERAC

ET

D’autre part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [I], demeurant [Adresse 2]

Madame [O] [I], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Maître Elisabeth CLOSSE, avocat au barreau de BERGERAC, substituée à l’audience de plaidoirie par Maître Karine PERRET, avocat au barreau de BERGERAC,

Le :

Formule exécutoire délivrée à :M^e FIORENTINI,

Copie conforme délivrée à :M^e FIORENTINI, M^e CLOSSE,

copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

[P] [M] et [W] [J] ont loué à [G] [I] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 5] selon un acte sous seing privé du 16 septembre 2017 à effet du 1er octobre 2017 pour une durée de 3 ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 630 euros.

Se prévalant de différents désordres affectant le logement, [P] [M] et [W] [J] ont fait assigner [G] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2022.

Par ordonnance de référé du 9 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné une mesure d’expertise. L’expert [S] [H] a déposé son rapport le 28 janvier 2025.

Entre temps, [G] et [O] [I] ont donné congé pour vendre à [P] [M] et [W] [J] par acte de commissaire de justice du 10 mars 2023 à effet du 30 septembre 2023 et ont engagé une instance en validation de ce congé devant le juge de céans.

[P] [M] et [W] [J] ont quitté le logement le 26 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 décembre 2024, [W] [J] et [P] [M] ont fait assigner [G] [I] et [O] [I] en restitution du dépôt de garantie (RG 24/00251).

Appelée à l’audience du 21 janvier 2025, cette procédure a fait l’objet de plusieurs renvois.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 février 2025, [W] [J] et [P] [M] ont fait assigner [G] [I] et [O] [I] aux fins d’indemnisation du fait de l’insalubrité du logement loué (RG 25/00038).

Appelée à l’audience du 18 mars 2025, la procédure RG 25/00038 a été jointe à la procédure RG 24/00251 par ordonnance du 18 mars 2025.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 1er juillet 2025.

****

[P] [M] et [W] [J], représentés par leur conseil, sollicitent dans leurs dernières conclusions développées oralement de voir :

▸ débouter Monsieur et Madame [I] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions,

▸ juger que les constats dressés par la SCP [N] le 26 septembre 2024 et le 23 octobre 2024 ont été établis contradictoirement,

▸ condamner Madame [I] et Monsieur [I] au paiement des sommes suivantes :

-19 530 euros au titre des loyers,

-1197 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, somme à parfaire lors du prononcé du jugement,

-8000 euros à titre de préjudice de jouissance,

-1189,73 euros au titre des outils dégradés,

-700 euros au titre de la télévision,

-4000 euros au titre du préjudice moral,

-2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des deux constats de commissaire de justice des 26 septembre et 23 octobre 2024.

Les requérants demandent au tribunal de juger que les deux constats de commissaire de justice établis les 26 septembre 2024 et 23 octobre 2024 ont été établis contradictoirement.

Ils sollicitent la restitution du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux majoré de 10% du loyer mensuel à compter d’octobre 2024 jusqu’à complet règlement.

Ils soulèvent l’insalubrité du logement en se prévalant de son état lors de l’entrée dans les lieux tel qu’il ressort de l’état des lieux dressé contradictoirement, de leurs courriers du 31 décembre 2021 et du 23 juin 2022 ainsi que des conclusions du rapport d’expertise judiciaire. Ils concluent à la condamnation de leurs anciens propriétaires à leur restituer le montant des loyers versés à compter de janvier 2022.

Ils demandent la condamnation de [G] [I] et [O] [I] à leur payer la somme de 8000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance au motif que le logement était affecté de nombreux désordres liés à des problèmes d’humidité récurrents et à un défaut d’entretien et de réparations imputable aux propriétaires.

Ils forment aussi une demande de condamnation à hauteur de 4000 euros en réparation de leur préjudice moral, invoquant les soucis de santé qui en sont résulté pour eux et qu’ils affectent aux conséquences de l’humidité excessive du logement, ainsi qu’une demande de condamnation à hauteur de 1189,73 euros et de 700 euros en réparation de leur préjudice matériel liée à la détérioration d’outils et d’une télévision.

****

[G] [I] et [O] [I], représentés par leur conseil, sollicitent dans leurs dernières conclusions développées oralement de voir :

▸ déclarer les consorts [A] irrecevables et infondés et les débouter de leurs demandes,

▸accueillir leurs demandes reconventionnelles et condamner les consorts [K] à leur payer les sommes de 21 500 euros HT, outre les honoraires du maître d’œuvre de 2 550 euros HT,

▸ Condamner les consorts [K] à leur payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les défendeurs concluent à la nullité du constat de sortie des lieux dressé le 26 septembre 2024 par commissaire de justice au motif de leur absence de convocation qui aurait dû être formalisée au moins sept jours au préalable.

S’agissant de la demande de restitution du dépôt de garantie, ils affirment avoir été dans l’impossibilité de procéder à celle-ci en raison de la litispendance avec la procédure de référé ayant ordonné l’expertise et de l’absence de conformité entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Ils concluent au rejet des demandes indemnitaires présentées par les demandeurs, au motif que ceux-ci ont occupé l’immeuble depuis octobre 2017 et n’ont eu des revendications à formuler qu’à compter de 2022 et en leur imputant l’humidité présente dans les locaux, liée selon eux à l’absence d’aération par l’extérieur et à l’obstruction par les locataires des bouches d’aération et de la VMC.

Ils imputent aussi à leurs anciens locataires un défaut d’entretien des locaux et affirment avoir réalisé de nombreux travaux dans l’immeuble notamment d’électricité et de changement de la chaudière.

Ils concluent à l’irrecevabilité des demandes indemnitaires présentées et à leur caractère mal fondé, considérant que les demandes tendant à la restitution des loyers et à l’indemnisation du préjudice de jouissance font double emploi et concluent à l’absence de preuve quant à la dégradation de l’état de santé des locataires en lien avec les problèmes d’humidité relevés.

Ils forment enfin une demande reconventionnelle à l’encontre de [W] [J] et d'[P] [M] en sollicitant leur condamnation à leur payer les sommes de 21 500 euros HT et de 2250 euros HT correspondant au coût des travaux de remise en état de l’immeuble et aux honoraires de maîtrise d’œuvre pour ce faire, chiffrés par l’expert.

****

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la question de la validité des constats de commissaire de justice des 26 septembre 2024 et 23 octobre 2024L’article 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux peut être établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, le constat de commissaire de justice dressé le 26 septembre 2024 et valant état des lieux de sortie selon les demandeurs, l’a été sans que les bailleurs n’aient été convoqués dans les formes et délais précitées.

Ce constat ne peut toutefois être considéré comme nul en soi mais ne vaut pas comme un état des lieux contradictoire de sortie au visa de l’article 3-2 précité.

En revanche, le constat du 23 octobre 2024 établi par commissaire de justice respecte les dispositions précitées, chacune des parties étant présente et assistée de son propre commissaire de justice comme il ressort de la page 3 dudit constat.

Ce constat vaut état des lieux de sortie au sens de l’article précité.

Sur l’insalubrité du logement loué :

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Le bailleur doit également entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, [W] [J] et [P] [M] exposent qu’ils ont rencontré dès leur entrée dans les lieux de nombreuses difficultés liées à l’état général dégradé du logement, à la présence d’humidité au sous-sol de l’immeuble consécutive à des inondations ou encore récurrente dans la salle de bains et dans les chambres, les éléments d’équipements étant par ailleurs en mauvais état.

L’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 15 septembre 2017 se réfère à plusieurs reprises à un état « moyen » du logement et notamment à des traces d’humidité diverses, des fissures, des trous dans les parois, une absence de poignets sur les meubles de la cuisine, une absence d’arrêtoirs de portes, des éléments d’équipements dans la cuisine et des luminaires dans un état moyen, une porte fenêtre mal fixée.

Les locataires ont averti leurs bailleurs et les ont sollicités à plusieurs reprises dès 2018 pour qu’il soit remédié aux désordres constatés comme relevé par l’ordonnance de référé du 09 janvier 2024 ayant fait droit à leur demande d’expertise.

L’expert judiciaire a procédé à une visite des lieux et, le constat d’état des lieux de sortie du 23 octobre 2024 en mains, a listé les points de litige aux termes de son rapport :

Caves :

— traces noirâtres d’humidité sur le linoléum de la cave, les murs et au pied de l’escalier

— bouches de ventilation insuffisantes, mal entretenues ou obstruées

— traces d’humidité type salpêtre dans la seconde pièce des caves

— défaut de conception et de réalisation des évacuations des eaux usées (eaux usées provenant de la cuisine stagnant dans les coudes)

Cuisine :

— Ouvrant non jointif d’une porte extérieure, déformation liée à l’humidité et à la vétusté

— Placard usé

Toilettes non isolées (température de 9° le 9 janvier 2024 selon le relevé consulté par l’expert)

Dysfonctionnement de la sonnette dans le SAS d’entrée

Garage

— Plafond non isolé créant un pont thermique avec les chambres à l’étage

Salle de bains

— Nombreuses traces d’humidité noirâtres dues à une accumulation d’humidité et à un défaut de ventilation révélant un point d’insalubrité selon l’expert

— Baignoire en très mauvais état (fissures multiples)

— Caractère défectueux du bac de récupération mis en place sous le sol de baignoire avec infiltrations des eaux usées par les fissures rendant l’utilisation dangereuse et avec le risque d’une eau souillée non évacuée à proximité

Chambres

— pont thermique dans la chambre au-dessus du garage du fait de l’absence d’isolation du plafond du garage

— présences de nombreuses microfissurations qui, selon les locataires, sont apparues après l’orage violent du 6 juin 2023

— système de chauffage insuffisant

Extérieur

— éclairage insuffisant

— dégradation anormale des bois de l’auvent d’entrée

— traces noires sur l’enduit du pignon ouest avec développement de champignons dues à une absence d’entretien

— déboitement de la naissance d’une gouttière avec traces d’écoulement d’eau du fait de cette anomalie et dégradation du volet en bois situé dessous.

Les bailleurs affirment avoir entretenu correctement l’immeuble.

Toutefois, mis à part de menues réparations suite à un dégât des eaux en juin 2018, l’isolation des combles en janvier 2019, le détartrage des canalisations et le changement de la chaudière intervenue en 2019, ils ne justifient pas avoir fait réaliser les travaux de remise en état nécessaires pour remédier aux désordres constatés par l’expert et alors qu’ils ont été sollicités par leurs locataires dès 2021.

Par ailleurs, pour s’exonérer de leur responsabilité, les époux [I] ne peuvent invoquer le comportement de leurs locataires et leur reprocher de ne pas avoir aéré suffisamment l’immeuble ou encore d’avoir obstrué les bouches d’aération, ces assertions n’étant nullement démontrées ou encore corroborées par les investigations expertales.

Ces travaux de remise en état sont chiffrés selon l’expert à une somme de 22500 euros HT et portent sur l’installation d’une ventilation dans la cave, la réfection du réseau d’évacuations des eaux usées provenant de la cuisine, le remplacement de la porte extérieure située dans la cuisine, l’isolation thermique des toilettes et du plancher du garage, le changement de la sonnette et du luminaire extérieur, le remplacement de la baignoire, la reprise des plâtreries, murs et mélaminés de la salle de bain et des pièces situées au premier étage, un traitement des bois extérieurs et de la façade, un remplacement du volet endommagé, un suivi de la couverture et une réparation de la gouttière défaillante.

La preuve est ainsi rapportée de ce que l’immeuble qui était loué à [W] [J] et [P] [M] était affecté de multiples désordres liés à un état de vétusté dès l’entrée dans les lieux des locataires à une absence d’entretien des locaux par les propriétaires.

Il en résulte que l’immeuble ne présentait pas un bon état d’usage et de réparation et que les propriétaires engagent leur responsabilité à ce titre.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

L’article 22 alinéa 7 de la même loi stipule qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, les demandeurs ont communiqué leur nouvelle adresse par courrier RAR du 26 août 2024 dûment réceptionné et les époux [I] ne contestent pas que les clés du logement ont été déposées à leur intention à compter du 30 septembre 2024 auprès de l’Etude de Me [N], Commissaire de justice à [Localité 4], comme mentionné dans ce courrier.

Pour ne pas effectuer cette restitution, les bailleurs visent l’expertise en cours et l’absence de conformité entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.

L’expertise s’est clôturée par le dépôt du rapport d’expertise daté du 28 janvier 2025

Les époux [I] ne justifient d’aucune somme qui serait due par leurs anciens locataires et seront donc condamnés à leur restituer le dépôt de garantie d’un montant initial de 630 euros augmenté de la somme de 630 euros (630X10%=63 X 10 mois), soit la somme totale de 1260 euros.

Sur les demandes indemnitaires de [W] [J] et [P] [M] : Sur le préjudice de jouissance

Les requérants forment deux demandes à ce titre en sollicitant le remboursement des loyers versés depuis janvier 2022 jusqu’à la date de libération effective des lieux et l’allocation d’une somme de 8000 euros à tire de dommages et intérêts.

En l’espèce, s’il est établi l’existence d’un préjudice de jouissance subi par eux que leurs anciens bailleurs doivent indemniser, ce préjudice ne peut être valorisé deux fois.

Le préjudice de jouissance subi par [W] [J] et [P] [M] depuis plusieurs années en raison de l’insalubrité du logement sera indemnisé par l’octroi de dommages et intérêts d’un montant de 4000 euros.

Sur le préjudice moral

[W] [J] et [P] [M] entendent solliciter une somme de 4000 euros à ce titre en visant les ennuis de santé développés liés à la présence de moisissures et « les tracasseries judiciaires » subies pour reprendre leurs termes.

Le seul fait d’engager une instance judicaire ne saurait à lui seul constituer l’existence d’un préjudice indemnisable.

En revanche, les requérants produisent à la procédure deux certificats médicaux datés du 16 juillet 2024 établis par le docteur [L] [Y], lequel atteste avoir suivi Madame [M] et Monsieur [J] pour une allergie aux moisissures présentes dans leur appartement, allergie nécessitant un traitement et éventuellement une désensibilisation.

Il sera alloué à [W] [J] et [P] [M] la somme de 1000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral.

Sur le préjudice matériel

[W] [J] et [P] [M] sollicitent une somme de 1189,73 euros au motif que des outils entreposés dans la cave de l’immeuble ont été détériorés par l’humidité ambiante et des moisissures.

Pour seules pièces, ils produisent trois factures d’acquisition de matériels des 14 novembre, 26 novembre et 30 novembre 2024 d’un montant respectif de 181,09 euros, 81,99 euros et 299,17 euros.

Ne produisant aucun autre élément aussi bien sur la présence à leur ancien domicile d’outils détériorés que leur état dégradé ou leur valeur, ils seront déboutés de leur demande.

Ils sollicitent également la somme de 700 euros au titre d’un téléviseur acquis en décembre 2021 et devenu irréparable selon eux du fait de l’humidité du sous-sol où il se trouvait entreposé selon le devis des Etablissements MORNAC du 1er octobre 2024.

En l’absence d’éléments de preuve suffisamment probants permettant d’établir que la défectuosité du téléviseur serait liée au problème d’humidité dans le sous-sol, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de [O] [I] et [G] [I] : Le logement loué étant jugé insalubre et la responsabilité des bailleurs engagée à ce titre, il ne saurait être question de faire supporter aux anciens locataires le coût des travaux de remise en état de l’immeuble, ces travaux étant destinés à rendre le logement décent et conforme aux normes applicables.

[O] [I] et [G] [I] ne prouvent pas que leurs anciens locataires ont engagé leur responsabilité et leur ont causé un préjudice susceptible d’être indemnisé.

Leur demande tendant à la condamnation de [W] [J] et [P] [M] à prendre en charge le montant de ces travaux et les honoraires de maîtrise d’œuvre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [O] [I] et [G] [I] succombent à la procédure.

En conséquence il convient de les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Il convient aussi de les condamner à payer la moitié du coût du constat de commissaire de justice du 23 octobre 2024 et de rejeter la demande de [W] [J] et [P] [M] tendant à la condamnation des défendeurs au paiement du coût du constat de commissaire de justice du 26 septembre 2024, ce constat ne respectant pas les formalités de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 en l’absence de convocation des bailleurs par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

[O] [I] et [G] [I] seront condamnés in solidum à payer à [W] [J] et [P] [M] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [O] [I] et [G] [I] solidairement à payer à [W] [J] et [P] [M] la somme de 1260 euros (mille-deux-cent-soixante euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré de 10% du loyer mensuel,

CONDAMNE [O] [I] et [G] [I] solidairement à payer à [W] [J] et [P] [M] la somme de 4000 euros (quatre-mille euros) à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’insalubrité du logement,

CONDAMNE [O] [I] et [G] [I] solidairement à payer à [W] [J] et [P] [M] chacun la somme de 1000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTE [W] [J] et [P] [M] de leur demande en remboursement des loyers versés,

DEBOUTE [W] [J] et [P] [M] de leur demande au titre du préjudice matériel,

DEBOUTE [O] [I] et [G] [I] de leur demande en indemnisation reconventionnelle,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE [O] [I] et [G] [I] in solidum aux dépens de l’instance et au paiement de la moitié du coût du constat de Commissaire de justice du 23 octobre 2024,

CONDAMNE [O] [I] et [G] [I] in solidum à payer à [W] [J] et [P] [M] à payer à [W] [J] et [P] [M] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Edwige BIT, vice-présidente en charge des contentieux de la protection et Muriel DOUSSET, greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE