TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e Dororthée SOULAS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 mai 2025

à Mme [Z] [C]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00751 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AB4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [W] [D] [X]

née le 20 Septembre 1954 à [Localité 4], domiciliée : chez SAS IMMOBILIERE PUJOL, [Adresse 3]

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [Z]

née le 06 Janvier 1986 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 octobre 2014 avec prise d’effet au 16 janvier 2014, Madame [Y] [X] a consenti à Madame [C] [Z] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 630 euros outre 30 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Y] [X] a fait signifier à Madame [C] [Z] par exploit de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 2.508,70 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, dénoncé le 16 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [Y] [X] a fait assigner Madame [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail consenti à Madame [C] [Z] par la demanderesse par acquisition de la clause résolutoire, Ordonner, en tout état de cause, sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de Madame [C] [Z] ainsi que celle de tous occupants pour elle ou avec elle de l’appartement situé [Adresse 1],Condamner Madame [C] [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 4 055,53 euros, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 23 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation valant mise en demeure extrajudiciaire, et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative de la requérante en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée,Condamner Madame [C] [Z] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée, Condamner Madame [C] [Z] à payer au requérant une somme de 1.100 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens en lesquels seront, notamment, compris tous les frais d’huissiers exposés (article 696 du CPC), notamment le coût des commandements signifiés les 5 septembre 2023, le 25 mars 2024, le 14 juin 2024 et 29 octobre 2024.

À l’audience du 27 mars 2025, Madame [Y] [X], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.477,20 euros, selon décompte en date du 17 mars 2025. Elle précise que le requis a repris le paiement du loyer.

Madame [C] [Z], en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique avoir effectué un virement de 277 euros la veille de l’audience et prévoit d’en effectuer un autre de 500 euros le lendemain.

Elle fait valoir qu’elle est en arrêt maladie suite à une séparation.

Elle précise que son médecin lui a déconseillée de reprendre son activité professionnelle étant donné qu’elle travaille dans une clinique psychiatrique.

Elle déclare percevoir entre 420 et 430 euros tous les 15 jours, une complémentaire d’un montant variant de 400 à 600 euros par mois et une prime d’activité d’un montant de 200 à 300 euros mensuels.

Elle explique avoir charge de sa fille de 10 ans et percevoir mensuellement une pension alimentaire de 200 euros et 100 euros d’aide personnalisée au logement. Elle souligne assumer un loyer d’un montant de 800 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I. Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 15 janvier 2025 a été dénoncée le 16 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 27 mars 2025.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Madame [Y] [X] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 04 novembre 2024.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 8 octobre 2014 contient une clause résolutoire, en son article 18, à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [C] [Z] le 29 octobre 2024, pour la somme de 2.508,70 euros.

Les sommes visées au commandement que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 29 décembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Madame [C] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [C] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 17 mars 2025 que Madame [C] [Z] reste devoir la somme de 3.152,40 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2025 inclus et déduction faite du solde débiteur de 3.477,20 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 324,80 euros (28,21 + 169,37 + 127,22), devant figurer au poste des dépens.

Pour la somme au principal, Madame [C] [Z] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [C] [Z] est donc condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 3.152,40 euros à titre provisionnel, arrêtée au 17 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [C] [Z] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 87,57 euros le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [C] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Madame [C] [Z], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’il se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [C] [Z] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie d’une part que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, et d’autre part d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte,

· Madame [C] [Z] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 800,81 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [C] [Z], qui succombe, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Y] [X] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 octobre 2014 entre Madame [C] [Z] et Madame [Y] [X], concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 29 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] à verser à Madame [Y] [X], à titre provisionnel, la somme de trois mille cent cinquante-deux euros et quarante centimes (3.152,40 euros) décompte arrêté au 17 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISONS Madame [C] [Z] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de quatre-vingt-sept euros et cinquante-sept centimes (87,57 euros), payables avant le 8 de chaque mois et pour la première fois, le 8 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des frais,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [C] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [C] [Z] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit huit cent euros et quatre-vingt-un centimes (800,81 euros) à ce jour ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [C] [Z] à verser à Madame [Y] [X] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION