COUR D’APPEL DE GRENOBLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 15 Septembre 2025

N°

N° RG 19/00903 – N° Portalis DBWP-W-B7D-CHWH

DEMANDERESSE :

S.A.R.L.U. LES CHALETS DE BOIS MEAN

dont le siège social est sis 30 route de Bois Mean – 05200 LES ORRES

représentée par Maître Richard DAZIN de la SCP CABINET CAGNOL MARQUET, avocats au barreau de MARSEILLE plaidant, M^e Jean-michel COLMANT, avocat au barreau des HAUTES-ALPES postulant

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [G], demeurant 3 rue Audrand – 69001 LYON

représenté par M^e Christophe ARNAUD, avocat au barreau de HAUTES-ALPES postulant, M^e Renaud BARIOZ, avocat au barreau de LYON plaidant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

MAGISTRAT : Julien WEBER, juge

Statuant à juge unique

GREFFIER : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS : à l’audience publique du vingt huit Avril deux mil vingt cinq, à l’issue desquels les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe le quinze Septembre deux mil vingt cinq

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [G] est propriétaire au sein de la résidence de tourisme Les Chalets de Bois Méan sis aux Orres (05200) d’un appartement portant le numéro 8 sur l’état descriptif de division (appartement n°D301).

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2010, il a consenti à la SARL Les Chalets de Bois Méan (ci-après la SARL) un bail commercial d’une durée de neuf années, à échéance du 31 octobre 2019.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 juin 2018, la SARL a sollicité le renouvellement de ce bail à son échéance.

Par acte extra judiciaire du 28 août 2018, Monsieur [O] [G] a signifié au preneur son refus de renouvellement.

Par courrier du 7 janvier 2019, la SARL a accusé réception du refus de renouvellement et, par courrier du 6 mai 2019, a rappelé qu’elle avait fait part à Monsieur [O] [G] du montant de l’indemnité d’éviction qu’elle estimait devoir recevoir, à savoir une somme de 8 238,50 €.

Par acte extra judiciaire du 25 septembre 2019, Monsieur [O] [G] a signifié à la société Les Chalets de Bois Méan un « acte de paiement d’indemnité d’éviction avec sommation de restitution des clés ». L’huissier de justice a remis au preneur un chèque d’un montant de 2.001 €, correspondant, selon Monsieur [G], à l’indemnité d’éviction à concurrence de 2.000 €, et au prix des meubles à concurrence de 1 €.

Par assignation du 17 octobre 2019, la société Les Chalets de Bois Méan a saisi au fond le Tribunal de Grande Instance de GAP, aux fins, principalement, que soit déclarée non-écrite la clause 3.2 dernier alinéa du bail commercial, et d’obtenir la condamnation de Monsieur [O] [G] au paiement de la somme de 8.238,50 € au titre de l’indemnité d’éviction.

Par assignation en date du 30 octobre 2019, Monsieur [O] [G] a saisi le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de GAP afin d’obtenir la condamnation sous astreinte de la société Les Chalets de Bois Méan à procéder à la restitution des clés de l’appartement et à l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Par ordonnance du 10 décembre 2019, le juge des référés a fait droit à ses demandes. La décision été signifiée le 26 décembre 2019. La société Les Chalets de Bois Méan en a interjeté appel. Par arrêt du 3 novembre 2020, réformant l’ordonnance du 10 décembre, la Cour d’Appel a jugé que la demande de Monsieur [O] [G] a dit n’y avoir lieu à référé.

Par jugement avant dire droit du 17 janvier 2022, le Tribunal a déclaré non prescrite l’action de la société Les Chalets de Bois Méan et ordonné une mesure d’expertise judiciaire sur la détermination du montant de l’indemnité d’éviction.

L’expert a déposé son rapport le 28 juin 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 mars 2024, la SARL LES CHALETS DU BOIS MEAN demande au tribunal de :

— Condamner M. [O] [G] au paiement de la somme de 9 813, 39€ TTC avec intérêts au taux légal depuis le 1er novembre 2019 ;

— Dire et juger que jusqu’au paiement intégral de cette somme la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN pourra se maintenir dans les lieux par application de l’article L 145-28 du Code de commerce ;

— Condamner la SCI la triade d’or au paiement de la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e COLMANT.

Dans ses dernières conclusions Monsieur [O] [G] demande au tribunal :

A titre principal,

Dire et juger que la société Les Chalets de Bois Méan n’est pas recevable à agir pour percevoir les fruits d’une fraude dont elle s’est rendue coupable au préjudice de son cocontractant,

Débouter la société Les Chalets de Bois Méan de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Dire et juger que la société Les Chalets de Bois Méan s’est rendue coupable au préjudice de son co-contractant d’un dol pour l’amener à contracter sur des bases financières qu’elle savait sciemment être inexactes, au mépris des obligations de bonne foi et de loyauté qui doivent présider à la conclusion et l’exécution du contrat,

Condamner la société Les Chalets de Bois Méan à payer à Monsieur [O] [G], à titre de dommages et intérêts, une somme équivalente au montant du complément d’indemnité d’éviction qu’elle lui réclame, soit 6.237,50 €,

En tout état de cause,

Condamner la société Les Chalets de Bois Méan à :

— procéder à la restitution de l’ensemble des clés de l’appartement D301 (numéro 8 de l’état descriptif de division) en sa possession à Monsieur [O] [G],

— procéder à l’état des lieux de sortie,

— rendre compte de sa gestion depuis la date d’effet du refus de renouvellement,

— payer une indemnité d’occupation d’un montant de 3.000 € HT à compter de la date d’effet du congé jusqu’à la restitution effective des lieux.

Dire et juger que cette obligation sera assortie d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

Condamner la société Les Chalets de Bois Méan à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner la société Les Chalets de Bois Méan à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement,

Condamner la société Les Chalets de Bois Méan en tous les dépens de l’instance.

***

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

A titre liminaire le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « constater », « dire et juger » « déclarer et juger » « donner acte ou prendre acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4,5 et 31 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requière. En conséquence le tribunal ne statuera pas sur celles-ci qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur la demande en paiement de la somme de 9 813, 39€ TTC avec intérêts au taux légal depuis le 1er novembre 2019

Aux termes de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article L 145-14 du Code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En l’espèce, la clause du bail commercial prévoyant que "à l’issue du présent bail, en cas de non-renouvellement à l’initiative du bailleur, l’indemnité d’éviction sera soumise à une expertise qui en déterminera le montant. Toutefois les parties conviennent que cette indemnité ne pourra excéder le montant de 500€ par lit. Elle sera payable par mensualité de 12 mois avant la résiliation du bail" a été déclarée non écrite par le tribunal judiciaire de Gap dans son jugement du 17 janvier 2022.

En outre, il ressort du rapport d’expertise que l’indemnité d’éviction a été évaluée à la somme de 8 810€ (pièce 9 de la demanderesse).

Cependant, il ressort notamment des pièces 7 et 8 transmises par le défendeur que la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN est un professionnel de l’immobilier qui a pour objet « l’animation et la gestion de résidences de tourisme, l’exploitation de village de vacances, hôtels, campings, maisons familiales et plus généralement toutes structures accueillant des touristes ainsi que toutes activités connexes à cet objet ».

Il ne ressort pas des pièces figurant au dossier que le bailleur, personne physique, serait également un professionnel de l’immobilier.

En outre, la lecture du bail – en particulier en ses articles 3.1 et 3.2 al. 1 – permet d’établir qu’il s’agit d’un contrat type rédigé par le preneur que celui-ci a fait signer à l’ensemble des bailleurs.

Or, en qualité de société spécialisée dans la gestion de résidence de tourisme et en se portant preneur de l’ensemble des appartements de l’immeuble, la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN avait une parfaite connaissance du statut des baux commerciaux et, partant, une connaissance nécessaire, dès la rédaction du contrat, du caractère non-écrit de la clause litigieuse. C’est d’autant plus vrai qu’il est expressément fait référence aux articles L 145-1 et suivants du Code de commerce au sein de la partie 3.2 qui comporte également la clause litigieuse.

Cette connaissance ressort en outre du courrier envoyé le 7 janvier 2019 par la SARL à Monsieur [G] qui mentionne expressément que "même si votre bail prévoyait une limitation du montant de cette indemnité, cette clause ne peut être appliquée […] conformément aux dispositions de l’article L 145-15 du Code de commerce […]. Les clauses d’un bail commercial prévoyant une fixation forfaitaire de l’indemnité d’éviction ou un mode de calcul différent de celui prévu par le législateur font échec à la fois aux règles du droit au renouvellement et aux règles relatives à la détermination du montant de l’indemnité d’éviction, en conséquence de quoi de telles clauses sont réputées non écrites« . Et de poursuivre »même si le montant de l’indemnité d’éviction peut être fixé à l’amiable entre le bailleur et le preneur, ce dernier ne peut renoncer à un droit avant que ce droit n’existe. Cela signifie qu’un tel accord éventuel ne peut figurer dans le bail à ce titre. Cette clause est dès lors réputée non écrite, et ne saurait servir de base à la détermination de l’indemnité d’éviction" (pièce 3 du défendeur).

Par ailleurs, il ressort des pièces 5 et 6 du défendeur que l’indemnité d’éviction réclamée par la SARLU représente quatre années de loyer perçu par le bailleur, ce qui affecte significativement l’équilibre financier du contrat.

Ainsi, la SARL qui avait une parfaite connaissance de la législation en vigueur et du caractère d’ordre public de celle-ci, dès la formation du contrat, a sciemment inséré une clause apparemment favorable au bailleur profane dont elle savait qu’elle serait dépourvue de toute efficacité afin de tromper celui-ci quant à la rentabilité économique de l’opération.

Ces manœuvres de la SARL qui heurtent la règle d’ordre public de formation de bonne foi des contrats interdisent de lui allouer les fruits qu’elle espérait pouvoir tirer de sa fraude.

Par conséquent, la demande en paiement de la somme de 9 813, 39€ TTC avec intérêts au taux légal depuis le 1er novembre 2019 sera rejetée.

II. Sur la demande reconventionnelle tendant au paiement d’une indemnité d’occupation, à l’exécution de la reddition de compte et à la restitution des clés sous astreinte

Il ressort du rapport d’expertise que l’indemnité d’occupation a été fixée à 2028€ HT (pièce 9 demanderesse).

Il n’y a pas lieu de majorer cette somme dans la mesure où elle vise à indemniser le bailleur de l’occupation des lieux par le preneur et non à sanctionner le comportement de ce-dernier.

Dès lors, la SARL sera condamnée à payer à Monsieur [O] [G] une indemnité d’occupation d’un montant de 2028€ HT à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à restitution effective des lieux.

La SARL justifie avoir versé, depuis 2019 et sur la base du loyer contractuel, les sommes suivantes :

—  2019 à 2020 : 2142, 30€ HT (pièce 10) ;

—  2020 à 2021 : 642, 69€ HT (pièce 11) ;

—  2021 à 2022 : 2689, 71€ HT (pièce 13) ;

—  2022 à 2023 : 2748, 57€ HT (pièce 14) ;

Soit une somme totale de 8223, 27€ HT.

Sur la même période, en retenant l’indemnité d’occupation fixée par l’expert, Monsieur [G] aurait perçu la somme de 8 112€ HT (2028*4).

La somme effectivement versée par la SARL sur la base des loyers contractuels est donc supérieure à l’indemnité d’occupation retenue par l’expert.

Il existe ainsi un trop perçu d’un montant de 111, 27€ (8223, 27 – 8112) que Monsieur [G] devra restituer à la SARL s’agissant de l’indemnité d’occupation due au titre des années 2019 à 2023.

La SARL devra quant à elle procéder à la restitution de l’ensemble des clés de l’appartement D301 (numéro 8 de l’état descriptif de division), procéder à l’état des lieux de sortie et rendre compte de sa gestion depuis la date d’effet du refus de renouvellement.

Il n’y a pas lieu d’assortir ces obligations d’une astreinte.

III. Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000€, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il a été démontré que la SARLU s’est livrée à des manœuvres frauduleuses au mépris de son obligation de bonne foi dans la négociation et la formation du contrat. Aussi, la procédure qui vise à recueillir les fruits de cette fraude présente nécessairement un caractère abusif.

Or, cette longue procédure a eu pour conséquence d’interdire à Monsieur [G] de reprendre possession de son bien et ce depuis 2019.

Aussi, il lui sera alloué une somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

IV. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN, partie perdante, sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

La SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [O] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande réciproque formée de ce chef par la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN sera rejetée.

L’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige autorise le juge à ordonner l’exécution par provision de sa décision chaque fois qu’il l’estime nécessaire et que cette mesure est compatible avec la nature de l’affaire et autorisée par la loi.

En l’espèce, il convient de prononcer l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de la SARL DE BOIS MEAN tendant à la condamnation de Monsieur [O] [G] au paiement de la somme de 9 813, 39€ TTC avec intérêts au taux légal depuis le 1er novembre 2019 ;

CONDAMNE la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (sise 30, route de Bois Méan 05200 LES ORRES – RCS GAP N°521 906 719) à payer à Monsieur [O] [G] une indemnité d’occupation d’un montant de 2028€ HT à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à restitution effective des lieux ;

DIT que Monsieur [O] [G] devra restituer à la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (sise 30, route de Bois Méan 05200 LES ORRES – RCS GAP N°521 906 719) la somme de 111, 27€ s’agissant de l’indemnité d’occupation due pour les années 2019 à 2023 ;

DIT que la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (sise 30, route de Bois Méan 05200 LES ORRES – RCS GAP N°521 906 719) devra procéder à la restitution de l’ensemble des clés de l’appartement D301 (numéro 8 de l’état descriptif de division) appartenant à Monsieur [O] [G], procéder à l’état des lieux de sortie et rendre compte de sa gestion depuis la date d’effet du refus de renouvellement.

DIT qu’il n’y a pas lieu d’assortir ces obligations d’une astreinte.

CONDAMNE la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (sise 30, route de Bois Méan 05200 LES ORRES – RCS GAP N°521 906 719) à payer à Monsieur [O] [G] une somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (sise 30, route de Bois Méan 05200 LES ORRES – RCS GAP N°521 906 719) aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

CONDAMNE la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (sise 30, route de Bois Méan 05200 LES ORRES – RCS GAP N°521 906 719) à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 5 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL LES CHALETS DE BOIS MEAN (sise 30, route de Bois Méan 05200 LES ORRES – RCS GAP N°521 906 719) de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge

Copies et grosses délivrées aux avocats le