TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 8]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00315 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QW7F

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

Société ESSONNE HABITAT

C/

Mme [I] [T] [R]

M. [U] [T]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Novembre 2025.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Mr [S] muni d’un pouvoir

DEFENDEURS:

Madame [I] [T] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [T]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : ESSONNE HABITAT

CCC Mr [T]

EXPOSÉ DU LITIGE

La société d’HLM LOGIREP aux droits de laquelle intervient la société ESSONNE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [U] [T] et Mme [I] [T] [R] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 503,12 euros et d’une provision pour charges de 183,09 euros.

Par actes de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1550 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juillet 2024 terme de juin inclus.

Par assignations délivrées le 16 décembre 2024, la société ESSONNE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire prononcer la résiliation du bail pour impayés, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [T] et Mme [I] [T] [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

3050 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,les loyers dus du 10 décembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 septembre 2025, la société ESSONNE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 septembre 2025, s’élève désormais à 3781,70 euros frais déduits. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs, dès lors que le paiement du loyer courant a repris.

M. [U] [T] ne conteste pas le montant des sommes réclamées. Il expose que avoir rencontré des difficultés financières à la suite de plusieurs arrêts de travail. Il ajoute que le couple assure la prise en charge de deux enfants handicapés. Il sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et propose d’apurer la dette par versement de 100 euros en plus du loyer courant.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [I] [T] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société ESSONNE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société ESSONNE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

( soit le 26 juillet 2024).

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « le contrat de location est établi par écrit ». Il est cependant admis que ces dispositions n’excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l’ensemble des exigences de cette même loi.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT expose ne pas être en mesure de produire le bail après cession des lieux par la SA d’HLM LOGIREP.

Toutefois, il résulte de la mise à disposition des lieux et des règlements effectués par Monsieur et Madame [T] qu’un contrat de bail verbal s’est créé entre les parties, ce qui n’est pas constesté par les preneurs.

En conséquence, l’existence d’un bail verbal est établie.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 3 octobre 2024, M. [U] [T] et Mme [I] [T] [R] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 1550 euros qui y était mentionnée.

La société ESSONNE HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 septembre 2025, M. [U] [T] et Mme [I] [T] [R] lui devaient la somme de 3781,70 euros terme d’août 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure d’un montant de 318.30 euros.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024 sur la somme de 1550 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 509,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En l’absence de production du bail et par conséquent de stipluation expresse d’une clause de solidarité des preneurs, la condamnation sera prononcée conjointement.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [U] [T] et Mme [I] [T] [R] et leur expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette, à la reprise du paiement du loyer avec une diminution de la dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, le contrat de bail se poursuivra à l’issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESSONNE HABITAT ou à son mandataire.

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [T] et Mme [I] [T] [R], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [T] et Mme [I] [T] [R] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 3781,70 euros (trois mille sept cent quatre-vingt-un euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2025 terme d’août inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024 sur la somme de 1550 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 509,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [U] [T] et Mme [I] [T] [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE M. [U] [T] et Mme [I] [T] [R] à payer à la société ESSONNE HABITAT le solde de la dette locative,

AUTORISE la société ESSONNE HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [T] et Mme [I] [T] [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE M. [U] [T] et Mme [I] [T] [R] à verser à la société ESSONNE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Et en toute hypothèse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESSONNE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [T] et Mme [I] [T] [R] aux dépens comprenant notamment le coût desassignations du 16 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge