REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ordonnance de Référé rendue le sept Avril deux mil vingt six par Jennyfer PICOURY, Présidente du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES, statuant en tant que juge des référés, assistée de Gaétan ROYER, Faisant Fonction de Greffier,

Dans l’instance N° RG 26/00020 – N° Portalis DBWT-W-B7K-EZYT

ENTRE :

Madame [D] [H] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Azédine YAHIAOUI, avocat au barreau des Ardennes

ET :

S.A.S. API FACTORY

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Sandrine ZEPI, avocate au barreau de GRASSE (plaidant) et par Maître Blandine DOCQUIN, avocate au barreau des Ardennes (postulant)

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [D] [H] épouse [G] est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2023 par l’agence immobilière NAIS SOREMA, Madame [D] [H] épouse [G] a donné à bail à loyer commercial à la SAS API FACTORY représentée par son Président en exercice, Monsieur [C] [V], l’immeuble à usage professionnel sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Le bail dérogatoire a été consenti et accepté pour une durée de six mois commençant à courir le 1er novembre 2023, renouvelable cinq fois, pour arriver à une période de bail d’une durée maximum de trois ans.

Le bail était consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors charges de 21 600 euros TTC que la SAS API FACTORY s’obligeait à payer mensuellement à Madame [D] [H] épouse [G], le loyer d’avance le 5 de chaque mois, et pour la première fois le 1er décembre 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 décembre 2024, la SAS API FACTORY était mise en demeure de payer la somme de 5 100 euros.

Le 27 mai 2025, Madame [D] [H] épouse [G] a fait délivrer à la SAS API FACTORY un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial du 1er novembre 2023 pour un montant de 8 872,10 euros dont 8 700 euros au titre de la dette locative.

Déplorant la persistance de la dette locative et en l’absence de résolution amiable, Madame [D] [H] épouse [G] a fait assigner par acte de commissaire de justice le 5 février 2026 la société API FACTORY devant le juge de référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières sur le fondement de l’article L145-1 du Code de commerce aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire inséré au bail précaire dressé par l’agence NAIS SOREMA en date du 1er novembre 2023 portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5] appartenant à Madame [D] [H] épouse [G], loué à la SAS API FACTORY, faute de règlement des sommes dues au titre des loyers et charges,En conséquence, constater et en tant que de besoin, prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial consenti pour les raisons sus énoncées à compter de cette date,Ordonner l’expulsion de la SAS API FACTORY et tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5] dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte de 200 € par jour de retard,Condamner la SAS API FACTORY à payer à Madame [D] [H] épouse [G] les sommes de :19.359,82 € en principal au titre des loyers et charges impayées, selon décompte arrêté au 15 décembre 2025,1.800 € par mois, majorée de 50% conformément aux dispositions de l’article 10.4 du contrat de bail, au titre de l’indemnité d’occupation pour la période postérieure à l’ordonnance à intervenir jusqu’au jour de la libération effective des lieux, 5.000 € au titre d’une indemnité provisionnelle pour le préjudice financier généré par cette absence de régularisation malgré la mise en demeure,2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner enfin la SAS API FACTORY aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au soutien de sa demande, Madame [D] [H] épouse [G] a produit la copie du bail du 1er novembre 2023, le commandement de payer du 27 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2026 puis renvoyée à la demande de l’une des parties au moins et retenue à l’audience du 24 mars 2026.

Représentée par son Conseil, Madame [D] [H] épouse [G] demande le bénéfice de son acte introductif d’instance. A l’audience, elle précise s’opposer aux délais de paiement.

Représentée par son Conseil et dans ses dernières conclusions contradictoirement signifiées, la société API FACTORY demande :

Recevoir la SAS API FACTORY en ses écritures et l’y déclarant bien fondée, Accorder à la SAS API FACTORY des délais de paiement dans la limite de 24 mois en application de l’article 1343-5 du Code civil, Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail, en application de l’article L 145-41 du Code de commerce, Juger que la clause résolutoire ne jouera pas si la SAS API FACTORY respecte l’échéancier fixé par le tribunal,Débouter Madame [D] [H] épouse [G] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, Débouter Madame [D] [H] épouse [G] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Madame [D] [H] épouse [G], bailleur

— Sur la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du Code de commerce : “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

Il est constant que par acte sous seing privé du 1er novembre 2023 par l’agence immobilière NAIS SOREMA, Madame [D] [H] épouse [G] a donné à bail à loyer commercial à la SAS API FACTORY représentée par son Président en exercice, Monsieur [C] [V], l’immeuble à usage professionnel sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Le bail a été consenti et accepté pour une durée de six mois commençant à courir le 1er novembre 2023, renouvelable cinq fois, pour arriver à une période de bail d’une durée maximum de trois ans.

Le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors charges de 21 600 euros TTC que la SAS API FACTORY s’obligeait à payer mensuellement à Madame [D] [H] épouse [G], le loyer d’avance le 5 de chaque mois, et pour la première fois le 1er décembre 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 décembre 2024, la SAS API FACTORY était mise en demeure de payer la somme de 5 100 euros.

Le 27 mai 2025, Madame [D] [H] épouse [G] a fait délivrer à la SAS API FACTORY un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial du 1er novembre 2023 pour un montant de 8 872,10 dont 8 700 euros au titre de la dette locative.

Conformément aux dispositions contractuelles intitulées “CLAUSE RESOLUTOIRE” du bail commercial du 1er novembre 2023, ladite clause stipule que “10.1. A défaut par le Preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, lesquelles sont toutes de rigueur, ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer , accessoires et charges à leur échéance, des arriérés de loyers et du complément du dépôt de garantie après révision du loyer ou encore de celui des intérêts de retard et des frais des actes extrajudiciaires, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet durant ce délai, et exprimant la volonté du Bailleur de se prévaloir de la présente clause.

Si le Preneur refusait de libérer les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, le Preneur acceptant que l’ordonnance soit exécutoire sur minute et nonobstant appel.

10.2. En cas d’inobservation par le Preneur des obligations à sa charge, le Bailleur aura la faculté distincte, quinze jours après une simple notification par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, de faire exécuter l’obligation méconnue par toute entreprise de son choix, aux frais, risques et périls du Preneur.

Les frais en résultant s’ajouteront de plein droit au premier terme suivant.

10.3. A défaut de paiement de quelques sommes restant dues en vertu du présent bail ou de ses suites, le montant de chaque échéance restant en tout ou partie impayé sera, à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter d’une mise en demeure de payer lesdites sommes, majoré de 10 % à titre de pénalités, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire.

De convention expresse, cette pénalité s’appliquera de plein droit à l’expiration du délai mentionné ci-dessus.

10.4. En cas de maintien dans les lieux loués du Preneur après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail pour quelque cause que ce soit, l’indemnité d’occupation à la charge du Preneur sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %, outre tous accessoires du loyer.”

Il ressort des pièces versées au débat que la preneuse, la SAS API FACTORY, n’a plus régulièrement honoré ses loyers depuis de nombreux mois et que le commandement de payer ses loyers dus, visant la clause résolutoire prévue au bail, est resté sans effet.

Les défaillances contractuelles de la SAS API FACTORY durant l’exécution du contrat de bail s’agissant du paiement du loyer courant ne sont dès lors pas sérieusement contestables.

Par conséquent, la résiliation du bail est acquise de plein droit par acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 28 juin 2025.

Aussi conformément aux clauses contractuelles, et l’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci a pour sanction l’expulsion.

Faute de preuve au jour de l’audience de la libération volontaire des lieux par le preneur, le bailleur est fondé à voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités de la présente ordonnance.

Toutefois, la demande d’astreinte sollicitée par la demanderesse n’apparait pas fondée. Cette demande est rejetée.

— Sur la demande reconventionnelle du preneur de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 1 du Code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Selon l’article 1343-5 du Code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.”

En l’espèce, la SAS API FACTORY demande à être autorisée à s’acquitter des sommes dues en 24 mensualités.

Madame [D] [H] épouse [G] s’oppose à l’octroi de ces délais de paiement.

Au vu de l’ensemble des pièces produites, il apparaît que la SAS API FACTORY, n’a plus régulièrement honoré son obligation de paiement des loyers et charges depuis plusieurs mois, et ce malgré le commandement de payer et l’assignation devant le juge des référés. Elle a de fait bénéficié d’un délai de régularisation depuis mai 2025 sans paiement intermédiaire même partiel.

Elle ne justifie pas d’un effort même partiel de régularisation depuis la délivrance du commandement de payer. Elle ne s’acquitte plus du loyer courant et elle ne justifie pas avec les seules pièces produites qu’elle dispose de capacités d’absorption de la dette au vu de son montant en plus du paiement des loyers hors charges.

La demande de délai de paiement est par conséquent rejetée.

— Sur la demande de provision du bailleur au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile “(…) Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— Au titre des loyers et charges impayés

En l’espèce, Madame [D] [H] épouse [G] demande de condamner la SAS API FACTORY à lui payer la somme de 19 359,82 euros en principal au titre des loyers et charges impayées, selon décompte arrêté au 15 décembre 2025.

Au titre de l’arriéré de loyers dont reste redevable la SAS API FACTORY, le bailleur justifie, selon commandement de payer du 27 mai 2025, du montant de leur créance non sérieusement contestable à hauteur de 8 700 euros (pièce n°4 du demandeur).

Le bailleur a produit les pièces justificatives suivantes (pièce n°5 du demandeur) au soutien de sa demande en paiement :

Dépôt de garantie API FACTORY : 1 500 euros,Loyer décembre 2023 : 1 500 euros, TVA : 300 euros,Votre virement API FACTORY : 1 800 euros, Appel de loyer janvier 2024 : 1 800 euros,Votre règlement API FACTORY : 1 800 euros, Appel de loyer février 2024 : 1 800 euros, Votre règlement API FACTORY : 1 800 euros, Appel de loyer mars 2024 : 1 800 euros,Votre règlement API FACTORY : 1 800 euros,Appel de loyer avril 2024 : 1 800 euros, Votre règlement API FACTORY : 1 800 euros, Appel de loyer mai 2024 :1 800 euros, Votre règlement API FACTORY : 1 800 euros, Appel de loyer juin 2024 : 1 800 euros, Votre règlement API FACTORY : 1 800 euros, Consommation eau : 458,61 euros, Appel de loyer juillet 2024 : 1 800 euros, Votre règlement API FACTORY : 1 800 euros, Appel de loyer août 2024 : 1 800 euros,Appel de loyer septembre 2024 : 1 800 euros, Votre règlement API FACTORY : 1 800 euros Appel de loyer octobre 2024 : 1 800 euros, Votre règlement API FACTORY : 1 800 euros, Votre règlement API FACTORY : 1 800 euros, Appel de loyer novembre 2024 : 1 800 euros Appel de loyer décembre 2024 : 1 800 euros, Appel de loyer janvier 2025 :1 800 euros,Votre règlement API FACTORY : 1 800 euros, Impayé chèques 0000149 07/01/2025- loyer octobre : 1 800 euros,Votre règlement API FACTORY : 1 800 euros, Appel de loyer février 2025 : 1 800 euros, Appel de loyer mars 2025 : 1 800 euros, Votre virement API FACTORY : 1 800 euros, Appel de loyer avril 2025 : 1 800 euros, Votre virement API FACTORY : 1 800 euros, Appel de loyer mai 2025 : 1 800 euros, Votre virement API FACTORY : 1 800 euros,

Auquel s’ajoute le loyer du mois de juin 2025 jusqu’à la résiliation du bail commercial acquise le 28 juin 2025, soit la somme de 1 680 euros (1 800 euros / 30 jours x 28 jours) et les charges impayées 458.61 euros (consommation d’eau)

Il en résulte que le preneur est condamné à titre provisionnel au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 9038.61 euros au titre de la dette locative échue arrêtée à la date de résiliation du bail, le 28 juin 2025.

Les sommes dues après l’acquisition de la clause résolutoire, sont examinées au titre des indemnités d’occupation ci-après.

— Au titre de l’indemnité d’occupation dues après la date de résiliation du bail

En l’espèce, Madame [D] [H] épouse [G] demande de condamner la SAS API FACTORY, à lui payer 1 800 euros par mois, majorée de 50% conformément aux dispositions de l’article 10.4 du contrat de bail, au titre de l’indemnité d’occupation pour la période postérieure à l’ordonnance à intervenir jusqu’au jour de la libération effective des lieux.

Cette demande est fondée en droit et conformément aux dispositions contractuelles à compter de la résiliation du bail acquise au 28 juin 2025, jusqu’à libération effective et complète des lieux. Il convient dès lors de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation à 1 800 euros mensuel dû par le preneur à compter de la date de résiliation conformément aux dispositions contractuelles non sérieusement contestables, majoré de 50%.

— Sur la demande d’indemnité provisionnelle pour le préjudice financier

En l’espèce, Madame [D] [H] épouse [G] demande de condamner la SAS API FACTORY à lui verser la somme de 5 000 euros au titre d’une indemnité provisionnelle pour le préjudice financier généré par cette absence de régularisation malgré la mise en demeure. Elle soutient que l’attitude rétive de la SAS API FACTORY a incontestablement causé un préjudice financier au bailleur qui est en droit d’en obtenir réparation.

En référé, le juge n’est pas compétent pour trancher le fond. Aussi, Madame [D] [H] épouse [G] échoue à rapporter la preuve de l’existence évidente d’un préjudice financier particulier distinct du non-paiement des loyers.

Il convient dès lors de rejeter cette demande que seuls les juges du fond pourront trancher.

Sur les mesures accessoires

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

En l’espèce, succombant à l’instance, la SAS API FACTORY est condamnée aux dépens et aux frais de commissaire de justice à hauteur de 172,10 euros.

En outre, l’équité commande de condamner la société SAS API FACTORY de payer à Madame [D] [H] épouse [G] une indemnité de 400 euros pour les frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au vu de l’ancienneté de la créance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision;

CONSTATONS par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 1er novembre 2023 liant Madame [D] [H] épouse [G], bailleur, et la SAS API FACTORY, preneur, et ce à la date du 28 juin 2025 ;

REJETONS la demande de délai de paiement de la SAS API FACTORY ;

ORDONNONS l’expulsion des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 5] comprenant plusieurs entrepôts et une cour, de la SAS API FACTORY, tant de ses biens, que des occupants de son chef et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance avec la remise des clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

DISONS que passé ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de la SAS API FACTORY au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SAS API FACTORY prise en la personne de son représentant légal à payer à Madame [D] [H] épouse [G] une indemnité provisionnelle de 9 038,61 euros au titre des loyers et charges impayés en application du bail commercial du 1er juin 2023, dette arrêtée à la date de la résiliation du contrat, soit le 8 mai 2025 ;

CONDAMNONS la SAS API FACTORY prise en leur personne de son représentant légal à payer à Madame [D] [H] épouse [G] une indemnité d’occupation provisionnelle forfaitaire et mensuelle sur la base du loyer et des provisions sur charges, soit la somme mensuelle de 1 800 euros majorée de 50 %, à compter du 28 juin 2025, jusqu’à libération complète des lieux au titre du bail commercial du 1er novembre 2023 ;

CONDAMNONS la SAS API FACTORY prise en la personne de son représentant légal à payer à Madame [D] [H] épouse [G] une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS API FACTORY aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’acte de commissaire de justice à hauteur de 172,10 euros ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Jennyfer PICOURY, Présidente du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et Gaétan ROYER, faisant fonction de greffier.

Le GREFFIER La PRÉSIDENTE

En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée par Nous, Directeur de Greffe du Tribunal Judiciaire.