Copie délivrée

à

M^e Alexandra BOUILLARD

M^e Christophe MILHE-COLOMBAIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

Le 16 Février 2026

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 23/02360 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J5I6

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [G] [T]

né le 23 Février 1981 à [Localité 2] (59),

demeurant [Adresse 1]

Mme [A] [X] divorcée [T]

née le 24 Mars 1981 à [Localité 2] (59),

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Christophe MILHE-COLOMBAIN, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant,

à :

M. [P] [W]

né le 20 Février 1977 à [Localité 3] (84),

demeurant [Adresse 2]

Mme [Y] [C]

née le 09 Mars 1974 à [Localité 4] (84),

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Alexandra BOUILLARD, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 15 Décembre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistés de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 1er avril 2021, M. [P] [W] et Mme [Y] [C] ont vendu à M. [G] [T] et Mme [A] [X] épouse [T] une maison d’habitation située à [Localité 5] au prix de 620.000 euros.

A la suite de plusieurs désordres affectant l’installation électrique et la plomberie, les époux [T] ont fait assigner les vendeurs en référé-expertise.

Par ordonnance du 9 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes a ordonné une expertise judiciaire.

M. [D] [M] a déposé son rapport définitif le 24 février 2023.

Par acte du 2 mai 2023, M. et Mme [T] ont fait assigner M. [W] et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Nîmes en paiement de diverses sommes.

Par des conclusions d’incident notifiées le 9 avril 2025, les défendeurs ont soulevé des fins de non-recevoir tenant au défaut de qualité et d’intérêt à agir des requérants. A l’audience de mise en état du 10 avril 2025, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen de ces fins de non-recevoir à la formation de jugement eu égard à l’état d’avancement de l’instruction et en application de l’article 789 alinéa 7 du code de procédure civile.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions n°2 notifiées le 24 octobre 2025, M. et Mme [T] demandent au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants et 1641 et suivants du code civil, de condamner solidairement M. [W] et Mme [C] à leur payer les sommes suivantes :

58.616,17 euros au titre des travaux de reprise, 18.000 euros au titre du préjudice de jouissance, 10.000 euros au titre du préjudice pour résistance abusive, 9.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont les frais d’expertise de 5.384,43 euros.

Les consorts [R] exposent qu’ils ont vendu la maison selon acte notarié du 13 septembre 2024 au prix de 620.000 euros ; qu’aux termes de cet acte, les vendeurs et acquéreurs ont convenu de l’absence de subrogation dans les droits du vendeur au titre de la procédure en cours ; que le prix de vente correspond au prix d’acquisition sans prise en considération des travaux et aménagements réalisés pour pouvoir palier les désordres dissimulés par les consorts [K]. Les demandeurs considèrent, par conséquent, avoir intérêt et qualité à solliciter le remboursement des sommes qu’ils ont payées au titre des travaux effectués.

Au soutien de leur action en garantie des vices cachés, M. [T] et Mme [X] exposent que l’expert a retenu la responsabilité totale des vendeurs dans les désordres affectant l’électricité, travaux qu’ils ont réalisés eux-mêmes. Ils font valoir que le rapport d’expertise est parfaitement valable, l’expert ayant répondu aux dires des défendeurs.

M. [T] et Mme [X] rappellent que les consorts [K] ont déclaré, aux termes de la promesse de vente du 9 novembre 2020 et de l’acte définitif du 1er avril 2021, avoir effectué eux-mêmes l’installation de l’électricité, l’isolation, le raccordement et l’évacuation des eaux et la piscine. Ils affirment que la promesse de vente et l’acte définitif rappellent que le vendeur qui a réalisé un ouvrage est réputé en connaître les vices et est assimilé à un sachant même s’il n’a pas la qualité de professionnel.

M. [T] et Mme [X] observent que les désordres affectant la maison proviennent des travaux effectués par les consorts [K] ; qu’en conséquence, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne peut qu’être écartée ; qu’en outre, la jurisprudence rappelle que le propriétaire ayant réalisé les travaux défectueux doit être assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître les vices de construction.

M. [T] et Mme [X] indiquent que l’expert a évalué à la somme de 58.616,17 euros le coût des travaux de reprise, qu’ils sont donc fondés à obtenir cette somme, outre un préjudice de jouissance résultant des risques auxquels leurs jeunes enfants ont été exposés eu égard à la dangerosité du système électrique et des troubles de stress et d’anxiété en découlant.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions n°3 notifiées le 20 octobre 2025, les consorts [K] demandent au tribunal judiciaire de :

in limine litis : juger irrecevables pour défaut de qualité et intérêt à agir l’action et les demandes indemnitaires des époux [T] fondées sur la garantie décennale du vendeur, juger irrecevables pour défaut de qualité et intérêt à agir les demandes indemnitaires fondées sur la garantie des vices cachés, au fond : à titre principal, rejeter les demandes de M. et Mme [T], à titre subsidiaire, ordonner une compensation entre les sommes allouées aux consorts [T] et la plus-value de 30.000 euros réalisée par ces derniers, ramener le quantum indemnitaire à de plus justes proportions, en tout état de cause, condamner les consorts [T] à leur payer une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Les consorts [K] font valoir que les demandeurs sont dépourvus de qualité et d’intérêt à agir sur le fondement de l’article 1792 du code civil depuis la vente du bien immobilier en date du 13 septembre 2024.

Ils estiment que leurs demandes sont irrecevables sur le fondement de la garantie des vices cachés du fait de cette vente. Ils affirment que les consorts [T] – [X] n’ont pas réalisé les travaux de reprise avant la revente du bien immobilier, ce qui ressort de l’acte de vente qui mentionne que les consorts [S] l’ont accepté « en l’état » ; qu’en outre, ces derniers ont renoncé à tout recours de ce chef ; qu’enfin, ils ont réalisé une plus-value de 30.000 euros ; qu’ainsi, ils n’ont subi aucun préjudice.

Sur le fond, les consorts [K] font valoir que M. [T] et Mme [X] n’ont subi aucun préjudice puisqu’ils ont réalisé une plus-value à la revente et que les factures produites sont relatives à des travaux non préconisés par l’expert.

Ils ajoutent que le rapport d’expertise ne fait pas de distinction entre les désordres cachés et ceux qui étaient apparents lors de la vente. Ils rappellent, à cet égard, que le rez-de-chaussée de la bâtisse a été acquis en l’état de chantier ; qu’ainsi, de nombreux désordres retenus par l’expert étaient parfaitement apparents lors de la vente.

Les consorts [K] estiment qu’ils ne doivent leur garantie que sur les travaux qu’ils ont réalisés en 2019, sous réserve que leur importance soit telle qu’ils doivent être qualifiés de constructeurs. Ils ajoutent que le rapport d’expertise a chiffré des travaux de reprise qui préexistaient à leur propre acquisition ou qui sont apparus après des travaux réalisés par les époux [T].

***

La clôture de l’instruction a été fixée au 28 novembre 2025. A l’audience du 15 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt et de qualité à agir

L’article 31 du code de procédure civile dispose : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

En l’espèce, M. [T] et Mme [X] agissent sur le fondement de la garantie des vices cachés et sollicitent l’indemnisation du préjudice résultant des désordres affectant leur maison au moment de la vente et dont ils ignoraient l’existence. Par conséquent, ils ont un intérêt à agir, étant rappelé que l’existence du préjudice n’est pas une condition de recevabilité de leur action mais du succès de celle-ci.

En outre, M. [T] et Mme [X] n’ont pas besoin d’avoir la qualité actuelle de propriétaire de la maison affectée de désordres pour agir afin d’obtenir la réparation d’un préjudice.

Enfin, l’action des demandeurs n’étant pas fondée sur les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, il n’est pas nécessaire d’examiner l’intérêt et la qualité à agir des demandeurs à l’aune de ces fondements.

Il s’en suit que les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt et de qualité à agir de M. [T] et Mme [X] doivent être rejetées.

Sur les demandes principales

L’article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1642 du code civil prévoit : « Le vendeur n’est pas des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

En application de l’article 1643, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Enfin, il est constant qu’en application de l’article 1645 du code civil, une action en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que la maison présente des désordres de non-conformité et de sécurité qui affectent le système d’électricité et la plomberie.

L’expert judiciaire a constaté des désordres au niveau du local technique de la piscine avec des équipements électriques qui ne sont pas conformes à la norme NFC 15-100 et qui présentent un danger potentiel de court-circuit et donc d’électrocution en cas de projection d’eau.

L’expert a relevé de nombreux désordres de l’installation électrique dans la maison :

gaine électrique à moins de 20 centimètres d’une canalisation d’eaux usées, présence d’éclairage à bout de fil avec des douilles de chantier qui sont interdites par la norme NFC 15-100, reste de boîte de dérivation et d’une prise de courant sans capot de protection, gaines électriques entremêlées sans protection par cloison et câbles électriques sans gaines, en désordre, non rassemblés qui côtoient une gaine d’arrivée d’eau, éclairage en 240 V à moins de 60 centimètres de la partie douche à l’italienne.

Enfin, s’agissant de la plomberie, l’expert a constaté l’absence de ventilation primaire permettant de favoriser l’écoulement des eaux et d’éviter l’effet de « désiphonnement » des siphons des appareils.

Les défendeurs reprochent à l’expert de ne pas avoir distingué :

les désordres apparents de ceux qui étaient cachés, les désordres relevant des travaux effectués par eux-mêmes de ceux réalisés par l’ancien propriétaire, voire les consorts [R] eux-mêmes.

S’agissant du caractère apparent de certains des désordres, M. [W] et Mme [C] soutiennent que le rez-de-chaussée a été acquis à l’état de chantier. Toutefois, ils ne le démontrent pas et ce fait n’est pas acquis au débat contrairement à ce qu’ils affirment. Cette information ne figure ni dans la promesse de vente, ni dans l’acte de vente et ne ressort pas davantage de l’annonce de l’agent immobilier. Par conséquent, ce grief ne saurait être retenu en l’état des conclusions de l’expert judiciaire. En outre, il résulte tant du rapport d’expertise que de la nature des désordres que M. [T] et Mme [X], non-professionnels, n’étaient pas en mesure de détecter les vices et les non-conformités des travaux réalisés par les vendeurs.

S’agissant de l’imputabilité des désordres, il est précisé dans l’acte de vente que le vendeur a déclaré avoir effectué les travaux ci-après indiqués :

« 1°) L’installation de l’électricité au cours de l’année 2016, par ses soins (…)

5°) Raccordement et évacuation des eaux au cours de l’année 2016, par ses soins

6°) Construction de la piscine de moins de 10 m² au cours de l’année 2016 par ses soins ».

Les désordres constatés par l’expert correspondent aux travaux que M. [W] et Mme [C] ont indiqué avoir réalisés aux termes de l’acte de vente. S’ils soutiennent aujourd’hui que certains des vices relevés par l’expert seraient en réalité imputables à l’ancien propriétaire ou aux consorts [R], ils ne le démontrent pas alors que la charge de cette preuve leur incombe en l’état des mentions indiquées dans l’acte de vente. C’est d’ailleurs ce que l’expert judiciaire à répondu à leur conseil dans le cadre du rapport judiciaire (page 20 du rapport).

Enfin, la clause de non-garantie des vices cachés stipulée au contrat de vente doit être écartée en application du principe selon lequel le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Il s’en suit que les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies.

L’expert a préconisé les travaux suivants :

au niveau du local technique de la piscine : Dépose des planches ajourées, Mise en œuvre sur le mur existant d’un mur en agglos jusqu’au toit, Le déplacement de l’interrupteur, La dépose de l’éclairage et son remplacement par du 12 V étanche à divers endroits, La réalisation d’une tranchée de 70 centimètres de profondeur avec pose d’une gaine sur 10 centimètres de sable pour recouvrement de sable et terre avec grillage avertisseur. Le coût de ces travaux a été évalué à 1.764 euros HT.

au niveau du système électrique : Réfection totale de l’électricité intérieure de la maison en respectant les normes en vigueur.

Le coût de ces travaux est évalué à 33.750 euro HT.

au niveau de la plomberie : Mise en place de ventilation primaire et ce à chaque départ de réseau Eaux Usées comprenant le raccordement collé en tête du dispositif à clapet à membrane de type Nicoll, la canalisation verticale de liaison avec la tête de réseau, y compris tous les colliers de fixations nécessaires.

Le coût de ces travaux a été évalué à la somme de 9.332,81 euros HT.

Les défendeurs font valoir que les travaux réalisés par M. [T] et Mme [X] et dont ils demandent le remboursement sont sans rapport avec ceux préconisés par l’expert. Il convient donc d’examiner ces différentes factures.

Ainsi, il est produit 5 factures et/ou devis de la société Securitec :

Fabrication et pose d’un portail : 9.950 eurosSystème de vidéosurveillance : 1.387 eurosSystème d’alarme : 3.744,40 eurosInstallation d’un interphone : 841,50 eurosSystème de portail automatique : 3.225,20 euros

Ces travaux sont manifestement sans rapport avec les vices affectant la maison et objet du rapport d’expertise.

Il est produit d’autres factures qui sont sans rapport avec les vices affectant la maison et les travaux préconisés par l’expert judiciaire :

les factures de la société Damoizeau : du 30 mai 2024 relative au remplacement du chauffe-eau pour un montant de 1.458,72 euros ;du 13 septembre 2021 relative à la pose d’un mitigeur et d’un évier dans la cuisine, la pose d’un mitigeur dans la douche de la chambre des enfants, la réparation de fuites dans la salle de bain du bas, la pose d’un WC à l’étage pour un montant de 1.823,50 euros ;la facture du 1er septembre 2021 d’un montant de 1.828,38 euros de la société Airtec est relative au dépannage du compresseur de climatisation ;la facture du 29 juillet 2021 de la société Triangles d’un montant de 1.822,15 euros est relative à la pose de moustiquaires ; la facture du 13 juillet 2021 pour la pose d’un garde-corps d’un montant de 3.239,06 eurosla facture de la société Rouvière du 28 juin 2021 relative à la reprise d’encadrements de façade pour la somme de 3.025,75 euros ; les trois factures de la société Mar Yves Bat du 7 juin 2022 et du 27 juin pour un montant de 4.211,13 euros, de 1.372,80 euros et de 1.167,10 euros sont relatives à la pose d’une cloison de douche, d’un porte serviettes, de blocs portes et de faïence, outre des travaux relatifs à la pose de toilettes au rez-de-chaussée ;les factures de la société Taddio du 31 mars 2023 d’un montant de 1.160,12 euros pour la pose d’un climatiseur et du 28 février 2022 relative à la finition des travaux relatifs à un sèche serviettes pour un montant de 519,20 euros ;le devis de M. [Q] [Z] du 18 avril 2021 pour des travaux de peinture d’un montant de 4.475,36 euros, une facture de la société Acquilus d’un montant de 2.256,80 euros en date du 31 août 2021 relative au filtre de la piscine.

En définitive, c’est à juste titre que les défendeurs observent qu’une seule facture est en rapport avec des travaux d’électricité, celle de la société Taddio intitulée « Réhabilitation partielle de votre électricité » correspondant à une commande du 1er juin 2021 d’un montant de 3.176,13 euros TTC.

Toutefois, M. [T] et Mme [X] ne sollicitent pas le remboursement des travaux qu’ils ont réalisés mais l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de valeur de leur bien immobilier du fait des vices l’affectant.

L’expert judiciaire a conclu que la moins-value de la valeur de la maison était celle du montant estimé des travaux nécessaires à la mise en conformité aux normes et à la sécurité, soit la somme de 58.616,17 euros.

M. [W] et Mme [C] contestent l’existence de tout préjudice en mettant en avant le fait que les consorts [R] ont fait une plus-value de 30.000 euros lorsqu’ils ont vendu la maison par acte du 13 septembre 2024.

Il est exact que les demandeurs ont réalisé une plus-value de 30.000 euros. Cependant, ce bénéfice n’est pas exclusif d’un préjudice puisqu’ils justifient avoir fait réaliser des travaux (hors de ceux préconisés par l’expert) pour un montant de plus de 50.000 euros. La plus-value effectuée est donc bien inférieure à leur investissement dans le bien immobilier.

En outre, M. [T] et Mme [X] ont informé les acquéreurs de l’existence de la présente procédure judiciaire et leur ont transmis le rapport d’expertise qui a été annexé à l’acte de vente. La nécessité de faire réaliser des travaux d’un montant de 58.616,17 euros a été portée à la connaissance des acquéreurs et a nécessairement eu un impact sur la détermination du prix de vente.

Enfin, M. [T] et Mme [X] produisent un avis de valeur d’un agent immobilier en date du 28 novembre 2023 estimant le bien immobilier à un prix entre 680.000 et 720.000 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [T] et Mme [X] ont subi un préjudice résultant de la perte de la valeur de leur bien immobilier qui doit être fixé à la somme de 58.616,17 euros. M. [W] et Mme [C] seront donc condamnés in solidum au paiement de cette somme.

M. [T] et Mme [C] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, à hauteur de 18.000 euros.

L’expert judiciaire a évalué le préjudice de jouissance du bien à 18.000 euros sur 36 mois soit 500 euros par mois, ce qui apparaît excessif eu égard à l’atteinte réellement subie dans les conditions de jouissance du bien immobilier. L’indemnisation de ce préjudice de jouissance sera ramenée à 5.000 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière.

En l’espèce, la mauvaise foi ou l’erreur grossière des consorts [K] n’est nullement établie et ne ressort pas des débats. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [W] et Mme [C] perdent le procès et seront condamnés in solidum au paiement des dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

En outre, l’équité commande leur condamnation in solidum à payer à M. [T] et Mme [X] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Rejette les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt et de qualité à agir de M. [G] [T] et de Mme [A] [X] ;

Condamne in solidum M. [P] [W] et Mme [Y] [C] à payer à M. [G] [T] et Mme [A] [X] la somme de 58.616,17 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum M. [P] [W] et Mme [Y] [C] à payer à M. [G] [T] et Mme [A] [X] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive de M. [P] [W] et Mme [Y] [C] ;

Condamne in solidum M. [P] [W] et Mme [Y] [C] à payer les dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum M. [P] [W] et Mme [Y] [C] à payer à M. [G] [T] et Mme [A] [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT