TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

MINUTE N° 25/238

AFFAIRE : N° RG 21/00384 – N° Portalis DBYA-W-B7F-E2IVI

Jugement Rendu le 12 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB

[Adresse 1]

[Localité 3]

Pris en la personne de son syndic en exercice la société AB GESTION 34 à l’enseigne VERSION IMMOBILIER,

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 751 021 205

Ayant son siège social

[Adresse 9],

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 12/05/25

A.S.L. HELIPOLIS AB/L/K

Pris en la personne de son directeur en exercice la société FONCIA SOGI PELLETIER,

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 314 686 429

Ayant son siège social

[Adresse 7]

[Localité 5]

Syndicat de copropriétaires de la résidence HELIOPOLIS L

Pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA SOGI PELLETIER

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 314 686 429

Ayant son siège social

[Adresse 7]

[Localité 5]

Syndicat de copropriétaires de la résidence HELIOPOLIS K

pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA SOGI PELLETIER

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 314 686 429

Ayant son siège social

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentés par Maître Annie RUIZ-ASSEMAT de la SCP RUIZ-ASSEMAT, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assistée de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Novembre 2024 différée dans ses effets au 27 Janvier 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 10 Février 2025, renvoyée au 10 Mars 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Mai 2025 ;

Vu le rapport fait par le Président d’audience ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

L’Association Syndicale Libre (ASL) HELIOPOLIS AB/L/K est composée de 3 ensembles immobiliers dénommés :

HELIOPOLIS BATIMENT AB,HELIOPOLIS BATIMENT L,HELIOPOLIS BATIMENT K,

Sis [Adresse 2].

L’ASL est régi par les statuts du 13 mai 1989.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB est membre de l’ASL HELIOPOLIS et conteste la régularité de son existence.

***

Par acte du 15 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB, pris en la personne de son syndic en exercice, la Société par Actions Simplifiée (SAS) AB GESTION 34 à l’enseigne VERSION IMMOBILIER, a assigné l’ASL HELIPOLIS AB/L/K, pris en la personne de son directeur en exercice, la société FONCIA SOGI PELLETIER, le syndicat des copropriétaires de la résidence HELIOPOLIS L, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA SOGI PELLETIER et le syndicat des copropriétaires de la résidence HELIOPOLIS K, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA SOGI PELLETIER, devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, aux fins de:

Prononcer la dissolution de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, Condamner l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, ou tout succombant, à lui verser 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, Condamner l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, ou tout succombant, aux entiers dépens de l’instance,Le dispenser de participation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, Dire que l’exécution provisoire est de droit.

Par jugement du 24 février 2022, le tribunal judiciaire de BEZIERS a débouté l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K de sa demande d’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB.

Par ordonnance du 16 février 2023, le juge de la mise en état a débouté l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K de sa demande de nullité de l’assignation.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS AB GESTION 34 à l’enseigne VERSION IMMOBILIER, demande au tribunal, sur le fondement de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d’application, de :

Prononcer la dissolution de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, Condamner l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, ou tout succombant, à lui verser 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, Condamner l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, ou tout succombant, aux entiers dépens de l’instance,Le dispenser de participation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, Dire que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, l’ASL HELIOPOLIS AB L K, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, le syndicat des copropriétaires de la résidence HELIOPOLIS L, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, et le syndicat des copropriétaires de la résidence HELIOPOLIS K, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, demande au tribunal, sur le fondement de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d’application du 3 mai 2006, de:

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB de sa demande de dissolution,condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB à verser 3.000 euros à l’ASL HELIOPOLIS AB L K, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, écarter l’exécution provisoire au regard de la nature particulière de l’espèce.

Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 21 novembre 2024, la clôture a été fixée au 27 janvier 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 10 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le défaut d’intérêt et de qualité à agir

L’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, ainsi que les syndicats des copropriétaires des résidences HELIOPOLIS L et K, soulèvent des fins de non-recevoir fondées sur le défaut d’intérêt et de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB.

En application de l’article 789 du code de procédure civile, une telle demande relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

En conséquence, il conviendra de déclarer irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, ainsi que les syndicats des copropriétaires des résidences HELIOPOLIS L et K.

Sur l’intervention volontaire de Monsieur [G] [Y]

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile « constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie ».

L’article 67 du même code précise que « la demande incidente doit exposer les prétentions et les moyens de la partie qui la forme et indiquer les pièces justificatives ».

L’article 325 du même code précise que « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».

Aux termes de l’article 328 du code de procedure civile, « l’intervention volontaire est principale ou accessoire ».

L’article 329 du même code ajoute que « l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

L’article 330 du même code précise que « l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie ».

En l’espèce, Monsieur [G] [Y] intervient volontairement à la présente procédure en sa qualité de copropriétaire au sein de la résidence HELIOPOLIS AB.

En application de l’article 2 des statuts du 13 mai 1989, les copropriétaires sont membres de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K.

En tout état de cause, la recevabilité de l’intervention volontaire de Monsieur [Y] n’est pas contestée.

En conséquence, il conviendra de déclarer l’intervention volontaire de Monsieur [G] [Y] recevable.

Sur la dissolution de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K

Le régime juridique des ASL relève de l’application de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires. L’article 1er de ladite ordonnance dispose que « peuvent faire l’objet d’une association syndicale de propriétaires la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d’intérêt commun, en vue :

a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;

b) De préserver, de restaurer ou d’exploiter des ressources naturelles ;

c) D’aménager ou d’entretenir des cours d’eau, lacs ou plans d’eau, voies et réseaux divers ;

d) De mettre en valeur des propriétés ».

En l’espèce, l’article 27 des statuts du 11 mai 1989, applicables à l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, afférent à la modification et dissolution de l’ASL, stipule les éléments suivants :

« Les modifications aux présents statuts pourront être apportées dans les conditions fixées à l’article 12.

La dissolution de l’ASSOCIATION Syndicale ne peut être prononcée que par une délibération prise à la majorité des trois-quarts des voix de tous les copropriétaires.

En outre, cette dissolution ne peut intervenir que dans les deux cas ci-après :

Disparition totale de l’objet défini à l’article 3. Approbation par l’Association Syndicale d’un autre mode de gestion légalement constitué ». En application de l’article 27 des statuts du 13 mai 1989, applicables à l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, il convient d’examiner la question de savoir si l’objet de cette dernière a totalement disparu ou non.

L’article 3 des statuts définit l’objet de l’ASL en ces termes :

« Cette association a pour objet :

La création, la garde, la police, l’entretien des éléments communs aux divers syndicats, sans que cette liste soit limitative :

Eventuellement l’appropriation desdits biens.La création de tous éléments d’équipements nouveaux.Le contrôle de l’application du règlement et cahier des charges desdits ensembles.L’exercice de toutes actions afférentes audit contrôle ainsi qu’aux ouvrages d’équipements communs.La répartition des dépenses de gestion ou de police entre les membres de l’association et leur recouvrement.Et d’une façon générale, toutes opérations financières mobilières et immobilières concourant aux objets ci-dessus désignés ».

En vertu de l’article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004, une ASL peut être constituée en vue de mettre en valeur des propriétés. A cet égard, l’article 3 des statuts du 13 mai 1989 s’inscrit dans cet objectif en stipulant notamment qu’il appartient à l’ASL de contrôler « l’application du règlement et des cahiers des charges desdits ensembles » ainsi que d’assurer « la répartition des dépenses de gestion, d’entretien ou de police entre les membres de l’association et leur recouvrement ».

Ce constat est corroboré par la configuration des lieux en ce que les 3 copropriétés concernées se jouxtent.

En outre, si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB se prévaut de l’absence d’éléments communs à tous les syndicats, il convient de souligner que l’article 3 des statuts se réfère à la notion « d’éléments communs aux divers syndicats », ce qui caractérise une notion plus large pouvant englober certaines parties communes de chacune des copropriétés dont la gestion peut être donnée à l’ASL.

Sur ce point, l’article 4 des statuts précise, relativement aux parties communes soumises à la gestion de l’association syndicale, que :

« Elles comprennent notamment :

La totalité du sol bâti et non bâti du terrain commun.Les entrées, passages, voies de circulations et dégagements pour piétons. Les canalisations, gaines et réseaux de toute nature d’utilité commune et notamment les tuyaux de tout à l’égout, les drains et les branchements d’égouts, les prises d’eau, les canalisations principales d’eau, de gaz, d’électricité, avec tous leurs accessoires y compris éventuellement le poste transformateur d’électricité, appareils et installations divers, les antennes de télévision. Les locaux abritant les éléments d’équipements ci-dessus. Les locaux divers destinés aux services collectifs d’entretien et de gardiennage de l’ensemble y compris les logements des gardiens, le cas échéant. Les locaux collectifs affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires de l’ensemble et en général de tous les accessoires des parties communes, les installations d’éclairage, les compteurs généraux, les appareils et les équipements affectés au service général de l’ensemble, les objets mobiliers, ustensiles et fournitures affectés à cet usage ».

Dans ces conditions et en vertu de l’interprétation des statuts applicables au présent litige, il est établi que les allégations des demandeurs selon lesquelles l’objet de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K aurait disparu, en l’absence de gestion d’éléments d’équipements communs, ne peuvent suffire à justifier la dissolution de ladite ASL en ce qu’il est caractérisé que son objet social est plus étendu, comprenant notamment la possibilité de procéder par voie de mutualisation des services pour la gestion de parties communes de chacune des copropriétés.

Sur ce point, il est justifié d’une intervention actuelle de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K dans le cadre de l’entretien des jardins des 3 copropriétés par un paysagiste, de prestations de ménage, d’entretien des réseaux et passages communs, ainsi que de barrières électriques.

Aussi, il n’est pas contesté que les copropriétés concernées sont propriétaires en indivision d’une loge, qui constitue donc un élément commun aux 3 copropriétés. L’ASL HELIOPOLIS AB/L/K justifie du paiement des charges inhérentes à cette loge, et notamment d’électricité, fiscale, assurantielle et de copropriété, répercutées postérieurement sur ses membres. L’ASL démontre donc poursuivre son objet social, à savoir, le paiement de charges de fonctionnement et d’entretien ainsi que leur recouvrement.

Enfin, il est justifié d’un contrat de travail à durée indéterminée de Monsieur [W] [K], dont l’employeur est l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K. La lecture de son contrat révèle que Monsieur [K] intervient notamment, au titre de ses missions (article 3 relatif à la définition de ses fonctions), dans le cadre d’une permanence à la loge, selon des horaires définis, afin de tenir à jour un cahier ayant pour objet toutes réclamations ou suggestions des occupants, ainsi que des interventions des entreprises. Il est donc établi que la mission de gardiennage fait partie intégrante des missions de ce salarié et répond à la mission de police dévolue à l’ASL.

Si les demandeurs font valoir que la mutualisation des prestations de ménage leur est préjudiciable, il convient de relever que cet élément n’est pas une cause de dissolution en application de l’article 27 des statuts du 13 mai 1989.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il n’est pas démontré que l’objet social de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K a disparu.

En conséquence, il conviendra de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS AB GESTION 34, ainsi que Monsieur [G] [Y] de leurs demandes de ce chef.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS AB GESTION 34, succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

En outre, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS AB GESTION 34, étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner à verser 1.700 euros à l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K au titre des frais irrépétibles.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y aura lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DECLARE les fins de non-recevoir soulevées par l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, ainsi que les syndicats des copropriétaires des résidences HELIOPOLIS L et K, irrecevables,

DECLARE l’intervention volontaire de Monsieur [G] [Y] recevable,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS AB GESTION 34, ainsi que Monsieur [G] [Y] de leurs demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS AB GESTION 34, à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HELIOPOLIS AB, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS AB GESTION 34, à verser 1.700 euros à l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 12 Mai 2025

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, Maître Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, Maître Annie RUIZ-ASSEMAT de la SCP RUIZ-ASSEMAT