TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Ariane LANDAIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Olivier MAYRAND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06457 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JG7

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 juin 2025

DEMANDERESSE

Société TENZOR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier MAYRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0162

DÉFENDERESSE

Société AUDIT EXPERTS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Ariane LANDAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0924

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juin 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06457 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JG7

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 9/11/2020 à effet au 1/01/2021, la SAS TENZOR a donné à bail à la SAS AUDIT EXPERTS un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 1] [Localité 4] [Adresse 6], pour un loyer de 6525 euros et charges stipulées, avec prise de possession anticipée au 28/12/2020 et une franchise de loyer de 1 mois.

M. [M] [T] s’est porté caution le même jour pour une durée de 9 ans et dans la limite de 78300 euros.

Les actes ont été déposés devant notaire le 18/02/2021.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à la SAS AUDIT EXPERTS le 5/04/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 29397,25 euros en principal, après relance du 13/03/2024.

Par acte de commissaire de justice du 11/06/2024, la SAS TENZOR a fait assigner la SAS AUDIT EXPERTS aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,

— voir ordonner l’expulsion de la SAS AUDIT EXPERTS ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir condamner la SAS AUDIT EXPERTS au paiement à titre provisionnel :

∙ D’une somme de 35031,25 euros au titre de l’arriéré au 3/06/2024 inclus, à parfaire, outre la somme de 2939.72 euros au titre de la clause pénale

∙ D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant indexé, et des charges et taxes, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux

∙ D’une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement de payer.

A l’audience du 21/11/2024 le bailleur a réduit sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 30824.38 euros euros, au mois de novembre 2024 inclus, fait valoir l’absence de contestation sérieuse sur la validité du commandement, et ne s’est pas opposé à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, a maintenu ses demandes accessoires.

La SAS AUDIT EXPERTS a été représentée. Elle a fait valoir une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer, dont le délai est de 6 semaines au lieu de 2 mois dans le bail, a demandé subsidiairement des délais de paiement, avec un échéancier moins important que celui initialement prévu entre les parties, par versements de 500 euros en plus du loyer courant.

Par décision du 05/02/2025, les débats ont été réouverts à l’audience du 01/04/2025 afin que les parties précisent les règles légales permettant d’appliquer une TVA au loyer et/ou charges pour le bail d’habitation soumis aux dispositions du code civil selon la commune intention des parties et subsidiairement les a enjoint de présenter toute observation sur les sommes dues au commandement de payer, hors TVA dans le délai de 2 mois du commandement de payer et lors de l’audience.

La SAS TENZOR soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— voir débouter la SAS AUDIT EXPERTS de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions tendant à remettre en cause la validité du commandement de payer et à voir condamner la SAS TENZOR au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 05/06/2024

— voir ordonner l’expulsion de la SAS AUDIT EXPERTS ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir condamner la SAS AUDIT EXPERTS au paiement à titre provisionnel :

∙ D’une somme de 31437.18 euros au titre de l’arriéré au 31/03/2025 inclus, à parfaire, outre la somme de 2939.72 euros au titre de la clause pénale

∙ D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant indexé , et des charges et taxes, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux

∙ Dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de délais de paiement, juger qu’à défaut de règlement d’une échéance à bonne date, en plus du loyers et des charges courants, la totalité de la dette deviendra exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, avec toute conséquence de droit, notamment expulsion

∙ Voir débouter la SAS AUDIT EXPERTS de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions

∙ voir condamner la SAS AUDIT EXPERTS au paiement d’une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement de payer.

La SAS AUDIT EXPERTS soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

à titre principal :

— voir dire n’y avoir lieu à référé

— débouter la SAS TENZOR de ses demandes accessoires

subsidiairement :

— accorder à la SAS AUDIT EXPERTS un délai de paiement jusqu’au 20/02/2026

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai et débouter la SAS TENZOR de ses demandes

en toute hypothèse :

— condamner la SAS TENZOR à payer à la SAS AUDIT EXPERTS la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , outre les dépens

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et le commandement de payer

Le commandement de payer délivré le 5/ 04/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail d’habitation soumis aux dispositions du code civil . Celle-ci stipule :

— en cas d’inexécution par le preneur d’une seule des conditions du bail ou de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’un complément de dépôt de garantie ou d’une somme quelconque due en vertu du bail ou de tous accessoires ou de frais de commandement ou autre frais de justice et après une sommation ou un commandement resté infructueux pendant deux mois , le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire.

Dans le commandement cette clause est rappelée, mais un délai de 6 semaines est mentionné en gras pour la somme à payer en première page. Mais en page suivante il est indiqué que passé le délai de deux mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail et [vous] exposez à une procédure judiciaire de résiliation du bail.

Dans ces conditions, l’erreur matérielle de délai en gras en première page ne faisait pas grief au locataire, qui avait connaissance du délai de deux mois de mise en jeu de la clause résolutoire.

La contestation sur la validité de ce commandement de payer, compte-tenu de ses mentions, n’est pas sérieuse.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 du code de procédure civile, une provision peut être accordée au créancier , en l’absence de contestation sérieuse.

Dans le décompte produit le loyer et la provision sur charges sont soumis à TVA de 20%.

La SAS TENZOR soutient que la TVA est applicable sur option au loyer dans le cas d’un preneur assujetti à la TVA pour les besoins de son activité selon l’article 260 du code général des impôts, ce qui est le cas de la SAS AUDIT EXPERTS et précise que les charges sont également assujetties en tant qu’accessoire du principal en application de l’article 267 2° I du même code.

Elle ajoute que la TVA sur charges est de 523.93 euros sur la période, que la SAS AUDIT EXPERTS l’a acquittée depuis le début du bail sans difficulté, si bien qu’elle la déclare et la déduit dans sa déclaration de TVA, qu’elle n’a pas de préjudice.

La SAS AUDIT EXPERTS fait valoir que la TVA ne s’applique pas en application de l’article 261 D 2° du code général des impôts, dans le cas de location de terrains non aménagés et de locaux nus dès lors qu’elles s’analysent en des opérations de caractère civil, que la jurisprudence considère que le fait que la location soit effectuée par une société commerciale ne peut en aucun cas avoir à lui seul pour conséquence de rendre commercial et imposable à la TVA une location nue, que la location nue d’immeubles à usage d’habitation revêt en toute hypothèse un caractère civil.

Elle ajoute que si le loyer est assujetti, la provision sur charges régularisée ne l’est pas.

La SAS AUDIT EXPERTS en déduit que la contestation du décompte, qui est sérieuse , conduit à dire n’y avoir lieu à référé.

L’article 261 D du code général des impôts dispose :

Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

1° Les locations de terres et bâtiments à usage agricole ;

1° bis Les locations d’immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel ;

2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial ou d’accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire ;

Le bail est un bail à usage d’habitation, selon la commune intention des parties pour loger le gérant salarié de la SAS AUDIT EXPERTS. Dans ce cas, la nature du bail est telle qu’elle sert à déterminer la règle d’imposition à la TVA, qui dès lors ne peut conduire à exercer l’option de l’article 260 du code général des impôts. Le local n’étant pas indiqué être meublé ou garni, il est considéré comme locaux nus à usage d’habitation et relève de l’article 2° de l’article 261 D du code général des impôts.

La SAS TENZOR n’a d’ailleurs pas invoqué le cas d’exception « lorsque les locations en cause constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial » ou « lorsque les locations en cause constituent pour le bailleur un moyen d’accroître ses débouchés ».

La déduction de la TVA depuis le début du bail est calculable et s’élève au total à 80747.50 euros. Elle rend sérieuse la contestation élevée compte-tenu du montant total de la dette de loyers et charges réclamée, indépendamment des rectificatifs à effectuer par les parties pour leur déclaration de TVA.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner la SAS TENZOR aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il convient de condamner la SAS TENZOR à payer à la SAS AUDIT EXPERTS la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir , vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer du 05/04/2024

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux loués situés au [Adresse 1] [Localité 4] [Adresse 6] selon bail soumis au code civil et les demandes accessoires

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE la SAS TENZOR aux dépens

CONDAMNE la SAS TENZOR à payer à la SAS AUDIT EXPERTS la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT