MINUTE N° : 25/00079

DOSSIER : N° RG 25/00698 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IPOJ

AFFAIRE : [D] [P] / S.C.I. [5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e HABOURDIN

M^e LEMONNIER

Copie(s) délivrée(s)

à M^e HABOURDIN

M^e LEMONNIER

aux parties

LE JUGE DE L’EXECUTION : Madame DOMENET Julie,

LE GREFFIER : Madame WEGNER Laëtitia

DEMANDEUR

Monsieur [D] [P]

né le 26 Décembre 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sébastien HABOURDIN, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

S.C.I. [5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Anne-céline LEMONNIER, avocat au barreau de BETHUNE, substitué par Maître Gaël DENNETIERE, avocat au barreau de BETHUNE

La Juge de l’exécution après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 05 Juin 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition le 03 Juillet 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2020, Monsieur [N] [C] a donné à bail à Monsieur [D] [P] et Madame [Z] [P] un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros, charges comprises.

Monsieur [N] [C] a ensuite vendu l’immeuble loué à la société civile immobilière [5].

Par jugement contradictoire du 13 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lens a notamment :

Constaté l’acquisition à la date du 12 mars 2023, de la clause résolutoire du bail et, en conséquence, la résiliation du bail ;Condamné solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [Z] [P] à payer à la SCI [5] la somme de 5 415 euros au titre des loyers et charges dus au 29 mars 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; Autorisé Monsieur [D] [P] et Madame [Z] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150,41 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : -que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [D] [P] et Madame [Z] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI [5] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin ;

— que Monsieur [D] [P] et Madame [Z] [P] soient solidairement condamnés à verser à la SCI [5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamné solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [Z] [P] à payer à la SCI [5] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Constatant de nouveaux impayés, la SCI [5] a, par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, fait délivrer à Monsieur [D] [P] et Madame [Z] [P] un commandement de quitter les lieux avant le 21 mars 2025.

Par requête du 24 février 2025, reçue au greffe du tribunal le 25 février 2025, Monsieur [D] [P] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Béthune pour solliciter l’octroi d’un délai avant de quitter le logement.

L’examen du dossier, initialement prévu à l’audience du 03 avril 2025, a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties d’échanger leurs moyens et pièces.

A l’audience du 05 juin 2025, Monsieur [D] [P] est représenté par son avocat. Le représentant de la SCI [5] comparaît en personne à l’audience, assisté de l’avocat de la SCI.

Monsieur [D] [P] demande de lui accorder un délai de 12 mois de sursis à expulsion du logement.

Il explique résider dans le logement avec son épouse et leurs deux enfants mineurs, que leur situation est précaire, qu’ils ont entrepris des démarches pour permettre leur relogement mais que celles-ci n’ont pas encore abouti. Il précise se trouver en état d’invalidité.

La SCI [5] s’oppose à la demande de délai Monsieur [D] [P] et sollicite qu’il soit condamné à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique que la dette locative du couple est ancienne, qu’elle n’a jamais cessé d’augmenter pour atteindre aujourd’hui une somme très importante. Elle soutient que les débiteurs ne sont ni de bonne foi, ni de bonne volonté et qu’ils ont, par exemple, fait obstacle à des travaux de réfection de la façade du logement. Elle ajoute que les impayés obèrent considérablement sa situation financière.

A l’issue des débats, les parties sont informées que la décision sera rendue le 03 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de la durée de ces délais qui ne peuvent être inférieurs à un mois et supérieurs à un an, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, les circonstances atmosphériques et la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Par jugement du 13 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Lens a suspendu les effets de la clause résolutoire du contrat de bail et permis à Monsieur [D] [P] et Madame [Z] [P] de demeurer dans les lieux à condition de se libérer de leur dette locative en 36 mensualités.

Il n’est pas contesté que ces délais de paiement n’ont pas été pleinement honorés, ce qui a conduit la SCI [5] à faire délivrer aux occupants, par acte du 21 janvier 2025, un commandement de quitter les lieux avant le 21 mars 2025.

Au soutien de sa demande de délai pour quitter les lieux, Monsieur [D] [P] produit :

Son livret de famille qui montre qu’il a, avec Madame [Z] [P], deux enfants, [E] et [R], respectivement âgés de 14 et 08 ans. Des comptes rendus médicaux personnels datant de l’année 2020. La décision de la Maison départementale des personnes handicapées d'[Localité 3] en date du 24 novembre 2023 qui indique que Monsieur [D] [P] présente un taux d’incapacité supérieur ou égal à 50% et inférieur à 80% et lui attribue une carte mobilité inclusion sans limitation de durée. L’avis d’imposition du couple sur les revenus 2023 aux termes duquel on peut constater que Monsieur [D] [P] a perçu 21 016 euros de revenus brut (salaires et pensions d’invalidité, gain d’acquisition d’action), ce qui représente un revenu moyen de l’ordre de 1 751 euros par mois pour l’ensemble du foyer car son épouse n’a perçu aucun revenu sur cette année là. Les justificatifs de ses revenus montrant que celui-ci perçoit actuellement 629,59 par mois euros de pension d’invalidité. Un courrier en date du 09 décembre 2024 provenant du service Habitat et Renouvellement Urbain du département du [Localité 6] qui indique que les locataires ont alerté les services publics concernant l’état de leur logement. Le courrier mentionne plusieurs désordres « évoqués ». Le seul réel constat réalisé par le service consiste en l’absence de détecteur avertisseur autonome de fumée, dont l’installation a été rendue obligatoire dans tous les lieux d’habitation depuis la loi du 09 mars 2010. Il doit tout de même être relevé que certain des désordres relevés par le service du département ont sans doute pu être constaté visuellement (état dégradé de la façade, absence de serrure en applique à points sur la porte palière, dégradations intérieures, fissures…). Une capture d’écran qui semble montrer un historique partiel de dépôt de dossiers pour des logements. Trois des cinq candidatures déposées datent de l’année 2023. Une candidature sur les cinq a été déposée le 04 mars 2025. Sa demande de logement social datée du 13 mars 2025 aux termes de laquelle le requérant fait valoir sa situation de handicap, ses difficultés à trouver un nouveau logement et le fait qu’ils souhaiteraient rester sur [Localité 4] en raison de la scolarisation de leur fils et des différents intervenants médicaux sur cette commune. L’accusé de réception le 24 mars 2025 d’un courrier envoyé par Monsieur [D] [P] à la Commission de médiation DALO . La SCI [5] produit, pour sa part, un décompte actualisé au mois de mars 2025 inclus.

Le total de la dette locative n’est pas chiffré.

Il n’est pas contesté que les locataires ont respecté leur obligation de paiement des loyers, charges et supplément de 150,41 euros tel qu’imposé par le jugement du 13 mars 2024 entre les mois d’avril 2024 et octobre 2024 inclus.

En novembre 2024, ils ont effectué un paiement partiel de 62 euros.

En décembre 2024, ils n’ont rien payé.

Ils justifient d’un paiement de 200 euros au mois de janvier 2025.

Ils n’ont pas repris de paiement depuis cette date.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la famille [P] connaît indéniablement d’importantes difficultés financières et que Monsieur [D] [P] présente effectivement un état d’invalidité.

L’état du logement qu’ils occupent semble effectivement dégradé comme l’atteste le courrier du service départemental qui a effectué une visite en décembre 2024.

Toutefois, il peut être constaté que les impayés de loyers sont particulièrement anciens (antérieurs au mois de mars 2023 compte tenu de la date d’acquisition de la clause résolutoire), que le montant de la dette locative est très important et a nécessairement augmenté du fait que les occupants n’ont plus réglé ni loyer, ni charges, ni supplément de 150,41 euros depuis le mois d’octobre 2024, à l’exception d’un paiement de 62 euros en novembre 2024 et d’un paiement de 200 euros en janvier 2025.

Alors qu’ils devaient quitter le logement en cause depuis le 21 mars 2025, les locataires ont, de fait, déjà bénéficié de plus de trois mois de délai avant leur expulsion.

Si des démarches de relogement sont effectivement justifiées, les requérants ne démontrent pas que leur relogement ne puisse pas se faire dans des conditions normales de sorte qu’un délai supplémentaire leur est nécessaire.

Surtout, les difficultés rencontrées par la famille [P] doivent être mis en balance avec les intérêts de la SCI [5] qui est, elle-même, amenée à subir des difficultés patrimoniales du fait des loyers et charges impayés. Les intérêts de la SCI seraient compromis par le maintien dans les lieux des occupants qui n’entreprennent aucun paiement depuis plusieurs mois.

Finalement, compte tenu de l’importance et l’ancienneté de la dette locative, de l’insuffisance des efforts entrepris par les occupants pour réduire cette dette alors qu’il leur avait été accordé des délais de paiement et des intérêts du bailleur, Monsieur [D] [P] sera débouté de sa demande de délai supplémentaire avant son expulsion.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [P], qui succombe dans sa demande, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [D] [P], condamné aux dépens, sera condamné à payer à la SCI [5] une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et susceptible d’appel,

DEBOUTE Monsieur [D] [P] de sa demande de suspension de la procédure d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] à payer à la société civile immobilière [5] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que ce jugement est susceptible d’appel auprès du greffe de la cour d’appel de Douai dans un délai de 15 jours à compter de sa notification, le cas échéant par commissaire de justice ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit, même en cas d’appel ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la juge et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXECUTION