TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SARLAT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 26/00018

DOSSIER N° : N° RG 25/00059 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C5AK

CODE NAC :5AA

JUGEMENT DU 04 Février 2026

Par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026,

Nous Madame Cécile RUZÉ, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Bergerac, juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sarlat, assistée de Madame Sylvie PINQUIER, greffier

Après débats à l’audience publique du 07 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR

Madame [D] [U] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M. [R] [S], son conjoint, muni d’un mandat écrit

ET

D’autre part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Zargha DE ABREU, avocat au barreau de BERGERAC

Formule exécutoire délivrée le :

à : Madame [D] [U] épouse [R] et M^e DE ABREU

Copie conforme délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Selon contrat de bail conclu le 29 mars 2024, Madame [D] [U] (épouse [R]), a donné en location à Monsieur [V] [T] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 380 euros et de 10 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer la somme de 1 680 euros en principal dans les deux mois a été adressé le 26 février 2025 au locataire.

La notification de ce commandement à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) a été effectuée par lettre électronique du 27 février 2025.

Monsieur [T] a effectué un signalement auprès du Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne (PDLHI) et une visite du logement a été effectuée le 27 août 2025 conjointement par les services de la Mairie de [Localité 3] et un agent de la DDT (Direction Départementale des Territoires) de DORDOGNE.

Le Comité technique du Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne a décidé le 09 octobre 2025 de classer le logement sur la liste des logements indignes de la DORDOGNE.

Madame [D] [U] a fait délivrer une assignation le 02 juin 2025 contre Monsieur [V] [T] pour l’audience du 03 septembre 2025 du Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de SARLAT aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 27 avril 2025;

— ordonner l’expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [T] au paiement de :

* 2 138 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 1er avril 2025;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* des entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au Préfet de la DORDOGNE, par lettre électronique du 03 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 septembre 2025 et renvoyée aux audiences des 19 novembre 2025 et 07 janvier 2026, à la demande des parties.

A cette dernière audience, Madame [D] [U], assistée de son époux, a réitéré ses demandes initiales et actualisé le montant des loyers impayés à la somme de 4 169 euros.

Monsieur [V] [T], également représenté par son conseil, a fait valoir en premier lieu que l’état des lieux d’entrée était particulièrement succinct et était inexploitable.

Il a rappelé que le logement avait été qualifié d’insalubre et d’indigne et ne correspondait pas à un logement décent.

Il a conclu en conséquence :

au rejet de l’ensemble des demandes formées par Madame [U] ;à la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

à la condamnation de Madame [U] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En réponse, Madame [U] a fait valoir qu’elle avait loué un bien à Monsieur [T] en parfait état et que l’état d’indécence du logement était du seul fait de ce dernier.

Elle a conclu en conséquence au rejet de l’ensemble des demandes reconventionnelles.

La décision a été mise en délibéré au 04 février 2026.

DISCUSSION

Sur le montant des loyers impayés :

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il résulte des décomptes versés par les parties que :

— les loyers dus au 7 janvier 2026, échéance de janvier 2026 comprise, se calculent ainsi :

d’avril 2024 à mars 2025: 12 * 390 euros, soit 4 680 euros

d’avril 2025 à janvier 2026: 10 * 405 euros soit 4 050 euros

soit au total : 8 730 euros.

— les versements de la Caisse d’Allocations Familiales se sont élevés à la somme de 3 755 euros.

— les versements Monsieur [T] s’élèvent à la somme de :

(Il convient en premier lieu de rappeler les dispositions de l''article 1342-10 du Code Civil aux termes desquelles, sauf indication contraire du débiteur, le paiement par le débiteur de plusieurs dettes s’impute :

a) d’abord sur les dettes échues

b) et parmi celles-ci sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt à payer

c) à égalité d’intérêt sur la plus ancienne.

Dès lors, et en application de ce texte, les paiements faits par Monsieur [T], dont il rapporte la preuve (attestation du Crédit Agricole de versement) seront imputés sur la dette objet de la présente procédure et non sur la dette locative de l’intéressé résultant d’un autre contrat de bail).

Les versements effectués par l’intéressé apparaissent en conséquence s’élever à la somme totale de 2 030 euros.

Enfin, s’agissant du dépôt de garantie réclamé par la demanderesse, Monsieur [T] ne démontre pas l’avoir payé et n’a versé aucune pièce sur ce point.

L’arriéré locatif s’élève en conséquence à la somme de :

8 730 + 390 – 3 755 – 2 030 soit 3 335 euros.

Sur les désordres affectant le logement:

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est en outre tenu d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux tout au long de l’exécution du contrat de bail.

En l’espèce, il convient de rappeler que le Comité technique du Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne a décidé le 09 octobre 2025 de classer le logement sur la liste des logements indignes de la DORDOGNE.

Sur la responsabilité des désordres affectant le logement et les demandes afférentes :

— sur l’état des lieux d’entrée :

Il convient de rappeler que selon l’article 1731 du Code Civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Dès lors, et si l’état des lieux d’entrée signé par Monsieur [T] n’est effectivement pas très détaillé, il convient de considérer qu’en dehors des points évoqués par ledit état des lieux, il est présumé avoir reçus les lieux en bon état.

— sur les désordres affectant le logement :

La visite du logement effectuée le 27 août 2025 conjointement par les services de la Mairie de [Localité 3] et un agent de la DDT (Direction Départementale des Territoires) de DORDOGNE a mis en exergue  :

la présence de douilles de chantierla présence de prises de radiateur non protégées des contacts directsdans les communs, la présence de dominos non protégés et de fils à nul’absence de protection du tableau de distribution de l’appartement, situé sur le palier, présentant un risque de contact directl’absence de ventilation permanente du logementla présence de moisissures localisées au mur et plafond de la chambrela présence localisée de traces d’humidité aux murs, menuiseries et au plafond dans plusieurs pièces du logementla présence de lézardes sur la façade côté entrée de l’immeublele non-fonctionnement des radiateursla fixation du radiateur de la chambre qui ne tient plusl’absence de détecteur avertisseur autonome de fuméeun défaut de conformité présenté par le garde-corps de l’escalier des communs, avec des espacements entre les barreaux trop importantl’absence de volets dans la chambredes volets de la salle à manger en mauvais étatdes boîtes aux lettres en mauvaise état

Ainsi, si une partie des désordres constatés (fixation du radiateur qui ne tient plus, radiateurs qui ne fonctionnent pas notamment) doivent être considérés comme présumés du fait du locataire, puisque n’apparaissant pas dans l’état des lieux d’entrée et en application de l’article 1731 du Code Civil précité, il est constant que d’autres ne peuvent être que de la responsabilité de la propriétaire et notamment l’absence de ventilation et de détecteur de fumée.

Le préjudice de jouissance de Monsieur [T], résultant notamment de l’humidité importante dans le logement, en lien avec la carence du bailleur (absence de ventilation) apparaît dans ce contexte démontré et au regard de la durée d’occupation du logement (20 mois au 04 février 2026) une somme de 3 000 euros lui sera allouée en réparation de ce préjudice.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’indemnité d’occupation :

Selon l’article 24 la Loi du 6 Juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail est soumis aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989.

Il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [T] le 26 février 2025, lui enjoignant de payer les sommes dues dans les deux mois.

Il n’est pas contesté que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans ce délai.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du lendemain du commandement de payer, soit le 27 avril 2025.

Aux termes de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 avril 2025 et Monsieur [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation à compter du 08 janvier 2026, date du dernier décompte actualisé en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de constater que les parties ont chacune partiellement succombé à l’instance, elles seront donc condamnées toutes deux au paiement des entiers dépens.

L’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Les parties succombant chacune partiellement, verront leurs demandes de ce chef rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au Greffe ;

DECLARE recevable la demande de Madame [D] [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mars 2024 entre Madame [D] [U] d’une part, et Monsieur [V] [T] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 27 avril 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [V] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

FIXE à la somme de 3 000 euros le préjudice de jouissance subi par Monsieur [V] [T] ;

CONDAMNE en conséquence Madame [D] [U] à verser à Monsieur [V] [T] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

FIXE le montant de la dette locative au 07 janvier 2026, échéance de janvier 2026 comprise et dépôt de garantie compris, à la somme de 3 335 euros ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [V] [T] à payer à Madame [D] [U], la somme de 3 335 euros, au titre du solde de la dette locative arrêtée au 07 janvier 2026, échéance de janvier 2026 et dépôt de garantie compris ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] à verser à Madame [D] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actualisé du loyer, et ce, à compter du 08 janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE les parties aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits ;

Et le Président a signé avec le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT