TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SARLAT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 26/00006

DOSSIER N° : N° RG 25/00058 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C5AI

CODE NAC :5AA

JUGEMENT DU 07 Janvier 2026

Par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2026,

Nous Madame Cécile RUZÉ, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Bergerac, juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sarlat, assistée de Madame Sylvie PINQUIER, greffier

Après débats à l’audience publique du 19 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR :

Madame [I] [C] épouse [A], demeurant Le Pech – 24590 ST GENIES

représentée par M^e Annie OURMIERE, avocat au barreau de BERGERAC

ET

D’autre part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [F], demeurant APP 4 – 3 PLACE DU MARECHAL de LATTRE DE TASSIGNY – 24200 SARLAT

représenté par M^e Zargha DE ABREU, avocat au barreau de BERGERAC

Formule exécutoire délivrée le :

à :

Copie conforme délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Selon contrat de bail conclu le 06 avril 2022, Madame [I] [A] née [C], a donné en location à Monsieur [H] [F] un logement situé 3 Place du Maréchal de Lattre de Tassigny, logement numéro 4, 24200 SARLAT, moyennant un loyer mensuel de 350 euros et de 17 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer la somme de 1 100 euros en principal, et de justifier de l’assurance du logement, a été adressé le 11 décembre 2024 au locataire.

La notification de ce commandement à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) a été effectuée par lettre électronique du 12 décembre 2024.

Madame [I] [A] a fait délivrer une assignation le 02 juin 2025 contre Monsieur [H] [F] pour l’audience du 03 septembre 2025 du Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de SARLAT aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 janvier 2025, et à défaut, au 12 février 2025;

— ordonner l’expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [F] au paiement des sommes suivantes :

* 1 650 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens de l’instance, en ce compris la mise en demeure de justifier de l’occupation du logement au 03 juin 2025.

Cette assignation a été notifiée au Préfet de la DORDOGNE, par lettre électronique du 03 juin 2025.

L’affaire a été renvoyée aux audiences des 08 octobre et 19 novembre 2025, à la demande des parties.

A cette dernière audience, Madame [I] [A], représentée par son conseil, a réitéré ses demandes initiales et actualisé le montant des loyers impayés jusqu’au mois de novembre 2025 à la somme de 2 530 euros.

Elle a sollicité en outre la condamnation de Monsieur [F] au paiement de la somme de 587, 04 euros au titre de la consommation d’eau ainsi que celle de 1 398, 43 euros pour le remplacement de la porte de palier.

Monsieur [H] [F], également représenté par son conseil, a fait valoir en premier lieu qu’il n’avait pas signé l’état des lieux d’entrée, de sorte que celui-ci lui était inopposable.

Il a exposé que le logement concerné était insalubre et ne correspondait pas à un logement décent.

Il a demandé:

le rejet de l’ensemble des demandes formées par Madame [A] ;la condamnation de Madame [I] [A] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;la condamnation de Madame [I] [A] à effectuer les travaux visés par le rapport de la DDT (Direction Départementale des Territoires), sous astreinte.la condamnation de Madame [I] [A] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame [A] a fait valoir qu’elle avait loué un bien à Monsieur [F] en parfait état et que l’état d’indécence du logement était du seul fait de ce dernier.

Elle a conclu en conséquence au rejet de l’ensemble des demandes reconventionnelles.

La décision a été mise en délibéré au 07 janvier 2026.

DISCUSSION

Sur le montant des loyers impayés :

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Madame [I] [A] produit un décompte selon lequel au 19 novembre 2025, la dette locative s’élève à la somme de 2 530 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

Monsieur [F] ne justifie pas avoir réglé les sommes dues.

Par ailleurs, il est constant que l’inexécution par le bailleur de ses obligations, n’est susceptible d’affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer, qu’en cas de manquement grave se caractérisant par l’impossibilité absolue d’utiliser les locaux loués conformément à la destination du bail.

Il n’est ni justifié, ni même allégué que les dégradations affectant l’appartement, invoquées par le locataire l’ont rendu inhabitable.

Dès lors, Monsieur [F] ne peut se prévaloir de ces désordres pour se soustraire à son obligation de paiement du loyer.

Il sera donc condamné à verser cette somme.

Sur la responsabilité des désordres affectant le logement et les demandes afférentes :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est en outre tenu d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux tout au long de l’exécution du contrat de bail.

Les critères relatifs à la décence du logement loué ont été définis de manière réglementaire, complétés par la jurisprudence.

Ainsi, aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent doit tout d’abord comporter les éléments bâtis nécessaires à la sécurité physique et à la santé du locataire et notamment :

— les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur doivent protéger contre les infiltrations d’air parasites. -

— le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

À défaut, le bailleur pourra être considéré comme ayant manqué à son obligation de délivrance loyale de la chose louée

Sur l’état des lieux d’entrée :

Il convient de relever que l’état des lieux d’entrée litigieux contient la signature de Monsieur [F] en bas de la page (sous le paragraphe relatif à l’état des lieux de sortie, qui est sur la même page, et qui n’est pas rempli), de sorte qu’il est très vraisemblable que la signature de l’intéressé se rapportait à l’état des lieux d’entrée, et non de sortie.

En tout état de cause, en application de l’article 1731 du Code Civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Dès lors et même si l’état des lieux d’entrée, contesté par Monsieur [F], n’était pas pris en compte, il serait présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, il convient de constater que l’intéressé ne rapporte aucun élément permettant de renverser cette présomption.

Par ailleurs, il apparaît qu’une visite du logement a été effectuée le 3 octobre 2025 par la Police municipale de SARLAT et un agent de la DDT (Direction Départementale des Territoires) de DORDOGNE qui a conclu à :

1) des désordres électriques notamment :

— * le tableau de distribution situé dans le couloir du logement est à plus de 1, 80 mètres de haut ;

* la présence de fils à nu au plafonnier de la cuisine* la boîte de dérivation située dans le hall sans son capot de protection* l’absence du globe de protection du luminaire situé dans le hall* la présence de douilles de chantier

une installation de ventilation incomplète notamment : absence d’entrée d’air ressentie au niveau des grilles de ventilation basses et hautes de la salle de bain ;

la présence de moisissures et d’humidité aux murs et plafonds importante dans plusieurs pièces du logement ;

une installation de chauffage défectueuse : le radiateur de la cuisine ne fonctionne pas et celui de la chambre est posé au sol ;

l’absence de détecteur avertisseur autonome des fumées ;

les marches de l’escalier des communs sont dégradées ;

gouttières : la descente de gouttière située proche du portail d’entrée est percée ;

lors de la visite, le locataire a démontré que la prise située dans les communs était branchée sur son compteur.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne aucun des désordres tels que constatés lors de la visite du 3 octobre 2025 et dont certains (présence de fils électrique nus, d’un radiateur posé au sol etc..) ne pouvaient pas ne pas être remarqués par le locataire entrant dans les lieux.

Par ailleurs, il ressort des éléments du débat que Monsieur [F] n’a pas occupé ce logement pendant plusieurs mois et ne l’a donc pas chauffé, et il n’est pas exclu dans ces conditions que les traces d’humidité et de moisissure relevées soient en lien avec cette non-occupation prolongée du logement.

Dès lors, il y a lieu d’en déduire qu’une partie au moins des désordres constatés par la DDT est du fait du locataire.

Monsieur [F] ne produit donc pas les éléments permettant de déterminer la réalité des désordres imputables au bailleur et ne peut prétendre à l’indemnisation d’un trouble de jouissance

Sa demande de ce chef sera donc rejetée.

De même, et pour les mêmes raisons, il n’est pas possible de déterminer les travaux à mettre à la charge de la propriétaire au titre du logement décent et ceux relevant au contraire des dégradations locatives.

La demande de Monsieur [F] de condamnation de Madame [A] à effectuer divers travaux sera en conséquence également rejetée.

Sur la demande d’expulsion de Monsieur [F] :

Aux termes de l’article 1719 du Code Civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (…).

En l’espèce, et ainsi qu’il a été relevé, il n’est pas établi que la propriétaire a failli à son obligation de louer un logement décent.

L’article 1719 précité n’apparaît dès lors pas applicable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 g) de la Loi du 06 juillet 1989, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, il apparaît que le contrat de bail contient bien une clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Il est constant également que le commandement de payer délivré le 11 décembre 2024 à Monsieur [F] prévoit expressément les dispositions de l’article 7 g) précité.

Enfin, Monsieur [F] ne justifie pas, par les pièces qu’il a versées aux débats, avoir produit le justificatif requis.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de justifier de l’assurance, soit le 12 janvier 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 06 avril 2022 à compter du 12 janvier 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur ;

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 janvier 2025 et Monsieur [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Il y a lieu de condamner Monsieur [F] au paiement de cette indemnité à compter du 19 novembre 2025, date du dernier décompte actualisé et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de Madame [A] de condamnation de Monsieur [F] au paiement de la somme de 1 398, 43 euros pour le remplacement d’une porte de palier:

Madame [A] produit aux débats une photocopie de photographie d’une porte de palier.

Cette pièce ne permet pas d’établir que cette porte correspond à celle de l’entrée du logement loué à Monsieur [F].

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de Madame [A] de condamnation de Monsieur [F] au paiement de la somme de 587, 04 euros au titre de la consommation d’eau :

Il convient de relever que les pièces versées par Madame [A] ne suffisent pas à démontrer que la facture de VEOLIA du 23 juillet 2025 qu’elle a reçue correspond à la consommation d’eau par Monsieur [F].

Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [F], qui a principalement succombé à l’instance, au paiement des entiers dépens.

L’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [A] les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés et notamment les honoraires de leur conseil non pris en charge au titre de l’aide juridictionnelle.

Sa demande de condamnation de Monsieur [F] à lui verser la somme de 500 euros de ce chef sera accueillie.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au Greffe ;

DECLARE recevable la demande de Madame [I] [A], née [C], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 06 avril 2022 entre Madame [I] [A] née [C], d’une part, et Monsieur [H] [F] d’autre part, concernant le logement situé un logement situé 3 Place du Maréchal de Lattre de Tassigny, logement numéro 4, 24200 SARLAT sont réunies à la date du 12 janvier 2025,

REJETTE la demande de Monsieur [F] au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande de Monsieur [F] de condamnation de Madame [I] [A], née [C] à effectuer des travaux, sous astreinte ;

FIXE le montant de la dette locative au 19 novembre 2025, échéance de novembre 2025 comprise, à la somme de 2 530 euros,

CONDAMNE en conséquence Monsieur [H] [F] à payer à Madame [I] [A], née [C], la somme de 2 530 euros, au titre du solde de la dette locative arrêtée au 19 novembre 2025,

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à verser à Madame [I] [A], née [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actualisé du loyer, et ce, à compter du 19 novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

DIT que cette indemnité sera due jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

REJETTE la demande de Madame [I] [A], née [C] de condamnation de Monsieur [F] au paiement de la somme de 1398, 43 euros pour le remplacement d’une porte de palier:

REJETTE la demande de Madame [I] [A], née [C] de condamnation de Monsieur [F] au paiement de la somme de 587, 04 euros au titre de la consommation d’eau ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer à Madame [I] [A], née [C], la somme de 500 euros, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [F] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits ;

Et le Président a signé avec le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT