TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Références : N° RG 25/00148 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E7HD (Code nature affaire 5AA/0A)

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DÉPARTEMENT DU [Localité 9]

[B] [Z]

Grosse délivrée le

à HABITAT 25

Copie délivrée le

à la préfecture, M. [Z]

Ordonnance de référé du 10 juillet 2025

DEMANDEUR

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DÉPARTEMENT DU [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Madame [W] [K], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BOBILLIER Louise

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 13 mai 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

DÉCISION : contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2022, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) a donné à bail à M. [B] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 356,76 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) a fait signifier un commandement de payer reposant sur la clause résolutoire le 22 aout 2024 pour un montant de 1 750,13 euros.

Le bailleur a ensuite fait assigner M. [B] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par acte d’huissier du 19 février 2025, sollicitant les mesures suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du locataire ;

— condamner M. [B] [Z] au paiement de la somme de 2 459,33 à titre de provision ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et des charges, soit la somme de 388,81 euros, qui auraient été versées en cas de continuation du bail à compter de la résiliation jusqu’à la complète libération des lieux par leurs occupants et la remise des clefs et ce avec indexation ;

— et enfin le condamner à lui payer tous les dépens qui comprendront notamment le coût de l’acte de commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que le coût de la présente assignation et de sa notification au représentant de l’État.

À l’audience du 13 mai 2025, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25), représenté par Mme [W] [K], justifiant d’un pouvoir pour ce faire, actualise l’arriéré locatif à la somme de 3 323,91 euros, reprend pour le surplus les demandes contenues dans l’assignation et s’oppose à la demande de délais.

M. [B] [Z], comparaît en personne, sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 20 euros par mois, en plus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 9] le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi précitée.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bail conclu le 27 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article III.3) sur laquelle se fonde le commandement de payer signifié le 22 août 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23octobre 2024.

Aucun élément ne permet d’accorder des délais de paiement au locataire. En effet, son dernier paiement remonte au mois de janvier 2025 et il n’a pas repris le paiement du loyer courant à l’audience.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [B] [Z] et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

M. [B] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera d’un montant égal aux loyers et provisions sur charges, soit à la somme de 382,34 euros.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Selon décompte actualisé, M. [B] [Z] demeure redevable, après soustraction des frais de poursuite et de rejets, de la somme de 3 173,35 euros à la date du 12 mai 2025.

Il sera donc condamné à verser à titre provisionnel à l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) la somme de 3 173,35 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [B] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile. Ces derniers comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge du contentieux de la protection, statuant publiquement, en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 27 janvier 2022 par l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) à M. [B] [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (25), et ce à compter du 23 octobre 2024 ;

DEBOUTONS M. [B] [Z] de sa demande de délais suspensifs de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à M. [B] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour M. [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [B] [Z] à payer à l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 382,34 euros à compter du 23 octobre 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;

CONDAMNONS M. [B] [Z] à payer à l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) à titre provisionnel la somme de 3 173,35 euros (décompte arrêté au 12 mai 2025, indemnité d’occupation d’avril 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [B] [Z] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier, Le juge