TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

N° RG 25/00357 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FBX6 (Code

[W] [J] [N] [L]

[X] [K] [Z] [Y] épouse [Y] c/

[M] [F]

[I] [H]

Grosse délivrée le

à Me [Localité 15]

Copie délivrée le

à Me [Localité 15] – M. [F]

Mme [H]

Ordonnance de référé du 07 Octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [W] [J] [N] [L]

né le 13 Avril 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Emmanuel SANCEY, avocat au barreau de BESANCON

Mandataire : M^e SAS FONCIA (Mandataire)

Madame [X] [K] [Z] [Y] épouse [Y]

née le 25 Avril 1983 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Emmanuel SANCEY, avocat au barreau de BESANCON

Mandataire : M^e FONCIA (Mandataire)

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [F]

né le 25 Décembre 1991 à [Localité 10] (ALGERIE), demeurant "[Adresse 14].

non comparant, ni représenté

Madame [I] [H]

née le 19 Février 1992 à [Localité 4], demeurant "[Adresse 14]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BALLUET Marie-Jeanne

GREFFIER : JOLY Virginie

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 02 Septembre 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 07 Octobre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire – premier ressort

Suivant contrat de location du 9 décembre 2019, M. [L] [W] et Mme [Y] [X] épouse [L], ayant pour mandataire au jour du contrat, la société TRILOGIE a donné à bail à usage d’habitation à M. [F] [M] et Mme [H] [I] un appartement sis [Adresse 13] [Adresse 11] pour une durée de 3 ans à effet du 17 janvier 2020, moyennant un loyer mensuel initial de 775 Euros outre une provision sur charges de 10 euros soit un total de 785 euros

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié en date du 25 novembre 2024 pour un montant de 5 376.40 euros en principal.

Par acte du 6 Juin 2025, M. [L] [W] et Mme [Y] [X] épouse [L], propriétaires, ont fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Besançon statuant en référé M. [F] [M] et Mme [H] [I] afin de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation en application de la clause résolutoire visée au commandement du 25 novembre 2024

En conséquence :

— ordonner l’expulsion de M. [F] [M] et Mme [H] [I] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef et au besoin avec l’assistance de la [Localité 9] Publique, faute pour eux de libérer spontanément les lieux loués dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir

— condamner M. [F] [M] et Mme [H] [I] à payer solidairement et à titre provisionnel à M. [L] [W] et Mme [Y] [X] épouse [L] la somme de 4 771.37 euros correspondant aux arriérés de loyers dus au 14 mai 2025 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 873.58 euros à compter du 27 janvier 2025 et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

— les condamner solidairement au règlement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce compris les dépens

* condamner M. [F] [M] et Mme [H] [I] à payer solidairement aux demandeurs la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et y compris le coût du commandement de payer, la présente assignation et sa dénonce au préfet.

A l’audience du 2 septembre 2025 ,M. [L] [W] et Mme [Y] [X] épouse [L] sont représentés par leur Conseil qui indique que la dette actualisée à fin Août s’élève à 5014.79 Euros et qu’il a eu des paiements réguliers à partir de février 2025 et déclare s’en rapporter à l’assignation.

Mme [H] [I] dit ne pas contester la dette mais dit qu’il y avait eu une erreur et que la dette vient de l’annulation de tous les virements et que tous les loyers sont payés ; elle précise qu’elle a fait un plan d’apurement avec l’assistance sociale de la CAF de 25 échéances de 200 euros.

M. [F] [M] est non comparant bien que régulièrement cité.

Il est donné lecture de l’enquête sociale.

Le jugement a été mis en délibéré au 7 octobre 2025

MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile il convient de rappeler qu’en l’absence du défendeur, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

M. [L] [W] et Mme [Y] [X] épouse [L], invoque l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et font valoir qu’un commandement de payer à été signifié le 25 novembre 2024 et est demeuré infructueux et que le contrat de location contient en sa page 5 un article VII « clause de solidarité » et un article VIII intitulé clause résolutoire ;

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties en date du 9 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié en date du 25 novembre 2024 pour un montant de 5 376.40 euros en principal

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 janvier 2025

L’action du bailleur en constatation de la résiliation de plein droit du bail est recevable puisque l’assignation a été notifiée au Préfet du [Localité 8] par lettre recommandée avec accusé de réception six semaines au moins avant la date de l’audience, conformément aux prescriptions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023.

En conséquence, M. [F] [M] et Mme [H] [I] sont donc occupants sans droit ni titre du logement depuis le 25 janvier 2025 et il y a donc lieu d’ordonner leur expulsion.

Sur la demande de provision

Le bailleur sollicite à titre provisionnelle une somme de 5 014.79 euros au titre des loyers impayés et au soutien de sa demande verse aux débats :

— le bail signé par les parties le 9 décembre 2019

— le commandement de payer du 25 novembre 2024

— le décompte de créance locatives arrêté au mois d’août 2025

il convient cependant de déduire du montant de la créance invoquée les sommes de 185.82 euros et 252.68 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens

Pour le surplus, la créance n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, et la demande de provision doit donc être accueillie à hauteur de 4 576.29 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision

Sur l’octroi de délais

A la barre, Mme [H] [I] sollicite des délais sur 25 mois à raison de 200 euros par mois en sus du loyer courant et des charges. Elle produit une proposition de plan d’apurement ; les bailleurs maintiennent leurs demandes et précisent qu’il y eu des paiements réguliers à partir de février.

Aux termes de l’article 24 § VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du Code civil.

En l’espèce, les locataires ont saisi le Tribunal d’une demande d’échelonnement de la dette et il ressort que ces derniers ont repris le versements des loyers courants depuis le mois de février 2025, aussi, il convient d’accorder des délais selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera sensée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [F] [M] et Mme [H] [I] sont donc occupants sans droit ni titre du logement depuis le 25 janvier 2025

Il convient d’accorder aux demandeurs une provision au titre de la réparation de ce dommage, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail soit la somme de 873.58 euros d’indemnité d’occupation mensuelle pour le logement à compter du 25 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux

Dit n’y avoir lieu à intérêts au taux légal

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamne solidairement M. [F] [M] et Mme [H] [I] à verser à M. [L] [W] et Mme [Y] [X] épouse [L] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens.

Parties perdantes, M. [F] [M] et Mme [H] [I] seront donc condamnés aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement ; l’assignation et sa dénoncé au Préfet et conformément aux dispositions de l’article 696 du code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent ;

DÉCLARONS régulière et recevable la demande formée par. M. [L] [W] et Mme [Y] [X] épouse [L] l’encontre de M. [F] [M] et Mme [H] [I] ;

CONDAMNONS solidairement M. [F] [M] et Mme [H] [I] à payer à M. [L] [W] et Mme [Y] [X] épouse [L] la somme de 4 576.29 euros au titre des arriérés de loyers outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

Vu l’article 24 § VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

AUTORISONS M. [F] [M] et Mme [H] [I] à régler la somme de 4 576.29 euros en 24 mensualités de 190.67 euros à partir du mois suivant celui du prononcé de la présente décision, et au plus tard le 15 de chaque mois, et la dernière mensualité (la 24e) devant solder la dette ; le loyer et les charges courants devront être payés en sus ;

DISONS que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 9 décembre 2019 seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’en cas de défaillance à l’une quelconque des échéances, le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible sans mise en demeure préalable ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à bonne date, la clause résolutoire reprendra son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire et en ce cas:

— constate la résiliation de plein droit, au 25 janvier 2025 du bail conclu entre les parties concernant le logement, sis [Adresse 13] [Adresse 12]

— condamne d’ores et déjà solidairement M. [F] [M] et Mme [H] [I] à payer à M. [L] [W] et Mme [Y] [X] épouse [L] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 873.58 euros à compter du 25 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Ordonne à M. [F] [M] et Mme [H] [I] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de leur chef,

— A défaut de libération volontaire des lieux, autorise d’ores et déjà M. [L] [W] et Mme [Y] [X] épouse [L] à faire procéder à leur expulsion et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, et ce à l’expiration d’un délai de DEUX MOIS à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS solidairement M. [F] [M] et Mme [H] [I] à verser à M. [L] [W] et Mme [Y] [X] épouse [L] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS solidairement M. [F] [M] et Mme [H] [I] aux entiers dépens qui comprendront notamment du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au Préfet conformément aux dispositions de l’article 696 du code de Procédure Civile.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER LE JUGE