TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Références : N° RG 25/00478 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E66N (Code nature d’affaire : 5AA/ 0A)

Grosse délivrée le

à M^e BECHARI

Copie délivrée le

à Mr [M]

Jugement du 02 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Société MICKY, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée M^e Sarah BECHARI, avocat au barreau de BESANCON substituée par M^e Aude CARPI , avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [M]

né le 19 Octobre 1959 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5] comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BOBILLIER Louise

GREFFIER : TADILEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 08 Avril 2025 qui a été renvoyée à l’audience du 10 Juin 2025 lors de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 02 Septembre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon exploit du 19 février 2025, la SARL Micky a fait assigner M. [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], en sollicitant les mesures suivantes:

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion du locataire ;

— supprimer le délai de deux mois prévu par le code des procédures civiles d’exécution postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux ;

— condamner M. [S] [M] à lui payer l’arriéré locatif, soit la somme de 18 000 euros, sous réserve de l’actualisation lors de l’audience ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer, soit la somme de 600 euros ;

— et enfin le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Lors de l’audience utile du 10 juin 2025, la SARL Micky, représentée par son conseil, actualise l’arriéré locatif à la somme de 20 400 euros et reprend pour le reste les termes de l’assignation. Elle fait valoir qu’un bail d’un an a été signé entre les parties et que ce bail a été tacitement reconduit par le maintien dans les lieux du locataire, l’intéressé ayant payé le loyer de 2018 à 2022 et percevant toujours les allocations logement.

M. [S] [M] comparaît en personne. Il explique que lors de son divorce, sa sœur et son beau-frère ont racheté l’appartement de son ex-épouse, par l’intermédiaire de la SARL Micky, afin de l’aider et qu’il était toujours convenu qu’il les rembourse dans le but de racheter l’appartement. Il déclare ignorer pourquoi sa sœur lui a fait signer un bail d’un an, mais considère que ce bail est désormais caduc et qu’il occupe le bien à titre gratuit, moyennant le remboursement des charges. Il indique s’être ainsi acquitté d’une somme de 96 600 euros en douze ans, soit un solde de 51 691,69 euros après déduction des charges pour environ 44 000 euros. Il soutient donc que même s’il était débiteur d’une somme de 20 400 euros envers la SARL Micky, cette dernière reste débitrice envers lui d’une somme de 33 961,69 euros, après compensation.

Un diagnostic social et financier n’a été reçu avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025. Par courriel du 19 août 2025 adressé contradictoirement aux parties, le juge a sollicité les observations de la SARL Micky sur la recevabilité de son action, eu égard à l’absence de production de la saisine de la CCAPEX. Le conseil de la demanderesse a répondu le lendemain que la CCAPEX n’avait effectivement pas été saisie et qu’il s’en rapportait sur l’irrecevabilité encourue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Avant même de pouvoir statuer sur les demandes de la SARL Micky, il convient de procéder à la qualification juridique des relations qui la lient à M. [M], ce point étant débattu par le défendeur.

Les parties ont conclu le 1er octobre 2018 un bail d’habitation meublé, dont M. [I] ne conteste pas la signature, portant sur le logement sis [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 600 euros, provision dur charges incluse. Ce bail était conclu pour une durée d’un an « sauf reconduction tacite », ainsi que prévu en page 2 du contrat. Il n’est pas contesté que M. [M] s’est maintenu dans les lieux postérieurement au 30 septembre 2019 et qu’il s’est acquitté tous les mois d’une somme de 600 euros, jusqu’en août 2022. Il a d’ailleurs fait une demande pour percevoir les allocations logement, ainsi que cela ressort d’un courrier adressé le 7 août 2024 par la CAF à la SARL Micky.

Ces éléments démontrent ainsi de la conclusion d’un bail d’habitation le 1er octobre 2018, constamment renouvelé depuis par le maintien dans les lieux du locataire et le paiement du loyer pendant quatre ans.

I. SUR LA RECEVABILITE :

En vertu des articles 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux baux d’habitation meublés sur le fondement de l’article 25-3 de la même loi, lorsque l’assignation tend au prononcé de la résiliation du bail en raison de l’existence d’une dette locative du preneur, le bailleur personne moral autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peut faire délivrer pareille assignation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Ces dispositions, d’ordre public, sont prévues à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SARL Micky, en tant que société commerciale et non civile, est soumise aux dispositions précitées. Or, elle ne justifie pas avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la signification de son assignation en prononcé de la résiliation du bail pour impayés.

Sa demande en résiliation de bail est donc irrecevable et elle sera par conséquent déboutée des demandes subséquentes en expulsion, suppression du délai de deux mois et condamnation au titre de l’indemnité d’occupation.

II. SUR DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Selon le décompte actualisé, M. [S] [M] demeure redevable de la somme de 20 400 euros à la date du 5 juin 2025, loyer de juin 2025 inclus.

L’intéressé ne conteste pas cette somme, mais considère toutefois qu’elle vient en compensation des sommes qu’il a antérieurement remboursées. Il se prévaut pour cela de deux pièces : une synthèse qui aurait été effectuée par un dénommé [W] [B] le 24 juin 2024 (pièce C2) et une comptabilité qui lui aurait été remise par la SARL Micky le même jour (C3). Or, ces documents ne comportent aucune signature, seules les allégations de M. [S] [M] permettent d’en identifier les auteurs. En tout état de cause, ces tableaux démarrent en mars 2013, de telle sorte que si le locataire entend se prévaloir d’une quelconque créance, elle apparaît en partie prescrite. Mais surtout, ces tableaux produits par le défendeur lui-même font apparaître les paiements effectués par ses soins depuis son entrée dans les lieux en avril 2013 comme des « loyers », et non comme des remboursements d’une quelconque dette. M. [S] [M] ne peut donc se prévaloir d’une quelconque compensation avec les loyers qu’il a payé par le passé, dans la mesure où il n’est pas démontré que ces paiements aient excédé le loyer contractuellement convenu par les parties.

M. [S] [M] sera donc condamné à payer au bailleur la somme précitée de 20 400 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la sommation de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens. Ces derniers comprendront le coût de l’assignation, sans toutefois y intégrer le coût de la dénonciation de l’assignation à la préfecture, du fait de l’irrecevabilité de la demande principale.

L’équité commande enfin de le condamner à verser une somme de 500 euros au bailleur, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SARL Micky irrecevable en sa demande en résiliation du contrat de bail conclu avec M. [S] [M] et portant sur le bien situé [Adresse 4] ;

DEBOUTE la SARL Micky de ses demandes subséquentes en expulsion, suppression du délai de deux mois et condamnation au titre de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [S] [M] à payer à la SARL Micky la somme de 20 400 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 5 juin 2025, loyer de juin 2025 inclus), et ce avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [S] [M] à verser à la SARL Micky la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [S] [M] aux dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à intégrer dans les dépens le coût de la dénonciation de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier Le Juge