N° Minute : 25/143

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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Pôle civil – Section1

Contentieux général

— Copie certifiée conforme revêtue de la

formule exécutoire délivrée le

à

— Copie certifiée conforme délivrée le

à

N° RG 23/00688 – N° Portalis DBXQ-W-B7H-EPVC

Code : 62B 0A

JUGEMENT RENDU LE 24 Juin 2025

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [L]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Lidwine SIMPLOT, avocat au barreau de BESANCON

DEFENDEUR(S) :

S.C.I. [I], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Jean-philippe DEVEVEY de la SELARL SELARL JEAN-PHILIPPE DEVEVEY, avocats au barreau de BESANCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Président : Guillaume De LAURISTON, juge, statuant en qualité de juge unique

Greffier : Thibault FLEURIAU

DEBATS :

A l’audience de plaidoiries du 15 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Juin 2025

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe par Guillaume De LAURISTON, assisté de Thibault FLEURIAU, Greffier

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EXPOSÉ LITIGE

M. [Z] [L] était propriétaire d’une maison d’habitation située cette [Adresse 7] à [Localité 9] sur le terrain cadastré section AN n°[Cadastre 3].

La SCI [I] est propriétaire de la parcelle voisine cadastrée section AN n° [Cadastre 4] à Ecole-Valentin (25480).

La SCI [I] a déposé une demande de permis de construire le 29 juin 2020, portant sur la démolition du bâti existant et prévoyant la création de 2 bâtiments contenant 8 logements. Le 28 septembre 2020 la commune a accordé le permis de construire.

Saisie par M. [Z] [L], le tribunal administratif de Besançon par décision du 2 décembre 2021 a rejeté la requête en annulation de l’arrêté du 28 septembre 2020.

M. [L] a sollicité M. [D] [T] pour réaliser une expertise. Ce dernier a déposé son rapport le 16 mars 2021.

Selon exploit du 17 avril 2023, M. [Z] [L] a assigné la SCI [I] devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins de la voir condamner à lui payer une somme de 70 000 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à la perte de la valeur de la maison.

Aux termes de ses conclusions adressées par voie électronique le 06 septembre 2024, M. [Z] [L] demande au tribunal de :

Condamner la SCI [I] à lui payer la somme de 70.000 euros à titre de dommage et intérêts correspondant à la perte de la valeur de la maison ; Condamner la SCI [I] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SCI [I] aux dépens.

Monsieur [L] fonde sa demande sur l’article 544 du code civil et l’article 1240 du même code.

Monsieur [L] fait valoir que le projet immobilier porté par la SCI [I], consistant en l’édification de deux bâtiments comprenant au total huit appartements, porte atteinte à la jouissance paisible de sa propriété. En effet, le projet inclut la construction de quatre terrasses, dont deux situées au premier étage et donnant directement sur la terrasse de son domicile. En outre, la végétation présente sur la parcelle concernée a été ou sera supprimée, ce qui ouvre une vue directe et plongeante depuis les terrasses du nouveau bâtiment sur la propriété de M. [Z] [L], en particulier sur l’espace jacuzzi.

Un rapport d’expertise établi par Monsieur [T] fait état de nombreuses nuisances et troubles engendrés par cette construction. L’expert relève notamment :

Un vis-à-vis direct et plongeant depuis les terrasses du premier étage ;Une modification significative de l’environnement immédiat, passant d’une maison voisine à deux immeubles collectifs ;Une augmentation notable de la circulation et des nuisances afférentes, en raison des allées et venues des futurs occupants.

L’expert a estimé la valeur vénale de la maison de M. [Z] [L], en l’absence du projet immobilier, entre 453.000 et 466.000 euros, selon une double méthode : comparative du bâti intégré et par le revenu. En prenant en compte les nuisances susmentionnées, il évalue la dépréciation du bien à 41.400 euros. De fait, les acquéreurs potentiels ont soit renoncé à l’achat, soit formulé des offres nettement inférieures. Finalement, M. [Z] [L] a été contraint de vendre sa maison pour 390.000 euros, subissant ainsi un préjudice financier certain et anormal directement imputable à la construction du projet immobilier par la SCI [I].

Il est établi que M. [Z] [L] avait eu connaissance d’un projet initial en 2019 lors d’une réunion d’information, projet qui avait été présenté comme émanant de la SCI [I] par un architecte mandaté par celle-ci. Ce premier projet, non conforme au PLU en raison du dépassement du coefficient d’occupation des sols, n’a pas abouti. Un second projet, plus restreint, a ensuite été déposé. C’est bien en raison de cette perspective de construction que M. [Z] [L] a décidé de mettre en vente sa propriété.

La SCI [I] tente de relativiser l’impact de la construction en soutenant que la valeur de la maison n’excéderait pas 390.000 euros, montant de la vente. Toutefois, l’acquisition initiale en 2012 s’était faite pour 226.000 euros et d’importants travaux de rénovation d’un montant de plus de 150.000 euros ont été réalisés. L’évaluation de l’expert, fixée à 460.000 euros, est contestée de manière non motivée par la SCI [I], qui n’apporte aucun élément concret remettant en cause le sérieux de l’expertise.

Le chemin d’accès des futurs occupants passe sous les fenêtres de la maison de M. [Z] [L], via le chemin du village, générant un flux estimé à un minimum de 56 passages de véhicules par semaine. Des vues directes subsistent depuis les balcons de l’immeuble sur la terrasse de M. [Z] [L], en dépit d’un brise-vue partiellement installé à son initiative. La distance d’implantation du bâtiment n’est pas de 4 mètres comme allégué, mais de 3,25 à 3,67 mètres de la limite séparatrice. De plus, aucun brise-vue ni arbre n’a été effectivement planté par la SCI [I].

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°1, notifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, la société SCI [I] demande au tribunal de :

Rejeter l’ensemble des prétentions de M. [Z] [L] en toutes leurs dispositions. Le condamner à lui payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner M. [Z] [L] aux entiers dépens avec faculté pour la SELARL Devevey de bénéficier des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Aux soutiens de ses prétentions, la SCI [I] soutient que le projet de construction d’un immeuble par la SCI [I] entraînerait un trouble anormal de voisinage. Il invoque une atteinte à sa jouissance privative, estimant que le bâtiment porterait une vue directe sur la terrasse de sa maison, et se plaint de nuisances liées à la circulation des engins nécessaires aux travaux. Il affirme que ces désagréments entraîneraient une perte de valeur de son bien immobilier, qu’il évalue à 70.000 euros.

La mise en vente de la maison de M. [Z] [L] est intervenue le 10 septembre 2020, soit antérieurement à la délivrance du permis de construire accordé à la SCI [I] le 28 septembre 2020. Il ne peut donc raisonnablement soutenir que le projet a influencé la valeur de vente du bien. Par ailleurs, l’intéressé déclare avoir eu connaissance du projet dès 2019, à l’occasion d’une réunion publique à laquelle participait un architecte, M. [M]. Or, il ressort des pièces du dossier que le cabinet en charge de la maîtrise d’œuvre du projet est le cabinet B2M, et non M. [M]. En outre, la SCI [I] a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés en 2020, ce qui exclut qu’elle ait pu être propriétaire du terrain concerné en 2019. Il apparaît donc que le projet présenté lors de ladite réunion ne saurait être celui effectivement mis en œuvre par la SCI [I].

La vente s’est finalement conclue à un prix de 390.000 euros, soit un prix conforme à celui du marché. L’écart entre le prix espéré de 450.000 euros et le prix effectivement obtenu ne peut, dans ces conditions, être imputé à la construction du projet litigieux. De plus, aucune amélioration ou rénovation n’a été effectuée sur le bien, malgré la connaissance alléguée du projet dès 2019, ce qui tend à démontrer l’absence de préjudice subi.

Quant à l’expertise faisant état d’une valeur de 460.000 euros, elle se fonde sur des comparaisons avec d’autres ventes dans la commune sans préciser la nature des biens pris comme référence, rendant ainsi cette expertise peu probante.

Il convient de rappeler que le terrain de la SCI [I] est situé en zone constructible, et que le projet respecte l’ensemble des prescriptions du plan local d’urbanisme. Le bâtiment le plus proche de l’ancienne propriété de M. [Z] [L] est implanté à une distance de 5,67 mètres de la limite séparatrice, la terrasse du rez-de-chaussée se situe à 3,29 mètres et le balcon à 4,30 mètres, soit au-delà des distances minimales exigées. Le projet ne dépasse pas la hauteur maximale autorisée. En outre, un brise-vue végétal a été implanté en limite de propriété, empêchant toute vue directe ou plongeante sur la parcelle de M. [Z] [L].

Il convient de souligner que M. [Z] [L] n’occupe plus les lieux depuis la vente de son bien. Il ne peut donc invoquer des nuisances sonores ou des troubles de jouissance liés aux travaux. Par ailleurs, le plan de masse joint au permis de construire montre que les circulations liées à la construction se font par un chemin situé à l’opposé de l’ancienne propriété de M. [Z] [L], devenu entre-temps une impasse. L’intéressé, ayant quitté les lieux en septembre 2020, ne pouvait avoir connaissance de cette modification, ce qui rend ses allégations infondées.

Enfin, il y a lieu de rappeler qu’il n’existe aucun droit acquis au maintien de l’environnement tel qu’il existait antérieurement. La seule circonstance qu’un projet modifie la physionomie du voisinage ne suffit pas à caractériser un trouble anormal. En l’espèce, la construction projetée s’inscrit dans les normes de construction applicables et n’excède pas les inconvénients normaux du voisinage.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 13 février 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 15 avril 2025. À cette date, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR CE

Sur la demande indemnitaire

Sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage

À la date de la construction de l’immeuble édifié par la SCI [I], la réparation des troubles anormaux du voisinage reposait sur le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ».

La responsabilité pour troubles anormaux du voisinage est un cas de responsabilité de plein droit qui ne requiert pas la preuve d’une faute. Ainsi, il est indifférent en l’espèce que la construction édifiée respecte la réglementation d’urbanisme de la commune d'[Localité 8], étant par ailleurs précisé que la preuve n’est pas rapportée que cela ne serait pas le cas.

M. [L] expose avoir subi des troubles importants et anormaux liés à la construction des 2 bâtiments du fait de la création d’une vue dégagée directe et plongeante sur la terrasse de sa maison depuis les nouveaux bâtiments, d’un changement de la configuration de l’environnement passant d’une seule maison voisine à un double bâtiment, des nuisances dues à la circulation et aux allers-retours de voitures, ce qui aurait fait perdre de la valeur vénale, la valeur de la maison étend fixée à 460 000 euros sans les constructions réalisées par la SCI [I], M. [L] ayant vendu sa maison pour un prix de 390 000 euros.

Il convient de préciser que les troubles anormaux du voisinage sont constitués par les troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage mais ne peuvent être constitués par tous les troubles résultant du seul fait d’avoir des voisins.

Ainsi, le grief allégué du passage d’un nombre augmenté de véhicules, alors même que le même chemin d’accès et les emplacements de parking des immeubles édifiés ne sont pas du côté de la propriété de M. [L], et alors même que ce dernier entend demander réparation de l’augmentation du trafic dans son voisinage, il n’est pas contesté que le chemin évoqué est une voie publique qui par nature même peut être empruntée par des véhicules, de telle sorte que M. [L] ne peut en tirer grief.

Concernant le changement de la configuration de l’environnement, il apparaît au regard des photographies versées aux débats et des documents annexes aux demandes de permis de construire et permis de construire modifié, mais aussi des photographies prises dans le cadre de l’expertise réalisée par M. [T], que la vue, le voisinage et l’environnement de la propriété de M. [L] ont été modifiés. En effet, il est constant que l’ancien immeuble bâti était décalé par rapport à la propriété de M. [L] et a été remplacé par l’immeuble de deux niveaux construits plus proches de la limite de propriété et que l’ancien emplacement du jardin des voisins de M. [L] a vu s’édifier un immeuble. Il apparaît aussi que les arbres qui pouvaient cacher les vues ont été coupés pour permettre la réalisation des bâtiments.

Il convient toutefois de relever que nul ne peut se prévaloir d’un droit au maintien de son environnement. Il est nécessaire de relever tout d’abord que la parcelle voisine à celle de M. [L] était déjà une propriété construite, et qu’elle se situe dans la zone constructible prévue par la réglementation d’urbanisme de la commune d'[Localité 10]. Ainsi, le principe même de la construction de nouveaux bâtiments n’apparaît pas être une modification fondamentale de l’environnement de la propriété de M. [L].

Concernant enfin la création d’une vue dégagée directe et plongeante sur la terrasse de sa maison, il ne peut qu’être constaté que l’article 678 du Code civil prévoit pour les vues droites et les balcons, une distance minimum de 19 dm, soit la distance de 1,90 m, entre le bord du balcon et la ligne de séparation des 2 propriétés. Il ressort des plans d’architecte versée aux débats que la distance entre le bord du balcon et le mur séparant les 2 propriétés est supérieure à 3 m, de telle sorte qu’il n’y aurait pas lieu sur ce fondement à supprimer ses vues. Toutefois, la responsabilité au titre d’un trouble anormal du voisinage peut exister indépendamment du respect des dispositions légales, le permis de construire étant accordé sous réserve du respect des droits des tiers.

Il ressort toutefois des photographies versées aux débats que les constructions édifiées créent une vue plongeante sur la propriété de M. [L] et notamment sur la partie de la terrasse couverte sur laquelle est installé un jacuzzi. Cependant, il résulte des photographies versées aux débats et notamment la pièce 15 , par la défenderesse, que la terrasse ne peut être visible que depuis les balcons et non depuis le rez-de-chaussée de la construction édifiée par la SCI [I] ce qui limite l’atteinte à l’intimité qui apparaît toutefois constituée.

L’atteinte à l’intimité des occupants de la propriété de M. [L] apparaît toutefois limitée à la seule question de la terrasse dotée d’un jacuzzi, les photographies versées aux débats n’établissant pas une atteinte portée à l’intérieur du bâtiment. Cette perte d’intimité résultant de l’édification du bâtiment postérieurement à l’aménagement par M. [L] de la terrasse et du jacuzzi constitue un trouble anormal du voisinage puisque cela excède les inconvénients normaux du voisinage, et la construction étant ultérieure à l’aménagement de la terrasse.

Sur l’indemnisation du trouble anormal du voisinage

La société défenderesse conteste l’évaluation retenue par M. [T]. La SCI [I] relève que le rapport d’expertise immobilière a été établi de manière non contradictoire et n’est pas confirmé par d’autres évaluations. Le tribunal ne peut se baser uniquement sur une expertise amiable, qui nécessite d’être corroborée par d’autres éléments. En l’espèce, il n’est pas versé d’autres avis de valeur par le demandeur, ni d’autres avis de professionnels de l’immobilier. L’expertise amiable réalisée à la demande de M. [L] ne permet donc pas à elle seule de déterminer la valeur du bien. Toutefois, il peut être constaté que l’immeuble a été vendu le 13 mai 2022 pour une valeur immobilière de 371 300 euros, excluant les biens mobiliers. Concernant l’évaluation du préjudice subi du fait du trouble anormal du voisinage et la détermination de l’impact financier M. [T] a proposé de retenir un abattement de 3 % du fait de la vue plongeante sur la piscine et le jardin. Si le défendeur conteste l’évaluation retenue, il ne peut qu’être constaté qu’il n’en propose pas d’autres alors que l’existence du trouble anormal du voisinage dû à la perte d’intimité apparaît établie.

Il sera donc considéré que la perte de valeur vénale a été de 3 %, et que le prix de vente immobilier de 371 300 euros correspond à 97 % de la valeur vénale de l’immeuble.

La somme de 11 483,50 euros réparera intégralement la perte de valeur vénale résultat du trouble anormal du voisinage issu de la perte d’intimité.

La SCI [I] sera condamnée à payer cette somme à M. [L].

Sur les autres demandes

Perdant principalement le procès, la SCI [I] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

L’équité commande de la condamner à payer une somme de 1500 euros à M. [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE la SCI [I] à payer la somme de 11 483,50 euros à M. [Z] [L],

CONDAMNE la SCI [I] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCI [I] à payer la somme de 1500 euros à M. [Z] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT