TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Références : N° RG 25/00272 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FAXA (Code nature affaire 5AA/0A)

Société NEOLIA

[V] [P] [U]

Grosse délivrée le

à M^e GIACOMONI

Copie délivrée le

à

Ordonnance de référé du 02 Septembre 2025

DEMANDEUR(S)

Société NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par Maître Valérie GIACOMONI de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocats au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR(S)

Madame [V] [P] [U]

née le 22 Décembre 1987 à PORTUGAL ([Localité 5]), demeurant [Adresse 3],

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : [Localité 10] Jeanne

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 08 Juillet 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 02 Septembre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 23 novembre 2022, Néolia a donné à bail à Mme [V] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 343,26 € hors charges et annexes. Des loyers étant demeurés impayés, Néolia a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 décembre 2024, pour un montant en principal de 1 089,15 €. Il a ensuite fait assigner Mme [U] en référé le 23 avril 2025 devant la juge des contentieux de la protection de [Localité 7] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de la dette locative.

À l’audience de référé du 8 juillet 2025, Néolia, représenté par son conseil, donne son accord à l’octroi de délais de paiement sur 36 mois. Bien que citée à étude, Mme [U] n’est pas présente ni représentée. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il est donné lecture de ses conclusions à l’audience. La décision est mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation – ou de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 9] le 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 juillet 2025. La CCAPEX a été saisie le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 avril 2025. L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 23 novembre 2022 contient une clause résolutoire (titre 7). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 089,15 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 février 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat que par la loi du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Selon décompte actualisé produit par Néolia, Mme [U] demeure redevable, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 2 120,79 € à la date du 30 juin 2025. La locataire, absente à l’audience, ne conteste donc pas le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée à verser à titre provisionnel à Néolia cette somme de 2 120,79 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus. Cette suspension prend fin dès le premier impayé, ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon ces modalités, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments recueillis à l’audience que Mme [U] a bien repris le versement de son loyer ; elle est donc éligible à des délais de paiement suspensifs. Néolia donne son accord à l’octroi de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire. Il convient donc d’autoriser Mme [U] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités exposées au dispositif. Ces délais de paiement suspendront l’expulsion tant qu’ils seront respectés. Lorsque la dette sera entièrement acquittée, la résiliation sera non avenue.

En revanche, en cas de non-respect des délais ainsi accordés, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et l’expulsion sera encourue. Dans ce cas, Mme [U] devenant occupante sans droit ni titre, et faute de libération spontanée des lieux loués, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi, soit 646,40 €. Cette indemnité d’occupation sera indexée sur la base de la clause prévue au bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2022 entre Néolia et Mme [V] [U] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 6 février 2025,

CONDAMNONS Mme [V] [U] à verser à Néolia la somme provisionnelle de 2 120,79 € (décompte arrêté au 30 juin 2025, incluant l’appel de loyer de juin 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISONS Mme [V] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité impayée, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 6 février 2025 ;que Mme [V] [U] devienne occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; qu’à défaut pour Mme [V] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Néolia puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;qu’en cas de maintien dans les lieux, Néolia soit en droit d’exiger de Mme [V] [U] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non-résiliation du bail, soit 646,40 €, et ce jusqu’à la libération des lieux

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail,

CONDAMNONS Mme [V] [U] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge