TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Références : N° RG 25/00045 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E53N (Code nature d’affaire : 5AA/ 0A)

Grosse délivrée le

à Mr [Z]

Copie délivrée le

à Me [Localité 9]

Jugement du 02 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Z],, dont le siège social est sis [Adresse 6] comparante représenté par Monsieur [N] [Z] gérant

DÉFENDERESSE

Madame [C] [Y]

née le 29 Mars 1985 à PONTARLIER (25300), demeurant [Adresse 5] représenté par M^e Caroline ESPUCHE, avocat au barreau de BESANCON substituée par M^e Emmanuel SANCEY avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BOBILLIER Louise

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 18 Mars 2025 lors de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 02 Septembre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er août 2016, la SCI [Z] a donné à bail à Mme [C] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel initial de 590 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la locataire s’est vu signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 juillet 2024 pour un montant principal de 4 796 euros.

Selon exploit du 27 décembre 2024, la SCI [Z] a fait assigner Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Besançon en sollicitant les mesures suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Mme [Y] à lui payer l’arriéré locatif, soit la somme de 1 102 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer, avec indexation ;

— la condamner à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience utile du 10 juin 2025, la SCI [Z] est représentée par son gérant, M. [N] [Z]. Elle s’en rapporte aux termes de son assignation et s’oppose aux délais de paiement sollicités.

Mme [Y], représentée par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions. Elle sollicite ainsi le rejet des demandes adverses et l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sur trois ans.

Un diagnostic social et financier a été remis au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 8] le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SCI [Z] justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er août 2024, plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi précitée,

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail comporte une clause résolutoire (art. 12), sur laquelle se repose le commandement de payer du 30 juillet 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2024.

III. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

En l’espèce, Il ressort du décompte non contesté que Mme [Y] demeure redevable d’une somme de 1 654.60 euros, indemnité d’occupation de juin 2025 incluse.

Mme [Y] sera donc condamnée à verser à la SCI [Z] la somme de 1 654,60 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 102 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que Mme [Y] a fait de gros efforts d’apurement entre le commandement de payer et l’assignation. Elle a repris le paiement du loyer courant depuis février 2025 et s’est acquittée en mars et avril 2025 de mensualités d’environ 50 euros au titre de l’apurement de la dette locative.

Il ressort du diagnostic social et financier qu’elle vit seul, avec un enfant de 19 ans à sa charge. Ses revenus sont composés du RSA, de la pension alimentaire et des allocations sociales et familiales pour un montant total de 1 420 euros par mois, allocation logement incluse.

Elle apparaît dès lors en mesure de s’acquitter de sa dette selon des mensualités de 50 euros par mois, en plus du loyer courant.

Ces délais de paiement suspendront l’expulsion tant qu’ils seront respectés. Lorsque la dette sera entièrement acquittée, la résiliation sera non avenue.

En revanche, en cas de non-respect des délais ainsi accordés, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et l’expulsion sera encourue. Dans ce cas, M. [Y] devenant occupante sans droit ni titre, et faute de libération spontanée des lieux loués, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation Mme [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi, soit la somme de 590 euros.

Il n’y a pas lieu d’indexer cette somme sur le loyer, l’indemnité d’occupation présentant un caractère délictuel et non pas contractuel.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens. Ces derniers comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de le condamner à payer la SCI [Z] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 1er août 2016 par la SCI [Z] à Mme [C] [Y] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], et ce à compter du 1er octobre 2024 ;

CONDAMNE Mme [C] [Y] à payer à la SCI [Z] la somme de 1 654,60 euros (échéance de juin 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024 sur la somme de 1 102 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [C] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente-trois mensualités de 50 euros chacune outre une trente-quatrième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [C] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI [Z] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [C] [Y] soit condamnée à verser à la SCI [Z] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 590 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à indexation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [C] [Y] à payer à la SCI [Z] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [Y] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier Le Juge