COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. de l’immeuble [Adresse 4], [J] [B], [V] [C] c/ S.A.R.L. AZUREENNE BATIMENT, S.A. ASSURANCE BPCE IARD, Société [U] ET ASSOCIES, S.A. FONCIA NICE, S.A.S. CABINET [D]

MINUTE N°25/434

Du 11 Juillet 2025

2ème Chambre civile

N° RG 25/00037 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QFJU

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Cécile GIORGINI

M^e Françoise ASSUS JUTTNER

M^e Thierry BAUDIN

M^e Pascal FOURNIER

le 11 Juillet 2025

mentions diverses

Réouverture des débats MEE 11.09.2025

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

onze Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président

Assesseur : Sandra POLET, Juge

Greffier : Rosalie CONTRERES, Faisant fonction de Greffier

DEBATS

A l’audience du 2 Juin 2025 les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 11 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Juillet 2025 signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, Président et Taanlimi BENALI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, mixte.

DEMANDEURS:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS Société d’Assistance Foncière et Immobilière Méditerranée, représentée par son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Cécile GIORGINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [J] [B] (Intervenant volontaire)

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Cécile GIORGINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [V] [C] (Intervenant volontaire)

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Cécile GIORGINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

S.A.R.L. AZUREENNE BATIMENT, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 1]

défaillant

S.A. ASSURANCE BPCE IARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par M^e Françoise ASSUS-JUTTNER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

SELARL [U] ET ASSOCIES, prise en la personne de Me [U] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AZUREENNE BATIMENT,

[Adresse 5]

[Localité 1]

défaillant

S.A. FONCIA NICE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.S. CABINET [D] immatriculée au RCS de Nice sous le numéro 394 013 700

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

*****

Vu la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice en date du 11 décembre 2024 aux fins d’être autorisé d’assigner à jour fixe ;

Vu l’autorisation d’assigner à jour fixe donné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] en date du 18 décembre 2024 pour l’audience du 18 février 2025 ;

Vu l’exploit d’huissier en date des 26 et 27 décembre délivré par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à l’encontre de la SARL AZUREENNE BATIMENT pris en la personne de son représentant légal, la SELARL [U] ET ASSOCIES prise en la personne de maître [K] [U] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AZUREENNE BATIMENT désignée à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de NICE en date du 10 mars 2022, la SA BPCE IARD prise en la personne de son représentant légal, la SA FONCIA NICE prise en la personne de son représentant légal, et le Cabinet [D] pris en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l’appel de l’affaire à l’audience du 18 février 2025 ;

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience collégiale du 20 mai 2025 avec accord des parties ;

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience collégiale du 2 juin 2025 pour communication des dernières conclusions du demandeur à la SA BPCE IARD ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], de monsieur [V] [C] et de madame [J] [B] intervenants volontaires (rpva 28 avril 2025) qui sollicitent de voir :

Vu l’ordonnance sur pied de requête du 20 décembre 2024

Vu le rapport d’expertise du 22 avril 2024

Vu les pièces

Vu l’article 1231 et suivants du Code civil

Vu l’article 1792 et suivants du Code civil

Vu l’article L241-1 et suivants du Code des assurances

Vu l’urgence

— ACCUEILLIR le Syndicat des copropriétaires en ses demandes fins et conclusions

IN LIMINE LITIS

SUR LA PRESCRIPTION

— JUGER que son action n’est pas prescrite

— DEBOUTER le syndic FONCIA de ses demandes au titre de la prescription

et

— RECEVOIR monsieur [V] [C] en son intervention volontaire dans la procédure enrôlée devant le 2ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Nice sous le numéro RG 25/00037

— RECEVOIR madame [J] [B] en son intervention volontaire dans la procédure enrôlée devant le 2ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Nice sous le numéro RG 25/00037

— ORDONNER à la SA FONCIA NICE la production sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

— le justificatif de l’assurance responsabilité civile professionnelle pour la période correspondant au mandat pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

— le justificatif de la déclaration de sinistre

— ORDONNER au Cabinet [D] la remise sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

— le justificatif de l’assurance responsabilité civile professionnelle pour la période correspondant au mandat pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

— le justificatif de la déclaration de sinistre

AU FOND

— JUGER que la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U] a manqué à son devoir de conseil

— JUGER que la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U] a engagé sa responsabilité en l’état des malfaçons

— JUGER la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U] responsable des sinistres subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

— JUGER la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U] responsable des sinistres subis par M. [V] [C] copropriétaire au sein de la copropriété sise [Adresse 4]

— JUGER la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U] responsable des sinistres subis par Madame [J] [B] copropriétaire au sein de la copropriété sise [Adresse 4]

— JUGER que le syndic FONCIA a manqué à ses obligations issues de son mandat et à son devoir de conseil

— JUGER que le syndic FONCIA a engagé sa responsabilité

— JUGER que le syndic CABINET [D] a manqué à ses obligations issues de son mandat et à son devoir de conseil

— JUGER que le syndic CABINET [D] a engagé sa responsabilité

— CONDAMNER in solidum la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U], l’assureur BPCE, le syndic FONCIA et le syndic CABINET [D] à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3.255 euros au titre des travaux de remise en état des verrières autorisés par l’Expert judiciaire

— CONDAMNER in solidum la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U], l’assureur BPCE, le syndic FONCIA et le syndic CABINET [D] au remboursement d’une somme de 753,50 euros au titre des travaux de remise en état du réseau pluvial autorisés par l’Expert judiciaire au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

— CONDAMNER in solidum la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U], l’assureur BPCE, le syndic FONCIA et le syndic CABINET [D] au paiement d’une somme totale de 82.210,70 euros au titre des travaux de reprise des travaux réalisés par la SARL AZUREENNE BATIMENT au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

— CONDAMNER in solidum la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U], l’assureur BPCE le syndic FONCIA et le syndic CABINET [D] au paiement d’une somme de somme de 54.250,27 euros au titre des travaux de remise en état des parties communes endommagées (cage d’escalier) en l’état des malfaçons et des infiltrations subies suite aux travaux réalisés au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

— CONDAMNER in solidum la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U], l’assureur BPCE le syndic FONCIA et le syndic CABINET [D] au paiement d’une somme de somme de 29.973,50 euros au titre des travaux de remise en état des parties communes endommagées (façade) en l’état des malfaçons et des infiltrations subies suite aux travaux réalisés au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

— CONDAMNER in solidum la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U], l’assureur BPCE, le syndic FONCIA et le syndic CABINET [D] au paiement d’une somme totale de 30.000 euros HT au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et de souscription d’une dommage-ouvrage au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

— JUGER que les infiltrations subies en parties privatives appartenant à M. [V] [C] sont la conséquence des malfaçons réalisées par la société AZURENNE BATIMENT sur les parties communes de la copropriété sise [Adresse 4]

— CONDAMNER in solidum la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U], l’assureur BPCE, le syndic FONCIA et le syndic CABINET [D] au paiement d’une somme totale de 7773,70 euros au titre des travaux de réfection du lot appartenant à M. [V] [C]

— JUGER que les infiltrations subies en partie privatives appartenant à Madame [J] [B] sont la conséquence des malfaçons réalisées par la société AZURENNE BATIMENT sur les parties communes de la copropriété sise [Adresse 4]

— CONDAMNER in solidum la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U], l’assureur BPCE, le syndic FONCIA et le syndic CABINET [D] au paiement d’une somme totale de 12.109,57 euros au titre des travaux de réfection du lot appartenant à Madame [J] [B]

— CONDAMNER in solidum la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U], l’assureur BPCE, le syndic FONCIA et le syndic CABINET [D] au paiement d’une somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

— CONDAMNER in solidum la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U], l’assureur BPCE, le syndic FONCIA et le syndic CABINET [D] au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre du préjudice moral au profit de M. [V] [C]

— CONDAMNER in solidum la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U], l’assureur BPCE, le syndic FONCIA et le syndic CABINET [D] au paiement d’une somme de 46.110 euros au titre du préjudice de jouissance au profit de Monsieur [V] [C]

— CONDAMNER in solidum la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U], l’assureur BPCE, le syndic FONCIA et le syndic CABINET [D] au paiement d’une somme de 12.000 euros au titre du préjudice moral au profit de Madame [J] [B]

— CONDAMNER in solidum la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U], l’assureur BPCE, le syndic FONCIA et le syndic CABINET [D] au paiement d’une somme de 60.900 euros au titre du préjudice de jouissance au profit de Madame [J] [B]

— CONDAMNER in solidum la société AZUREENNE BATIMENT représentée par son liquidateur judiciaire Maître [K] [U], l’assureur BPCE, le syndic FONCIA et le syndic CABINET [D] au remboursement des sommes consignées au titre de l’expertise judiciaire suivant ordonnance de référé du 12 août 2022 par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] pour un montant de 5.200 euros TTC.

— CONDAMNER in solidum la société AZURENNE BATIMENT représentée par son liquidateur Maître [U], la BPCE IARD, SA FONCIA NICE, et le Cabinet [D] à payer au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de la signification de l’ assignation,

— CONDAMNER in solidum la société AZURENNE BATIMENT représentée par son liquidateur Maître [U], la BPCE IARD, SA FONCIA NICE, et le Cabinet [D] à payer au profit de M. [V] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

— CONDAMNER in solidum la société AZURENNE BATIMENT représentée par son liquidateur Maître [U], la BPCE IARD, SA FONCIA NICE, et le Cabinet [D] à payer au profit de Madame [J] [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;

Vu les dernières conclusions de la SA FONCIA NICE (rpva 15 mai 2025) qui sollicite de voir :

Vu la procédure antérieure,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu loi Elan du 23 novembre 2018, article 2013, et l’article 2224 du code civil.

Vu l’assignation au fond,

Vu les conclusions adverses,

A TITRE LIMINAIRE ET PRINCIPAL

— DECLARER l’action engagée à l’encontre de la société FONCIA NICE prescrite, compte-tenu de la perte de mandat du syndic FONCIA NICE le 05 octobre 2015, de l’antériorité des désordres existant avant 2008, et de l’assignation en référé expertise de janvier 2022.

En conséquence,

— PRONONCER sa mise hors de cause,

— DECLARER le syndicat des copropriétaires irrecevable et non fondé en ses demandes à l’encontre de l’ancien syndic (FONCIA NICE) compte-tenu de la carence manifeste dudit syndicat des copropriétaires dans l’entretien et la conservation de l’immeuble, et de la responsabilité de plein droit du syndicat au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

— DECLARER que la carence du syndicat des copropriétaires et sa responsabilité de plein droit dans l’entretien et la conservation de l’immeuble, que les décisions hasardeuses du syndicat des copropriétaires, notamment en supprimant les résolutions votées lors de l’assemblée générale extraordinaire du 25 juin 2014 prévues pour mettre un termes aux désordres et de réparer l’immeuble dégradé, constituent des causes exonérant le syndic de toute faute et responsabilité.

En conséquence,

— PRONONCER de plus fort sa mise hors de cause,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses moyens, demandes, demandes financières et indemnitaires exorbitantes et non justifiées en leur principe et en leur quantum, fins et conclusions, en ce qu’ils sont portés à son encontre

— DEBOUTER Monsieur [V] [C] de l’ensemble de ses moyens, demandes, demandes indemnitaires de toutes sortes, fins et conclusions, en ce qu’ils sont portés à son encontre

— DEBOUTER Madame [B] [J] de l’ensemble de ses moyens, demandes, demandes financières et indemnitaires, fins et conclusions, en ce qu’ils sont portés à son encontre

— JUGER qu’elle a versé dans le cadre de la procédure en référé, et verse encore aux débats toutes les pièces en sa possession, alors qu’elle n’est plus Syndic de cette copropriété depuis 2015, et qu’elle a remis tous les actes, pièces et documents au nouveau syndic, le CABINET [D].

— LUI DONNER ACTE qu’elle produit également les pièces complémentaires suivantes :

— Contrat de Syndic signé en date du 16 décembre 2014, désignant FONCIA en qualité de Syndic pour la période du 16/12/2014 au 30/09/2015.

— Attestations d’assurance responsabilité civile professionnelle de MMA IARD, assuré FONCIA, pour la période d’assurance du 01/01/2016 au 31/12/2016, date de prise d’effet du contrat : 01 janvier 2008, Police n° 114239964. (Attestation des 29/08/2016 et 17/12/2024).

En conséquence,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires, Monsieur [C], et Madame [B], de leurs demandes de production de pièces à son encontre, a fortiori en ce qu’elles sont formées sous astreinte.

— DEBOUTER la BPCE IARD et toute autre partie de l’ensemble de ses moyens, demandes, demandes financières, demandes de garantie, fins et conclusions, en ce qu’ils sont portés à son encontre

— DEBOUTER le CABINET [D] et toute autre partie, de l’ensemble de ses moyens, demandes financières, demandes de garantie, fins et conclusions, à son encontre

A TITRE RECONVENTIONNEL, SUR LA GARANTIE DE L’ASSUREUR LA SA BPCE IARD

Si par impossible la juridiction devait considérer devoir faire droit aux allégations des demandeurs concernant leur recherche de sa responsabilité

— CONDAMNER la SA BPCE IARD à la relever et garantir indemne, des condamnations éventuelles pouvant être portées à son encontre.

A TITRE RECONVENTIONNEL, SUR LA GARANTIE DU CABINET [D]

Si par impossible, sa responsabilité devait être retenue,

— CONDAMNER le CABINET [D] à la relever et garantir indemne des condamnations éventuelles pouvant être portées à son encontre.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER les demandeurs, le syndicat des copropriétaires, Monsieur [C], Madame [B] et toute autre partie, de l’intégralité de leurs moyens, demandes, demandes financières et indemnitaires exorbitantes et non justifiées en leur principe et en leur quantum, fins et conclusions, en ce qu’ils sont portés à son encontre,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires in solidum avec Monsieur [C] et Madame [M] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires in solidum avec Monsieur [C] et Madame [M] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Thierry BAUDIN Avocat, sous sa due affirmation de droit (article 699 du code de procédure civile).

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Vu les dernières conclusions de la SA BPCE IARD (rpva 16 mai 2025) qui sollicite de voir :

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article 1199 du code civil,

Vu l’article L112-6 du code des assurances,

Vu l’article 1792 du code civil,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles L241- 1 et A 243-1 annexe 1 du code des assurances,

Vu l’article 1792-6 du code civil,

Vu L’article 1992 du code civil,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 514-1 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

À titre principal,

— JUGER que l’assureur responsabilité civile décennale a uniquement vocation à garantir les dommages de nature décennale résultant des travaux effectués par son assuré dans la limite de son marché.

— JUGER que l’origine des désordres trouve sa source dans l’absence d’étanchéité des acrotères, amplifiée par la vétusté de ces derniers et dont la rénovation n’était pas prévue au contrat liant le Syndicat des copropriétaires [W] [L] et la SARL AZUREENNE BATIMENT.

— JUGER que les désordres affectant les acrotères étaient préexistants à l’intervention de la SARL AZUREENNE BATIMENT

— JUGER que les désordres ne résultent pas des travaux réalisés par la SARL AZUREENNE BATIMENT.

— JUGER que la responsabilité de la SARL AZUREENNE BATIMENT ne saurait être engagée.

— JUGER que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit pour

défaut d’entretien de l’immeuble.

— JUGER qu’en l’absence d’imputabilité des désordres à la SARL AZUREENNE BATIMENT, aucune des garanties souscrites auprès d’elle ne saurait être mobilisable.

— JUGER que la SARL AZUREENNE BATIMENT a réalisé des travaux ne correspondant pas à l’activité déclarée, et que les désordres portent sur des ouvrages existant (acrotères) non concernés par l’intervention de la SARL AZUREENNE BATIMENT.

— JUGER qu’en l’absence de toute production aux débats du procès-verbal de réception

aucune réception expresse n’est intervenue.

— JUGER que les travaux de la SARL AZUREENNE BATIMENT n’ont fait l’objet d’aucune réception tacite

— JUGER que la garantie décennale des constructeurs tirée de l’article 1792 du Code civil conditionnée par l’existence d’une réception ne peut être engagée.

— JUGER que la police souscrite auprès d’elle n’est pas mobilisable.

— LA METTRE purement et simplement hors de cause

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires, Monsieur [C], Madame [B] et

ou toutes autres parties qui le solliciteraient de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

À titre subsidiaire,

— JUGER que n’est pas constitué un manquement du constructeur à son devoir de conseil en présence de désordres ne résultant pas des travaux réalisés mais de la structure du bâtiment préexistant.

— JUGER que l’origine des désordres trouve sa source dans l’absence d’étanchéité des acrotères, amplifiée par la vétusté de ces derniers et dont la rénovation n’était pas prévue au contrat liant le Syndicat des copropriétaires [W] [L] et la SARL AZUREENNE BATIMENT.

— JUGER que les désordres affectant les acrotères étaient préexistants à l’intervention de la SARL AZUREENNE BATIMENT.

— JUGER qu’il n’incombait pas à la SARL AZUREENNE BATIMENT de conseiller le Syndicat des copropriétaires sur la réfection de l’étanchéité des acrotères, ce qui ne faisait pas partie des travaux qui lui ont été confiés.

— JUGER que la responsabilité de la SARL AZUREENNE BATIMENT ne saurait être engagée.

— LA METTRE purement et simplement hors de cause

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires, Monsieur [C], Madame [B] et/ou toutes autres parties qui le solliciteraient de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre.

À titre infiniment subsidiaire,

— JUGER qu’aucune des demandes indemnitaires du Syndicat des copropriétaires, Monsieur

[C] et Madame [B] au titre du préjudice matériel et ayant pour origine

l’absence d’étanchéité des acrotères ne peut voir mobiliser sa garantie.

— JUGER que si par extraordinaire la Juridiction de céans devait entrer en voie de condamnation à son encontre, les condamnations au titre du préjudice matériel ne sauraient excéder la somme de 3.255,00 € correspondant aux travaux de remise en état des verrières.

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires, du surplus de ses demandes dirigées à son encontre.

— DÉBOUTER Monsieur [C], Madame [B] et ou toutes autres parties qui le solliciteraient de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre.

— JUGER que la responsabilité de la SA FONCIA NICE et de la SASU CABINET [D]

est engagée.

— CONDAMNER in solidum la SA FONCIA NICE et la SASU CABINET [D] à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

— JUGER opposables les plafonds et franchises de sa police.

En tout état de cause,

— JUGER que la définition cette définition contractuelle du dommage immatériel garanti visée aux conditions générales de la police souscrite auprès d’elle exclut l’indemnisation du préjudice de jouissance qui n’emporte pas de perte financière et ne constitue pas un préjudice pécuniaire au sens du contrat.

— JUGER que Monsieur [C] et Madame [B] ne justifient ni ne font d’ailleurs aucunement état de ce que les préjudices de jouissance respectivement allégués auraient eu pour conséquence une quelconque perte financière.

— JUGER que le préjudice moral ne constitue pas un dommage immatériel en ce qu’il ne constitue par un préjudice pécuniaire de sorte qu’il n’est pas garanti.

— JUGER que le Syndicat des copropriétaires, Monsieur [C] et Madame [B] ne justifient aucunement de leurs demandes respectives au titre du préjudice moral, leurs demandes respectives étant purement et simplement forfaitaires.

— DÉBOUTER Monsieur [C] et Madame [B] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance.

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires, Monsieur [C] et Madame [B] de leurs demandes au titre du préjudice moral.

— DÉBOUTER la SA FONCIA NICE et la SAS CABINET [D] et ou toutes autres parties qui le solliciteraient de leurs demandes tendant à être relevées et garanties par elle des condamnations sous astreintes qui pourraient être prononcées à leur encontre.

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires, Monsieur [C], Madame

— [B] et ou tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de la SAS CABINET JC [D] (rpva 23 mai 2025) qui sollicite de voir :

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], Monsieur [C] et Madame [B] de leurs demandes de condamnations en ce qu’elles sont dirigées à son encontre, manifestement dénuées de fondement.

Subsidiairement et en tout état de cause

— CONDAMNER la SA BPCE et la société FONCIA NICE à la relever et garantir indemne de toute condamnation.

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], Monsieur [C] et Madame [B] ou tout succombant au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en remboursement des frais irrépétibles qu’elle a du engager.

— CONDAMNER tout succombant aux dépens ;

La SARL AZUREENNE BATIMENT et la SELARL [U] ET ASSOCIES prise en la personne de maître [K] [U] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AZUREENNE BATIMENT désignée à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de NICE en date du 10 mars 2022 n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] expose avoir fait procéder de novembre 2014 à juin 2016 par la SARL AZUREENNE BATIMENT, assurée auprès de la BPCE IARD (assurance responsabilité décennale) à des travaux sur les parties communes, soit :

— la réfection totale de la terrasse du dernier étage de l’immeuble

— la réfection partielle de la couverture toiture de l’immeuble

— la réfection totale de la verrière située au dessus de la cage d’escalier de l’immeuble

— et la réfection du balcon terrasse du 2 ème étage.

Il indique que son syndic à l’époque des travaux était l’agence FONCIA, puis le Cabinet [D], nommé en qualité de syndic pour un an lors de l’assemblée générale du 5 octobre 2015, mandat renouvelé jusqu’à l’assemblée générale du 4 janvier 2022 au cours de laquelle la société SAFI a été nommée en qualité de syndic.

Il invoque de nombreux désordres apparus dés 2018, et explique avoir sollicité une expertise judiciaire en référé, ordonnée par ordonnance du 12 août 2022, que l’expert judiciaire monsieur [T] a déposé son rapport d’expertise le 22 avril 2024.

Il sollicite l’indemnisation de ses préjudices, invoquant la responsabilité décennale de la SARL AZUREENNE BATIMENT, et la responsabilité contractuelle des deux anciens syndics.

Deux copropriétaires, monsieur [C] et madame [B], intervenants volontaires, invoquent des désordres dans leur appartement respectif, et en sollicitent l’indemnisation.

En cours de procédure, la SARL Azuréenne Bâtiment a été placée en liquidation judiciaire.

Sur l’intervention volontaire de monsieur [C] et de madame [B] :

Aux termes de l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

Aux termes de l’article 329 du même code, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Non contestées, les interventions volontaires de monsieur [C] et de madame [B] seront déclarées recevables.

Sur la demande de communication de pièces :

Les demandeurs sollicitent de voir ordonner sous astreinte aux anciens syndics FONCIA et CABINET [D] de produire le justificatif d’assurance responsabilité civile professionnelle et le justificatif de leur déclaration de sinistre, afin de garantir leurs droits à indemnisation.

La SA FONCIA soutient que ces pièces sont aujourd’hui en possession du syndic en exercice, SAFI, qui les détient depuis sa désignation en janvier 2022, que dans le cadre de la passation des dossiers, le 26 octobre 2015, le Cabinet [D] a réceptionné toutes les pièces, ainsi qu’en attestent le courrier en date du 26 octobre 2015 signé par les deux syndics ayant pour objet la remise de comptes et détaillant les documents comptables transmis et en annexes les 7 bordereaux signés, de remise de pièces.

Elle produit aux débats en pièce n°10, les attestations d’assurance responsabilité civile professionnelle de MMA IARD (assuré FONCIA) pour la période d’assurance du 01/01/2016 au 31/12/2016 avec date de prise d’effet du contrat : 01 janvier 2008, Police n° 114239964 – (Attestation d’assurance en date du 29/08/2016 et attestation en date du 17/12/2024).

Le Cabinet [D] indique que le syndic actuel détient l’intégralité des archives du syndicat des copropriétaires 18 [Adresse 9] qui comprennent nécessairement les contrats de Syndic CABINET [D] et les attestations d’assurance.

La pièce 41 produite par le demandeur mentionne la liste des documents remis par le Cabinet [D] le 31 janvier 2022 au nouveau syndic de l’immeuble SAFI MEDITERRANEE.

Cette liste est contresignée par SAFI MEDITERRANEE, et comporte notamment les « dossiers contentieux en cours BERRIG ENGOME AZUREENNE BATIMENT/FONCIA ».

En l’état de ces éléments et de ces explications, les parties défenderesses soutenant n’avoir plus aucune pièce en leur possession, leur mandat étant terminé pour l’une en 2015, pour l’autre en 2022, la demande de communication de pièces sous astreinte sera rejetée.

Sur les difficultés procédurales :

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui -même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement, Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Il résulte des dispositions de l’article 68 du code de procédure civile que les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance. En appel, elles le sont par voie d’assignation.

L’article 444 du code de procédure civile dispose notamment que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Le débiteur qui fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire est dessaisi de l’administration de ses biens, de sorte qu’en vertu de l’article L641-9 alinéa 1 du code de commerce, seul le liquidateur est habilité à poursuivre les instances introduites par le débiteur avant l’ouverture d’une procédure collective.

Le débiteur conserve toutefois le droit propre d’exercer un recours contre les décisions fixant, après reprise d’une instance en cours lors du jugement d’ouverture, une créance à son passif ou le condamnant à payer un créancier.

En l’espèce, les demandeurs ne produisent pas leur déclaration de créance respective auprès du liquidateur judiciaire de la SARL AZUREENNE BATIMENT.

Cette pièce est nécessaire pour pouvoir le cas échéant, fixer la condamnation qui serait prononcée à l’encontre de cette SARL représentée par son liquidateur judiciaire.

En effet, il convient de rappeler que l’action des demandeurs ne peut tendre qu’à la fixation de la créance à la procédure de la SARL AZUREENNE BATIMENT, dans la limite de la déclaration de créance, et non à une condamnation en paiement.

De plus, la BPCE IARD, qui dénie sa garantie, doit faire signifier ses conclusions au liquidateur de la SARL AZUREENNE BATIMENT, la SELARL [U] ET ASSOCIES prise en la personne de maître [K] [U], qui n’a pas constitué avocat.

En conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats.

L’ensemble des demandes sera réservé, y compris la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires soulevée par la SA FONCIA.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mixte, par mise à disposition de la décision au greffe,

AU FOND :

DECLARE recevables les interventions volontaires de monsieur [V] [C] et de madame [J] [B],

REJETTE la demande de communication de pièces sous astreinte faite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause à l’encontre des anciens syndics FONCIA et CABINET [D] d’avoir à produire le justificatif d’assurance responsabilité civile professionnelle et le justificatif de leur déclaration de sinistre,

AVANT DIRE DROIT :

PRONONCE le rabat de l’ordonnance de clôture,

ORDONNE la réouverture des débats,

ENJOINT aux demandeurs de produire leur déclaration de créance respective auprès du liquidateur judiciaire de la SARL AZUREENNE BATIMENT,

RAPPELLE que leur action respective ne peut tendre qu’à la fixation de la créance à la procédure de la SARL AZUREENNE BATIMENT, dans la limite de la déclaration de créance, et non à une condamnation en paiement,

ENJOINT à la BPCE IARD de faire signifier ses conclusions au liquidateur de la SARL AZUREENNE BATIMENT, la SELARL [U] ET ASSOCIES prise en la personne de maître [K] [U],

RESERVE l’ensemble des demandes, y compris la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires soulevée par la SA FONCIA.

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en en état du 11 Septembre 2025, pour conclusions des demandeurs, production des pièces sollicitées par la présente décision et justificatif de la signification des conclusions de la BPCE IARD à la SELARL [U] ET ASSOCIES prise en la personne de maître [K] [U] es qualité de liquidateur de la SARL AZUREENNE BATIMENT.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT